Аренда и арендные отношения

Арендатором может быть любое юридическое  или физическое лицо. Это может  быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую  деятельность, так и иное лицо ( граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.). Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

1.     В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2.     Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3.     В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в  нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные  участки могут быть переданы в  аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским  кодексом РФ, нормативно - правовыми  актами Президента и Правительства  РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные объекты  – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного  происхождения, а также искусственные  объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).   

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования  сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами  законодательства о бухгалтерском  учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.  Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна , и подлежит применению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам»[1]. 

 

 

3. Механизм регулирования арендных отношений.

 

В условиях рыночной экономики вопросы рационального использования земли наиболее эффективно решаются с помощью института аренды. Проблема аренды земли и возникающие при этом множество экономических, социальных и правовых вопросов сегодня приобрели особую актуальность.

В сельском хозяйстве объектом аренды выступает, прежде всего, земля, а также сельскохозяйственная техника и инвентарь. При этом «плоды продукции и доходы, полученные арендатором в результате использования арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».

Арендная  плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет связь  с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Наиболее полное и рациональное использование земельных ресурсов требует новых условий для развития арендных отношений[2].

Решение вопроса о целесообразности аренды земли связано с  проведением многоплановой исследовательской и аналитической работы. Земля оценивается по уровню эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур, доходности с классификацией групп почв и почвенных разновидностей. При исчислении доходности пахотной земли необходимо руководствоваться рыночной ценой продаж производимых сельскохозяйственных товаров, которая будет оказывать существенное влияние на образование чистого дохода.

При определении  величины арендной платы следует  учитывать выход продукции в  зависимости от природно-климатических  условий, который может варьировать  в широких пределах. Исходя из этого, арендную плату в зоне с часто  повторяющимися засухами не целесообразно  устанавливать фиксированной. В  противном случае она может поглощать часть прибыли или даже заработной платы арендатора, что подрывает принцип материальной заинтересованности.

Одним из важнейших этапов организации арендных отношений, выявления преимуществ  и недостатков аренды является применение так называемого метода swot – анализа. В результате устанавливаются преимущества аренды, основные из которых следующие:

• арендаторы в лице сельхоз товаропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода;
• обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта, к более хозяйственному;
• крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств;
• в случае кризисных явлений на макро-уровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказываться от арендуемых сельскохозяйственных угодий;
• арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

 

 

Следующий этап заключается в выявлении  недостатков аренды:

• аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений – участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора;
• юридически все соблюдено: арендодатели – собственники земельных долей, арендатор – сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор – тот же коллектив пайщиков;
• высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения;
• большая относительная величина ренты в валовом доходе (до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий;
• пассивный спрос на земли из госзапаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности  этого важнейшего средства производства;
• высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде[9].

После оценки целесообразности применения арендных отношений между субъектами земельного права необходимо приступить к изучению выбранного вида аренды и приемлемого  метода определения и формы арендной платы. Арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с  нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Существует  несколько методов для расчета  арендной платы:

1. Нормативный метод.

2.Метод  рыночных арендных ставок.

3.Метод  затрат собственника земли.

4.Метод  долевого участия в чистом  доходе.

           5.Метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли[7].

На следующем  этапе приступают к проектированию организационно-экономического механизма регулирования арендных отношений. Проект должен пройти экспертизу в системах агропромышленного комплекса и облкомзема, его следует апробировать с помощью монографических экспериментов, проверить путем имитационного моделирования на предмет социально – экономических последствий широкомасштабного или локального применения. Целевое назначение экспертизы – установить, является ли организационно – экономический механизм регулирования арендных отношений адаптивным потребностям, запросам, интересам людей, достаточно ли он эффективен. Затем эти же критерии налагаются на прогнозируемый механизм арендных отношений. Если проект одобрен, он получает право на освоение. Причем целостность освоения всех звеньев проекта обеспечивает его эффективность[15].

 

 

1.4  Статистические данные о произведенных расчетах за аренду земельных

паев в  КСП и КФХ Краснодарского края

 

     Проводимая аграрная реформа выдвинула на передний план земельные отношения (как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве), возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

Земельная реформа предполагала изменение  существовавшей системы государственных  земельных отношений в направлении  развития различных форм собственности  на землю: частных, государственных, коллективно-долевых. Созданные на базе данных отношений  собственности на землю новые, более  эффективно функционирующие организационно-правовые формы хозяйствования, должны были обеспечить более рациональный подход к использованию земли, повышение  ее плодородия, и, в конечном счете, рост эффективности аграрного производства по сравнению с государственной  системой землепользования.

Инвентаризация 1987–1990 гг. показала, что за последние 30 лет выбыло из оборота более 11 млн. га сельскохозяйственных угодий, в  то время как за короткий промежуток 1990–2000 гг. этот показатель превысил 17 млн. га, что свидетельствует о  снижении эффективности хозяйствования на земле.

По данным Росземкадастра, на 1 января 2010 года в частной собственности находилось 125,2 млн. га, или около 31,5 % общей площади земель сельскохозяйственного назначения (на 1 января 2009 года – 126,1 млн. га). Остальные земли сельскохозяйственного назначения – 272,7 млн. га – находились в государственной и муниципальной собственности.

Преобладающая часть сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции – 79 %, или 154,1 млн. га, находилась в 2009 году в пользовании сельскохозяйственных организаций. Примерно 70 % этой земли составляли земельные доли, из которых в 2010 году более 60 % использовались сельскохозяйственными организациями на правах аренды, 14 % – на правах пользования, а 25 % не были востребованы владельцами.

В Краснодарском  крае выделено 625730 земельных паев общей площадью 2781207 гектаров. Средний размер земельного пая по краю составляет 4,44 га и в зависимости от площадей сельхозугодий и числа, получивших права на выдел колеблется от 0,89 га в г. Тихорецке до 7,9 га в Новопокровском районе.

Правовые  отношения между владельцами  паев и арендаторами формируются  в основном по двум направлениям: индивидуальный или коллективный договор, как правило, сроком от одного года до пяти лет. Во всех случаях порядок расчета за аренду предварительно оговаривается. Реализация осуществляется в форме натуроплаты. В крупных коллективных хозяйствах практикуется погашение долго -за услуги ЖКХ, вспашку огородов, использование транспорта и т.п.. На основе индивидуальных договоров аренды наиболее полно и последовательно выстраиваются отношения в крестьянских фермерских хозяйствах Абинского, Курганинского, Калининского, Ленинградского, Приморско-Ахтарского, Cтароминского, Тихорецкого и Устъ-Лабинского районов. Здесь договора аренды заключены со всеми владельцами паев.

Рассмотрим  сведения о произведенных расчетах за аренду земельных паев коллективными сельскохозяйственными предприятиями (КСП) и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ) Краснодарского края в 2011 году в таблице 1.

Таблица 1 –  Сведения о произведенных расчетах за аренду земельных

паев в  КСП и КФХ Краснодарского края

 

Наименование муниципального образования	Тип хозяйства	Количество арендуемых паев	Средний размер земельного пая, га	% выдачи от суммы валового дохода с 1 пая
г. Краснодар	КСП	1008	1,9	7,03
г. Новороссийск	КСП КФХ	171 36	1,57 1,35	2,5 42,5
Белоглинский	КСП КФХ	10324 2239	7,5 7,5	10,5 13,7
Выселковский	КСП КФХ	15026 1278	5,0 5,0	10,7 15,7
Динской	КСП КФХ	16556 2019	2,71 2,7	4,2 9,4
Каневской	КСП КФХ	26303 3897	5,55 4,58	8,3 13,9
Кореновский	КСП	14176	4,1	8,7
Красноармейский	КСП	16856	3,46	4,5
Крыловский	КСП КФХ	7350 6365	6,6 7,0	9,0 12,3
Новокубанский	КСП	12880	5,3	5,0
Новопокровский	КСП КФХ	2260 2182	7,3 7,8	9,6 11,5
Павловский	КСП КФХ	18113 5 713	5,0 5,0	9,4 12,0
Тихорецкий	КСП КФХ	14911 1621	5,6 5,52	9,0 12,0
Щербиновский	КСП КФХ	12402 937	5,57 6,5	9,1 21,9
Всего по краю	КСП–44 р-на КФХ–27р-ов	461456 42997	4,28 5,86	6,7 11,4
Общее число арендуемых земельных  паев		504453	4,44