Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

Оглавление

 

 

Введение 3

Оценка влияния экологических факторов на стоимость  недвижимости 4

1.1 Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости 4

1.2 Влияние экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости 6

Заключение 12

Список использованной литературы 13

 

Введение

 

В соответствии с Законом РФ «Об  оценочной деятельности» право  на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит  от установленного законодательством  Российской Федерации порядка осуществления  государственного статистического  и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В  частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой  цены для аукционов и конкурсов  по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат  полностью или частично субъектам  РФ или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться  также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами  недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации  или местных бюджетов, а также  средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании  средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения  споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при  национализации имущества; при ипотечном  кредитовании в случае возникновения  спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся  в доверительном управлении; при  составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой  товар на рынке, объекты  недвижимости имеют цену стоимость.

 

Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

1.1 Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

 

Стоимость объектов недвижимости зависит  от целого ряда факторов.

1. Объективные факторы.  Как правило, это экономические  факторы, которые определяют средний  уровень цен конкретных сделок  субъектами недвижимости. Их можно  разделить на:

• макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с  феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

• массированная реклама;
• инфляционные ожидания;
• симпатии;
• осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

• местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
• архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
• экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на  цену и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
• престижность района;
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.

 

1.2 Влияние экологических факторов  на определение стоимости объектов  недвижимости

 

Изучение и учет влияния экологических  факторов на определение стоимости  объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным направлением в научной и финансово-экономической  сфере.

Под экологическими факторами в  контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и  природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками  энергии и сырья, но оказывающих  непосредственное воздействие на эффективность  и полезность использования объекта  недвижимости.

Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать  как ее метаинфраструктуру, существенно  влияющую на ценность (стоимость) объекта  недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад  совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической  метаинфраструктуры в стоимость  объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством  функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение  в структуре рыночной стоимости  недвижимости.

В зависимости от научно-технических  и экономических возможностей целенаправленного  изменения характеристик экологических  факторов их подразделяют на управляемые  и неуправляемые. К управляемым  факторам относят; уровень чистоты  потребляемой воды, лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений, режим увлажнения, оползневая опасность  и т.п. К неуправляемым экологическим  факторам, рассматриваемым как объективно сложившуюся природно-антропогенную  среду объекта недвижимости, относят; тип почв, рельеф местности, ветровой режим, температурный режим, сейсмичность территории, загрязнение воздушного бассейна, шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и в существенной мере зависит как от уровня развития научно-технического прогресса, так и от уровня социально-экономического развития конкретного региона. (Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеется целый ряд технических средств, снижающих негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости — шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и так далее).

Экспертиза негативных экологических  факторов проводится с целью конкретизации  основных параметров качественного  состояния окружающей природно-антропогенной  среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.

1) Механическое. Захламление (например, мусор) территории (участка земли)  объекта недвижимости, оказывающее  лишь механическое негативное  воздействие без физико-химических  последствий. В качестве единицы  измерения уровня механического  загрязнения могут быть использованы  показатели плотности захламления  - отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

2) Химическое. Изменение химических  свойств атмосферы, почвы и  воды (в случае наличия в структуре  объекта недвижимости обособленного  водного объекта), оказывающее негативное  воздействие как непосредственно  на объект недвижимости (снижение  урожайности сельскохозяйственных  культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и так далее), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и так далее). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации ( мкг/ м2, мг/ л и т.п. ) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды (более подробно смотри следующий раздел).

3) Физическое. Изменение физических  параметров окружающей природно-антропогенной  среды объекта недвижимости; тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и тому подобное.

– Тепловое загрязнение рассматривается  как повышение температуры среды  вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого  воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных  недалеко от рассматриваемого объекта  недвижимости. В качестве единицы  измерения этого вида загрязнения  используется прирост температуры  в градусах (атмосферы и водного  объекта) относительно естественно-климатических  условий данного географического  ареала.

– Световое. Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в следствии действия затенения  от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такого рода изменения приводят к  аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений  используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу  площади (люкс/м2).

– Шумовое. Увеличение интенсивности  шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности  шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности и при достижении 90-100 дб (децибел) к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Необходимо различать две категории шума и источников шума:

1) - проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости ( жилого дома, офиса и так далее); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и так далее);

2) - звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и так далее).

– Электромагнитное. Изменение электромагнитных свойств среды , в пространстве которой  находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и  телевидения, работы промышленных установок  и так далее). Эти изменения  могут приводить к местным  географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится  человек. Этот вид загрязнения имеет  достаточно многообразующую систему  измерений и в этой связи при  проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается  возможным лишь качественный анализ его характеристик, то есть можно  ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением  перечня основных источников, их мощности,

(например, уровень напряжения тока  высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки  и так далее) в зоне поражения  рассматриваемого объекта недвижимости.

– Радиационное. Превышение естественного  уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой  находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы  измерения для этого вида загрязнения  используются часовые и осредненные  за год уровни радиации (микрорентгены  и так далее). Источники радиации могут быть как внешние, так и  внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости.

Внешние - объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости.

Внутренние - наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и других, ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров и тому подобное).