Рынок земельных ресурсов

     Площадь продаваемых участков ещё более  незначительна. За весь 2008 год было продано всего 262,7 тыс. га государственных и муниципальных земельных ресурсов РФ, при этом рост был почти стопроцентным – на 171,3 тыс.га. по сравнению с 2007-м годом. Активнее всего государственные и муниципальные земельные ресурсы РФ продавались в Приволжском и Южном федеральном округах – 60,5% и 18,7% от общей площади сделок соответственно.

     Подводя итоги анализа, отметим сохраняющийся  огромный потенциал рынка земельных  ресурсов РФ. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Будем надеется, что новые законодательные акты, принятые в этом году, скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.

§ 3. РЕНТА И АРЕНДНАЯ ПЛАТА. ВИДЫ РЕНТЫ

1.  Рента и арендная плата

     Земельная рента – это особый вид дохода и одновременно плата за земельный  ресурс.

     Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "Рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В хозяйственном обороте любого государства ее столько-то - и ни гектаром больше. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически сформировались определенные формы собственности на землю. В большинстве государств она находится в частной собственности, и исходным условием для образования ренты является ее аренда. Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику - арендная плата.

     Аренда  земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой крестьянского землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.

     На  протяжении всего ХХ столетия наблюдается  тенденция к соединению земельного собственника и предпринимателя в одном лице. Однако и при этом рентные отношения не исчезают. В стоимость продукции сельского хозяйства включаются наряду с материальными затратами, зарплатой, нормативная прибыль и плата за землю (рента) как за собственный производительный ресурс, вовлеченный в производство.

     Специалисты давно утверждают, что всякая земельная  рента есть не заработанный доход, ибо земля является бесплатным даром природы и не требует никаких затрат на ее производство. Земля, по их утверждению, должна находиться в собственности государства.

     В СССР земля была национализирована  и предоставлена на условиях аренды (на вечное пользование) колхозам, совхозам, многочисленным предприятиям, организациям и лицам. Арендодателем выступало государство, но это не повлекло за собой ликвидации рентных отношений. Через систему налогов и цены на сельскохозяйственную продукцию, государство изымало значительную часть доходов колхозов, совхозов и граждан.

     Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению  дохода. Одна его часть - в виде обычной  прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.

     Рентные отношения исследовались крупнейшими  экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.) и несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков.

      Арендная  плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме  того, процент на капитал, вложенный  в имущество землевладельцами. Это  могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

     Рисунок 8. Составляющие земельной ренты.

     Рента – это цена за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено по причине их невоспроизводимости.

2.  Виды ренты

     Заметим, что если экономисты-классики на рубеже XVIII в. понятие ренты сводили лишь к ренте земельных участков и  рудников, то сегодня, в зависимости от вида природных ресурсов, выделяют ренту: земельную (в том числе дифференцированную), в добывающей промышленности, на строительные участки, монопольную, на человеческий капитал. Сегодня признано, что рента в той или иной мере присутствует в доходе любого фактора производства.

     Экономической рентой называют платежи владельцам факторов производства, превышающие  альтернативную стоимость этих факторов. Если фактор производства не имеет  альтернативных вариантов использования, его альтернативная стоимость равна нулю, а весь доход от его применения выступает в форме ренты.

     Дифференциальная  рента связана с монополией на землю как объекта хозяйствования. Дифференциальная рента 1 учитывает, что хозяйства работающие на лучших и средних землях, находятся в более выигрышном положении по сравнению с хозяйствами, работающими на худших землях, так как их издержки ниже. Дифференциальная рента 2 – экономическое плодородие земли, связанное с последовательными дополнительными вложениями в нее капитала, она отражает интенсивный путь развития хозяйства.

     На  рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив замещения  во многих сферах хозяйствования. Экономическую  ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично.

     Если  изобразить на графике кривую предложения  земли, то она будет абсолютно  вертикальной линией (рис. 9). Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество, повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить его до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно. Чистая экономическая рента определяется соотношением спроса и предложения на рынках.

     Главной особенностью рынка земли является то, что рыночный спрос выступает  единственным фактором, определяющим цену земли или ренту.

     Дифференциальная  земельная рента связана с  различиями в естественном плодородии участков земли, что обуславливает их различную предельную производительность, а следовательно, и получение более высокого дохода при одинаковых затратах.

     Предположим, что имеются два участка земли  – лучший и худший (рис. 9). Их различная предельная производительность отражена кривыми спроса D1 и D2. На лучшем участке, предельная производительность которого в денежном выражении выше в силу лучшего плодородия данного участка, будет получена рента – R1. На втором участке по причине низкой предельной производительности дифференциальной ренты не возникнет.

     Экономическую ренту необходимо отличать от квазиренты. Выплаты владельцам факторов производства, предложение которых в краткосрочном  периоде фиксировано, называются квазирентой, представляющей собой остаточный платеж. Квазирента в долгосрочном периоде, когда все факторы производства становятся переменными, исчезает. Экономическая же рента сохраняется и в долгосрочном периоде.

     Рис. 9. Спрос и предложение земли:

     S – неэластичное предложение;

     D1 – потенциальный спрос на землю; 

     D2 – спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренту;

     Е – точка равновесия 

     Существует  два типа рынка земли.

     1. Купля-продажа земли во временное  пользование, т.е. аренда услуг  земли, при которой собственность  на данный экономический ресурс  не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой.

     2. Купля-продажа земли как актива  в полную собственность, при  которой она отчуждается от  владельца. При этом цена земли  определяется как дисконтированная  стоимость, рассчитанная за бесконечный  период времени, поскольку земля  приносит доход бесконечно долго:

      ,

     где R – размер ежегодной ренты; i –  годовая процентная ставка.

     Цена  земли выступает как капитализированная рента, экономический смысл которой  заключается в том, что она  обеспечивает землевладельцу такую  сумму денег, которая, будучи положена в банк, приносила бы доход не меньше, чем ежегодная рента.

§ 4. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ

     Россия  — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все  природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

     Рыночная  трансформация экономики России обусловила направленность земельной  реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков —  в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных  дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор.

     Тем не менее, процесс формирования института  частной собственности на землю  в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

     Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение  эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса  и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.