Рынок жилья и условия функционирования

• Во – первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам;
• Во- вторых, жилье является недвижемостью: перемещать жилаща из одного места в другое не практично;
• В – третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий;
• В-четвертых, жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем;
• В – пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственного переезда, существует также  «психологические»  издержки, связанные с тем, что приходится расставаться с привычным окружением – школой, магазинами и друзьями.

        А.Н.  Ларионов определяет категорию «жилье» как специфический капитальный товар, удовлетворяющий важнейшие потребности личности в независимости, владении местом для проживания, ведении обособленного хозяйства, создании собственной семьи, в уединении, если необходимо, получении большого комфорта и домашнего уюта. По его мнению, жилье характеризует социальный статус и уровень  доходов человека. Главным критериальным и родовым признаком, позволяющим классифицировать жилье как отличительный от других объект правового регулирования, и главной его специфической особенностью является неразрывная связь жилища  с землей.

       В этой связи «рынок жилья» А.Н.  Ларионов  определяет как систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Им обосновано, что «рынок жилья» включает в себя все многообразие участников рынка строительства жилья, рынка готового жилья и взаимодействующих с ними рынков, а также отношений ними и является не простой  их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность социально - экономического развития. 7.(с.15-17)

       Считаем необходимым отметить, что жизнеспособность экономической системы любого масштаба, ее самопроизводящаяся  функция и способность к саморазвитию во многом зависят от способности привлекать и эффективно задействовать средства со стороны. Поэтому, рассматривая « рынок жилья» как экономическую систему, следует подчеркнуть присущую ему инвестиционную функцию: в условиях превышения эффективного спроса на жилье над имеющимся предположением создаются максимально благоприятные условия для влияния реальных и косвенных инвестиций. На этом  этапе инвестиции дают быстрый и экономический оправданный эффект и приносят инвестору максимальный доход в результате действия акселератора.

       Следует подчеркнуть, что сложность  экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами «рынка жилья» как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности:

1. Свойства данной системы не являются простой суммой свойств ее элементов – данная система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами;
2. Сложность становления и развития» рынка жилья», как реального существующего объекта  исследования, требует упрощения, отображения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов  и названной экономической системы в целом;
3. «рынок жилья» как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта система открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики. 8.(с.25-26)

       На рынке стоимость  является фактором, уравновешивающем силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

• Полезность (объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью);
• Спрос (стоимость зависит от спроса и предложения, поскольку если на объект нет спроса, то понятие стоимости не реализуется);

     Передаваемость (условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности). Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара и ли услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель «жилья». 9.(с.45)

     Рассматривая понятие стоимости жилья как объекта инвестирования, нельзя не упомянуть  еще два понятия: цену и затраты. Из экономической теории известно, что «цена» - это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу; цена, в отличие от стоимости, относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она  объявлена открыто или осталась в тайне. «Затраты» - это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуг. В самом общем случае, величина стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

      Рынок жилья в целом относится к рынку товаров и услуг. Однако он организован таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга.

       Рассматривая жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию: 10.(с.65-69)

  1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется    на:

·   частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

·   государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

·   муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям;

2. В зависимости от  целей использования жилищный  фонд подразделяется на:

·   жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

·   специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

·   индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

·   жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

 

 

2.2. Потребность и спрос  на жильё в крупных российских  городах

Современный рынок жилья в России, как и  вся экономика, требует коренной модернизации, в результате которой  появится возможность обеспечить решение  жилищной проблемы населения страны. Жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии.

  По состоянию на конец  2003 г. только 39% российских домохозяйств удовлетворены жилищными условиями.  При этом более четверти семей проживают в жилье, находящемся  в

неудовлетворительном  состоянии, — плохую и очень плохую оценку состояния своего жилья дали 21 и 7% домохозяйств соответственно (см. рис. 2).

 

                Рис. 2. Оценка населением состояния жилья (%)

Москва

Краснодар

Казань 

Санкт-Петербург

Калининград

М.область-города

Владивосток

Екатеринбург

Самара

Новосибирск

Россия в целом      хорошо

Удовлетворительно

Плохое

Очень плохое, аварийное

 

Жилищные условия  населения в российских городах  существенно различаются. По уровню удовлетворенности населения жилищными  условиями могут быть выделены следующие  группы городов1:

• высокий уровень удовлетворенности (более 48%) — Калининград, Казань, Самара, Владивосток, Санкт_Петербург;
• средний уровень удовлетворенности (35_46%) — Краснодар, Московская область, Екатеринбург, Москва;
• низкий уровень удовлетворенности (менее 25%) — Новосибирск.

   Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд.руб. (в ценах 2003 г.). Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. Платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием сбережений, средств от продажи имеющегося жилья и жилищных кредитов, составляет 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4 285,9 млрд руб. в ценах 2003 г.).                                                

      Среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, на момент опроса 5,3% располагали средствами,

достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 15% могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, 20,3% домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%). Для удовлетворения спроса домохозяйства смогут привлечь примерно 3,2 трлн руб. в качестве сбережений и средств от продажи имеющегося жилья.

      Общий  спрос населения на жилищные  кредиты по условиям 2003 г. оценивается  примерно в 1,1 трлн руб. (в ценах 2003 г.)(см. рис. 3). Данная оценка спроса не учитывает возможных ограничений по кредитованию населения и предложению жилья.

 

              Рис. 3. Потребность и спрос населения на жилье

           Спрос на жилье (кредитные средства) 5%

спрос на жилье 

(собственные сред-ва)

       19%                             

                                                 

                                              Потребность в жилье, не обеспеченная

платежеспособным  спросом 76%

         

  Имеющаяся структура предложения жилья не соответствует структуре спроса населения.

     Спрос населения сконцентрирован в секторе приобретения готового жилья на первичном или вторичном рынках (около 75%всех домохозяйств, желающих решать жилищную проблему путем приобретения или строительства жилья). Данные опроса населения показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 20,6% хотят приобрести жилье на первичном рынке, 30,3% — на вторичном рынке, а 49,1% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.

     Однако в структуре предложения жилья на первичном рынке доля готового жилья, по данным проведенных опросов, составляет лишь 10%, так как строительные организации ориентируются на продажу жилья на стадии строительства, перенося риски на население.

         Опросы населения выявили, что около 6% домохозяйств, которые хотели бы приобрести или построить жилье, предпочли бы осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести готовое индивидуальное жилье хотели бы 15%. В то же время, по данным Госкомстата России, к индивидуальному относится около 42% строящегося жилья. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья домохозяйства вынуждены решать жилищную проблему, строя собственными силами индивидуальное жилье.

      Выявлены основные тенденции формирования и развития локального рынка Екатеринбурга, Перми и Челябинска.

     Cреди основных тенденций,  характеризующих развитие рынка жилья

крупнейшего города, в частности  Екатеринбурга, Перми и Челябинска в пере-

ходный период можно выделить следующие:

• Во-первых,  для всех обследованных городов характерна высокая степень дифференциации обеспеченности населения жильем.  При этом более 30  процентов населения городов обеспечены общей площадью жилого помещения менее учетной нормы,  установленной законом. Вместе с тем ,  в последние 15 лет отмечен рост среднедушевой обеспеченности общей площадью жилого помещения и доли лиц, обеспеченных общей площадью жилого помещения выше среднего.
• Во-вторых, существенное изменение претерпела функция размера (вида) занимаемого жилья в зависимости от уровня доходов семей,  что явилось результатом присущего рыночной экономики пространственного проявления процесса имущественного расслоения населения .
• В-третьих, потребность в жилье, обеспеченная платежеспособным спросом,  составляет чуть более 20  процентов,  т.е 20,3 %  домохозяйств,  нуждающихся в жилище потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств. Спрос населения сконцентрирован в секторе приобретения готового жилья на вторичном рынке и рынке нового жилья.
• В-четвертых, динамика структуры жилищного фонда крупнейших городов по формам собственности  в переходный период, в первую очередь,  обусловлена двумя процессами - передачей ведомственного жилья в муниципальную собственность и переводом государственных и муниципальных жилых помещений в частное владение. В период с 1992 по 2002  годы в обследованных городах удельный вес жилых помещений, находящихся в собственности граждан, увеличился с 13 – 16 % до 63 – 67 %,  а доля государственного (ведомственного) уменьшилась с 50 до 4 – 9 процентов соответственно.