Рынок земельных ресурсов

     Изучая  данную группировку особенностей земли  как средства производства, приходим к выводу, что средством производства является не земельный участок (как  пространственный базис), а почва. Точнее не сама почва, а ее важнейшее свойство — плодородие! Поскольку бесплодные земли не используют для производства сельскохозяйственной продукции, следовательно, они не являются средством производства в сельском хозяйстве.

     Почвенное плодородие, на наш взгляд, необходимо рассматривать как особое биоэнергетическое явление природы, как объективно существующую качественную категорию материи. Подобный подход к пониманию почвенного плодородия соответствует энергетической направленности экосистем, в которой каждый живой компонент в своем развитии стремится к наиболее полному использованию свободной энергии.

      Земельные ресурсы - земная поверхность, пригодная  для проживания человека и для  любых видов хозяйственной деятельности. Земельные ресурсы характеризуются  величиной территории и ее качеством: рельефом, почвенным покровом и комплексом других природных условий. Это совокупность природных сил, которые могут быть использованы в процессе создания товаров, услуг, духовных ценностей и т.д.

     Рисунок 2. Виды природных ресурсов.

     Возобновляемые  природные ресурсы - природные ресурсы, скорость восстановления которых сравнима со скоростью их расходования. К  возобновляемым природным ресурсам относятся ресурсы биосферы, гидросферы, земельные ресурсы.

§ 2. СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ

1.  Развитие рынка земли в РФ

     Рынок земли – это рынок, на котором в результате взаимодействия спроса на земельные участки со стороны домашних хозяйств и фирм и предложения земельных участников формируются цены на земельные ресурсы.

     Предложение земли абсолютно неэластично, а  спрос определяется кривой с обратным наклоном (рисунок 3).

     Рисунок 3. Кривая спроса и предложения на рынке земли.

     Земельные ресурсы РФ в последние годы становятся всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами РФ регистрируются всё чаще, но, по нашим оценкам, рынок земельных ресурсов РФ всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

     В 2009 году рынок земельных ресурсов РФ празднует своё семилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок земельных ресурсов РФ существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земельных ресурсов РФ и той неразберихи на рынке земельных ресурсов РФ, которую мы имеем сегодня.

     Закон «Об обороте земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями  со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земельных ресурсов РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на рынке земельных ресурсов РФ ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать состоявшимся.

     Несмотря  на впечатляющие успехи 7 лет формального существования рынка земельных ресурсов РФ не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок земельных ресурсов РФ фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земельных ресурсов РФ на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земельных ресурсов РФ наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов РФ и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.

2.  Динамика структуры земельных ресурсов РФ

     7 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земельных ресурсов РФ стала более определённой.

     Из  рисунка 4 хорошо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда – то есть все основные категории земельных ресурсов РФ на сегодняшний день.

     Согласно  данным доклада Роснедвижимости  «О состоянии и использовании  земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой  оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения.

     Рисунок 4. Данные о земельных ресурсах РФ (1996-2005-2009 гг., млн.га)

     Приращение  земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земельных  ресурсов РФ запаса. Наглядно структура фонда земельных ресурсов РФ на 1 января 2009 года представлена на следующем рисунке.

     Рисунок 5. Структура земельных ресурсов РФ (на 1 января 2009 г.)

     Отметим, что указанная на рисунке 5 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельных ресурсов РФ может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).

     Тенденции перемещения земельных ресурсов РФ из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных  ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2009 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2008 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.

     Рисунок 6. Земли сельхозназначения, предоставленные для государственных и общественных нужд.

     Изменение объёмов земель поселений на начало 2009 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2009 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%.

     Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать  вывод о значительном потенциале земельных ресурсов РФ. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земельных ресурсов РФ в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земельных ресурсов РФ по формам собственности будет только увеличиваться.

     Рисунок 7. Земельные ресурсы РФ по формам собственности.

     Учитывая  эти предпосылки, обратимся к  проблемам рынка земельных ресурсов РФ, то есть, с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент земель в обороте от общего фонда земельных ресурсов РФ остаётся минимальным.

     Не  будем подробнее останавливаться  на продаже государственных и  муниципальных земельных ресурсов РФ частным и юридическим лицам ввиду их незначительности. Если рассматривать количество сделок с земельными ресурсами РФ, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2004 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2008 – 4 545 тыс. В общем объёме преобладает аренда – 3 730 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 176,7 тыс., из них на торгах – 10,7 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).

     Таблица 1. Характеристика оборота земельных ресурсов РФ на 1 января 2009 года (в тыс. га)