Влияние экологических факторов на оценку стоимости недвижимости

1. Оценка экономического  ущерба от загрязнения окружающей  среды

В зарубежной экономической  литературе проблема оценки ущерба от экологических нарушений разрабатывается  на базе понятия «внешние эффекты». Масштабы негативных воздействий хозяйственной  деятельности на окружающую среду активизировали научно–исследовательские и практические работы в области экономической  оценки этих последствий лишь в конце 70–х годов. Также среди экономистов существовали мнения неправомерности использования в экономических расчетах величину ущерба, считая неправильным суммирование разноплановых величин ущербов различным реципиентам (например, ущерб от ухудшения здоровья населения и ущерба жилищно–коммунальному хозяйству), либо аморальным расчет некоторых локальных ущербов, таких, например, как расчет оценки «стоимости» жизни человека.

В нашей стране оценка и  возмещение вреда/ущерба, причиненного окружающей природной среде, природным  ресурсам, здоровью населения, а также  различным субъектам правовых отношений  и хозяйственной деятельности регламентируется обширным перечнем нормативно-методических документов, утвержденных на федеральном  и на региональном уровнях. На федеральном уровне в настоящее время насчитывается около 70 нормативных документов, устанавливающих и (или) разъясняющих различные аспекты деятельности в данном направлении.

Документы регионального  уровня, то есть утвержденные органами власти субъектов федерации, либо восполняют пробелы в нормативных методах  оценки ущерба тем или иным компонентам  природной среды, либо являются развитием  документов, имеющих федеральный  статус, с учетом местных особенностей. Большая часть этих документов включает вопросы стоимостной оценки размеров ущерба, порядка его компенсации, а также полномочий должностных лиц и государственных органов в данной сфере деятельности.

Несмотря на столь обширный перечень нормативных и методических документов, и длительную практику расчета размера исковых претензий  за нарушение природоохранного законодательства, понятие собственно «экологического  ущерба», то есть ущерба, причиненного природной среде и здоровью населения  практически нигде однозначно не раскрыто.

Термины «ущерб» и «вред», используемые в законодательных  актах, регулирующих природопользование и охрану окружающей природной среды, и термины «ущерб» и «вред», применяемые в гражданском праве, могут иметь различное правовое содержание: в природоохранных актах  указанные термины могут применяться  в смысле негативного воздействия  на природу.

В гражданско-правовом смысле понятия «вред» и «ущерб» применимы  к окружающей среде в контексте  возмещения вреда / ущерба, причиненного природе в результате хозяйственной  или иной деятельности (т.е. загрязнения, уничтожения или иного разрушительного  воздействия). С точки зрения Гражданского кодекса РК, термин «вред» является наиболее общим и охватывает реальный ущерб, упущенную выгоду, а также  моральный вред.

В документах, имеющих статус нормативно закрепленных, очень часто  фигурируют как равнозначные по содержанию термины «вред», «ущерб» и «убытки». Причем понятие «ущерб» обычно трактуется шире, чем материальный или реальный ущерб и приближается по своему значению к понятию «вред».

В законе «Об охране окружающей среды» к вреду, причиненному окружающей среде, относится негативное изменение  окружающей среды в результате ее загрязнения, повлекшее за собой  деградацию естественных экологических  систем и истощение природных  ресурсов. Однако термины «деградация  естественных экологических систем»  и «истощение природных ресурсов»  действующим законодательством  не раскрыты, что приводит к неоднозначной  трактовке понятия «вред окружающей среде» и затрудняет возможность  исчисления его размера, так как  считается спорным вопрос, с какого момента наступает деградация естественных экологических систем.

Общие принципы оценки и  возмещения вреда и убытков (экономического ущерба) содержатся в Гражданском  кодексе  РК.

В Законе РК «Об охране окружающей среды» содержатся наиболее общие принципы оценки и возмещения вреда, причиненного окружающей природной среде в  результате экологического правонарушения. Причем данные принципы полностью соответствуют принципам, изложенным в Гражданском кодексе РК, в частности, в статье 15, раскрывающей понятие убытков.

В остальных нормативно-методических документах принципы возмещения ущерба и вреда, изложенные в перечисленных  документах, либо уточняются, либо дополняются  в зависимости от категории природного ресурса или компонента природной  среды, которым нанесен вред, или  отрасли народного хозяйства, использующей либо контролирующей состояние определенных природных ресурсов или объектов.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РК под убытками понимаются расходы, которые необходимо произвести для восстановления нарушенного  права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы (упущенная выгода). Реальный ущерб определяется стоимостью утраченного  имущества, а упущенная выгода определяется неполученными доходами, которые  потерпевший получил бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.Данная статья Гражданского кодекса РК, по сути дела, описывает и закрепляет в качестве правовой нормы основную экономическую формулу, которая в настоящее время довольно широко используется при подсчете убытков и ущерба, вызываемых повреждением, гибелью и уничтожением всех видов имущества и ресурсов, включая и природные, большая часть из которых согласно статье 130 относится к объектам недвижимости.

Экономический смысл формулы, установленной статьей 15, заключается  в том, что размер убытков определяется суммированием затрат, необходимых  для восстановления нарушенного  объекта (приведения его в первоначальное состояние), стоимости утраченного  объекта и убытков, вызванных  неполучением ожидаемых доходов. На этой же формуле основан и порядок  исчисления размера потерь и убытков  различных субъектов права (государства, субъекта РК, муниципального образования, физического лица, отрасли народного  хозяйства и т. д.), а также вреда, причиненного тем или иным природным  объектам, закрепленный различного рода законодательными и иными правовыми  актами. В частности, рассмотренный принцип оценки убытков и экологического вреда зафиксирован в основных законодательных и нормативных документах, регламентирующих порядок оценки вреда, причиняемого природной среде в целом, земельным и лесным ресурсам, объектам животного мира и среде их обитания, особо охраняемым природным территориям, водным объектам и др.

Так, согласно статье 77 Закона РК «Об охране окружающей среды» вред окружающей среде, причиненный субъектом  хозяйственной и иной деятельности, возмещается в соответствии с  утвержденными в установленном  порядке таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, а при их отсутствии исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды. Определение размера вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, осуществляется исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии с проектами рекультивационных и иных восстановительных работ, при их отсутствии в соответствии с таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, утвержденными органами исполнительной власти, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды.

  Закона «Об особо  охраняемых природных территориях»  включает в себя правовую норму,  согласно которой вред, причиненный  природным объектам и природным  комплексам в границах особо  охраняемых природных территорий, подлежит возмещению в соответствии  с утвержденными в установленном  порядке таксами и методиками, а при их отсутствии по фактическим  затратам на их восстановление.

В статье 131 Водного кодекса  установлено, что ущерб, причиненный  водным объектам, определяется в соответствии с методиками исчисления ущерба, а  при их отсутствии по фактическим  затратам на восстановление водных объектов с учетом понесенных убытков, в том  числе упущенной выгоды.

Аналогичным образом должен определяться размер ущерба в результате причинения вреда объектам животного  мира и среде их обитания в соответствии с Законом РК от 24 апреля 1995 года «О животном мире».

Кроме понятий вреда, ущерба и убытков в нашем законодательстве существует понятие «потери». Данное понятие введено в связи с  переводом земель из одной категории  в другую и по своему экономическому смыслу приближается к понятию экологического вреда или ущерба, вызываемого  утратой некого ценного природного объекта. Считается, что при переводе лесных земель в нелесные и их изъятии не в целях ведения лесного хозяйства, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения в другие категории должны быть компенсированы потери лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства. Обязательность возмещения потерь установлена Земельным и Лесным кодексами РК, хотя такая правовая норма в Гражданском кодексе отсутствует.

Помимо описанных выше правовых норм, регламентирующих общие  принципы оценки убытков и материального  вреда, причиненного различного вида негативными  воздействиями на природные ресурсы  и объекты на практике при определении  взысканий в возмещение вреда  используется целый ряд ведомственных  нормативных документов, закрепляющих таксы и (или) методики исчисления размера  ущерба, причиненного природной среде  или отдельным ее компонентам.

2. Существующая  система экономической оценки

Отличительными особенностями  действующей системы экономической  оценки экологического ущерба являются, во-первых, покомпонентный подход и, как  следствие, отсутствие комплексности  в расчетах; во-вторых, преобладание нормативных методов оценки, и, в-третьих, отсутствие законодательно признаваемых методов оценки ущерба (вреда), причиняемого жизни и здоровью людей загрязнением окружающей природной среды и  методов оценки компенсации экосистемных услуг (методов оценки экосистем и их функций). Под нормативными методами понимаются методы, связанные с применением неких утвержденных стоимостных параметров и математических формул.

Покомпонентный подход. Покомпонентный подход проявляется в том, что  оценка ущерба проводится по отдельным  средам или элементам природной  среды и регламентируется самостоятельными нормативно-методическими документами, содержащими различные в методологическом отношении технологии расчетов. В  отдельных случаях ущерб оценивается  в виде потерь определенной отрасли  народного хозяйства, например лесного  или сельского.

В 1999 г. Госкомэкологией РК была утверждена Методика определения предотвращенного экологического ущерба для получения укрупненной эколого-экономической оценки ущерба, предотвращенного в результате деятельности территориальных природоохранных органов системы Госкомэкологии РК (далее - Методика - 99). Она предназначена “для получения укрупненной эколого-экономической оценки ущерба, предотвращаемого в результате осуществления государственного экологического контроля, реализации экологических программ и природоохранных мероприятий, выполнения мероприятий в соответствии с международными конвенциями в области охраны окружающей среды, осуществления государственной экологической экспертизы, мероприятий по сохранению заповедных природоохранных комплексов и других видов деятельности территориальных органов системы Госкомэкологии”. Кроме того, она применяется при технико-экономическом обосновании природоохранных мероприятий согласно Пособию к СНиП 11-01-95, раздел проектной документации «Охрана окружающей среды» М.,2000.

3. Подходы к  оценке ущерба

Под экономическим ущербом  от загрязнения окружающей среды  понимаются фактические и возможные  убытки народного хозяйства, связанные  с загрязнением окружающей природной  среды, включая прямые и косвенные  воздействия, а также дополнительные затраты на ликвидацию отрицательных  последствий загрязнения. Наиболее проработанной является оценка ущерба, наносимого таким природным ресурсам, как лес и промысловые биоресурсы. Что касается оценки ущерба от разливов нефти в морских акваториях, то эта проблема вообще не рассматривается в научной литературе, несмотря на то, что она очень важна с точки зрения перспективы - все больше морских шельфов вовлекается в процесс нефтедобычи.

Под ущербом от загрязнения  водной среды мы будем понимать материальные и финансовые потери и убытки (прямые и косвенные) в результате снижения биопродуктивности водных экосистем, ухудшения потребительских свойств воды как природного ресурса, нарушения рекреационной ценности акватории, а также дополнительные затраты на ликвидацию последствий загрязнения акваторий и прилегающих территорий и восстановление их до исходного состояния, включая очистку и воспроизводство биоресурсов.

Эколого-экономическая оценка ущерба, нанесенного окружающей природной  среде, заключается в определении  фактических и возможных (предотвращаемых) материальных и финансовых потерь и  убытков от ухудшения в результате антропогенного воздействия качественных и количественных параметров окружающей природной среды в целом и  ее отдельных эколого-ресурсных  компонентов (водные ресурсы, земельные  ресурсы, ресурсы растительного  и животного мира).

При оценке экономического ущерба от загрязнения используется два основных методологических подхода:

· прямой счет,

· косвенная оценка.

Оценка ущерба прямым счетом, требует сбора и обработки  огромного объема информации, вследствие большой трудоемкости неудобны для  широкого использования в экономических  расчетах, и, как правило, служат лишь инструментом для создания информационной базы при разработке косвенных методов  определения ущерба.

Список использованных источников

1. 1. Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г. М.: Финансы и статистика, 2007г.
2. 2. Оценка бизнеса. Учебное пособие. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой М.: Финансы и статистика, 2000г.
3. 3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Скб: СПбГТУ, 1997г.
4. 4. Филиппова Л.А. Оценка бизненса. М.: КНОРУС, 2006г.