Рынок жилья и условия функционирования

       Интенсивность же процессов приватизации в конкретном городе определялась активностью рынка жилья, а следовательно, наличием дополнительных стимулов у граждан использовать средства от продажи приватизированного жилья для решения жилищной проблемы.

• В-пятых, динамика объемов ввода жилья и структуры жилищного строительства крупнейших городов стали итогом институциональных изменений, произошедших в 90-е годы.  Положительная динамика объемов ввода ,  достигнутая в последние годы не в полной мере соответствует потребностям рынка. 

Ведущими факторами , определяющими динамику жилищного строительства являются дисбаланс спроса и предложения, неразвитость законодательства, наличие административных барьеров,  сокращение строительных площадок в черте города, рост требований к качеству жилья со стороны потребителя.

• В-шестых, предложение на рынке жилья в крупнейшем городе представлено не только объектами, выставленными на продажу при условии единовременной оплаты их стоимости,  но и предполагающими оплату их стоимости врассрочку и (или) привлечение на эти цели заемных средств, в том числе ипотечных кредитов.   Получившие развитие формы кредитования не всегда дают возможность длительной рассрочки и зачастую предполагают высокие проценты и значительный первоначальный взнос. Последние пока не в состоянии поддержать платежеспособный спрос и сделать возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.
• В-седьмых,  рынки жилья крупнейших городов в пореформенный период прошли в своем развитии три стадии: 

- стартовую стадию, когда жилье  принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен;

- переходную стадию, когда цены  продолжают расти, но уже меньшими темпами, а основное влияние начинает оказывать фактор сезонности;

- стадию складывающегося рынка,  когда рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации.

В начале 2000-х годов рынки жилья  крупнейших городов вступили в стадию стабильного рынка,  который по основным закономерностям аналогичен рынку развитых стран Европы и США, но требуются еще годы, если не десятилетия,  для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в сфере законодательства и инфраструктуры.

      Ретроспективный анализ федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан и развитие рынка жилья, выявил их относительно невысокую эффективность в части решения жилищной проблемы. 

       Реформирование жилищной сферы осуществлялась по следующим направлениям: реформа прав собственности на жилье, реформа арендного сектора жилья,  реформа строительного сектора,  реформа системы жилищного финансирования,  создание инфраструктуры рынка жилья,  реформа жилищно-коммунального хозяйства,  реформа землепользования и градостроительного регулирования.

       Некоторые предусмотренные федеральным законодателем меры экономического,  организационного, правового и финансового характера не были осуществлены в полном объеме. Одновременно, в ходе проведения государственной   жилищной политики выявились новые проблемы,  препятствующие эффективному функционированию локальных рынков жилья.

      Негативные результаты преобразований выразились в следующем:

1) низкие объемы жилищного строительства и несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу  населения,

2) несоответствие уровня доходов населения стоимости жилья,

3)  недостаточная защита прав  собственности на жилье и прав  граждан, вкладывающих средства в приобретение и строительство жилья,

4) неразвитая структура ипотечного  кредитования,

5) недостаточная обеспеченность  инженерной инфраструктуры,

6)  высокая степень износа  основных фондов жилищно-коммунального

комплекса,

7)  проблема выполнения государством  своих обязательств по обеспече-нию жильем определенных категорий граждан сохранила остроту,

8)  осталась нерешенной проблема  обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

      В целях создания эффективного рынка жилья и преодоления отмеченных недостатков    был принят пакет федеральных законов,  призванный сформировать правовые условия для формирования рынка доступного жилья и начата реализация    приоритетного национального проекта  «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

 

Основными задачами исполнительных органов государственной власти были установлены: выполнение мероприятий по переселению граждан из аварийного и жилищного фонда; оказание помощи молодым семьям в обеспечении жильем;  обеспечение доступности улучшения жилищных условий для населения Свердловской области, развитие ипотечных отношений в жилищной сфере.  Реализация задач осуществляется программно-целевым методом путем реализации программ поддержки населения при строительстве либо приобретении жилья.

      Целевые установки и пути достижения поставленных целей для решения жилищных проблемы в срок до 2010 года нашли отражение в программах перечнях мероприятий, принятых на уровне субъектов РФ в целях конкретизации положений национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

 

                                                Введение

Основу современной организации  национального хозяйства составляют два начала рынок и государственное  макроэкономическое регулирование. Рациональность такой организации доказана практикой. Что в немалой степени определило направленность нынешнего реформирования российской экономики. В ходе российских реформ предлагается создать, рынок  со всеми присущими ему механизмами  и функциями, структурами и функциями  макроэкономического регулирования  для решения вопросов социальной политики, поддержания стабильности и экономической эффективности  национального хозяйства. Даже в  странах с давно сформировавшейся организационно-экономической системой, совмещение обоих начал порождает  известные проблемы. Для российской реформируемой  экономики эти  проблемы многократно усложняются. Во-первых, российский вариант – это возрождение рыночной системы, которая эволюционным путем формировалась до известных революционных событий начала ХХ в. и содержала в себе все аспекты национальной специфики. Российский рынок со всеми его специфическими особенностями был разрушен коммунистической экономической политикой. Возрождение экономики в ходе нынешнего реформирования должно быть осуществлено с учетом не только национального, но и мирового опыта. При этом, однако, нельзя забывать, что мировая практика строилась, в основном, на законах экономической эволюции, в ходе которой постепенно формировалось и совершенствовалось нынешнее соотношение организационных форм рынка и государственного регулирования,  Но самое существенное заключается в том, что даже наиболее эффективные современные модели рыночной экономики – это уже пройденный этап эволюции. Развитые страны в настоящее время ведут поиск новых моделей рыночной системы, способной более эффективно устранять провалы и несовершенства рынка,        

решать более сложные  экономические и социальные задачи. Во-вторых, движение российских реформ затрудняется отсутствием четких критериев  эффективности, закладываемых в  основу конструирования организационно-экономических  форм рыночной системы. Правда эта проблема не только российская, она представляет сложность для национального  хозяйства любой развитой страны мира. Следовательно, в ходе нынешней реформы в России должна быть создана  рыночная модель нового типа, контуры, которой сегодня только улавливаются в наиболее развитых странах. Лишь в  этом случае российской экономической  системе будет обеспечен паритет  в будущей мировой экономике. В России в последние годы начали осуществляться экономические реформы, связанные с переходом к рыночным отношениям, демонополизацией экономики, разгосударствлением и приватизацией  собственности, т.е. с возникновением системы современной рыночной экономики. Однако в настоящее время в России существует эклектическая экономическая система, состоящая из элементов административно-командной системы, рыночной экономики эпохи свободной конкуренции и современной рыночной системы. В бывших советских азиатских республиках к этому конгломерату добавляются еще и элементы традиционной системы. Назвать существующие в России имущественные отношения и организационные формы экономической системой (пусть и эклектической) можно только условно. Отсутствует важная особенность системы - ее относительная стабильность. Ведь в хозяйственной жизни России все находится в движении, имеет переходный характер. Этот переход, судя по всему, растягивается на десятилетия, и с этой точки зрения переходная (от административно- командной к современной рыночной) экономика может быть названа системой. В пользу термина переходная система, или экономика переходного периода, говорит и то, что у этой системы уже есть немало моделей (восточноевропейская, прибалтийская, среднеазиатская). В своеобразных формах эта переходная система существует в КНР и Вьетнаме. Перспективы формирования высокоэффективного механизма хозяйственного управления в нашей стране связаны с освоением и использованием всего того положительного, что выработала отечественная и мировая практика в этой области. Окончательный выбор конкурентной модели переходной системы и тем более модели современной рыночной экономики в России будет, в конечном счете, определяться соотношением политических сил в стране, характером проводимых преобразований, масштабами и эффективностью поддержки реформ международным сообществом, а также историческими традициями. Опыт показал, что современная рыночная система лучше, чем другие, приспособлена для использования достижений научно-технического прогресса, интенсификации производства и, в конечном счете, для более полного удовлетворения потребностей общества. Лежащий в основе этой системы рынок обнаружил свое преимущество в использовании побудительных стимулов к высокоэффективной хозяйственной  деятельности.

 

                        Заключение

Переход России к рыночной экономике вызывает объективную  необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется  в первую очередь в необходимости  формирования рынка жилья. Аналитики  признают факт быстрого развития рынка  жилья в России и начало его  вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных  городах развивается неоднозначно. Наиболее благоприятная ситуация сложилась  на рынке жилья Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным материальным достатком  барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами.

Обратная ситуация сложилась  в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того большинство  жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины  обуславливают проблематичность скорого  развития рынка жилья в Нижнем Новгороде.

Ситуация в Москве с  развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного  спроса предъявляют не москвичи.

В целом, говоря о потребности  и спросе на жильё в крупных  российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва  между потребностью в жилье и  денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% ( среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью“ щадящих ”моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных  чертах российского рынка жилья  необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим  его сегментом является вторичный  рынок и в первую очередь рынок  квартир.

В разных секторах рынка  жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую  рассогласованность между спросом  и предложением по этому показателю. Такими факторами являются: для квартир - ограничение спроса по покупательной  способности (повышенный спрос на дешевые  квартиры резко выделяет его из остальных  групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);

для индивидуальных домов  с участками - ограниченность типологии  предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья  в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства  в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство  в качестве ключевого направления  развития экономики и признать решение  жилищной проблемы общенациональной задачей  номер один.

 

 

                             Список литературы

1. Экономическая теория. // Под редакцией А.И. Добрынина, А.С. Тарасевича 2009 – с.97-98

2. А.Н. Куликов.  Основы экономической теории 2010 – с. 241-248

3. Экономическая  теория: курс интенсивной подготовки // под редакцией И.В. Новикова, Ю.М. Ясинского 2011 – с. 75-77

4. Экономические отрасли: учебное пособие // под редакцией В.А. Позднякова, С.В. Казакова 2009 – с.243-244

5. Курс экономики  // под редакцией Б.А. Райзберг, Е.Б. Страродубцев 2011 – с.100-101

6. И.А. Рахман. Развитие  рынка недвижимости в России 2009 – с.9-10

7. Д.С. Львов.  Экономика развития 2010 – с.15-17

8. В.А. Максимом. Экономические фирмы: учебник  для экономических специальностей 2009 – с.25-26

9.  И.А. Рахман. Развитие рынка недвижимости  в России 2009 – с.45

10. Жилищная экономика:  зарубежная литература // под редакцией 

И.А. Поляковский  2011 – с.65-69

11. Никитина Е.  Копейки уже не нужны: недвижимость  жилой фонд 2011 – с. 12-13

12. Журнал «Экономический  анализ: теория и практика» 2009 – с. (25-26)

13. Г.А. Слизенгер. Социальная экономика 2010 – (с. 245-248)

14. рынок жилья  в переходной экономике // под  редакцией 

Е.В. Орешников 2011 – с.306-306

15. Р.М.Нуреева.  Микроэкономика 2009 – с.455-456

16. А. Гузанова. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах: вопросы экономики 2008 – с.35-48

17. Э.Н. Разнодежина. Экономика 2010 стр.23-28

18.  Микроэкономика // под редакции Артанонова В.С. 2009 с.250-256

19. Экономический  анализ. Учебник для вузов. Л.Т.  Типяровская 2011 с.506

20. Микроэкономика. Учебник // под редакцией Л.С. Тарасевич, П.И. Гребешников, А. И. Леусский 2009 с.105-106

21. Шпаргалка по  истории экономике //под редакцией  С. Н. Ионова, О.А. Энговатова 2009 с.45-47

22. Денежная теория  и денежная экономика. Выводы  для России. В.К. Бурлачков 2011 с.325