Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы

Офисные помещения могут быть различными, в зависимости от потребностей  фирмы, а также от количества человек в штате. Конечно, при условии  наличия средств желательно делать выбор в пользу просторных помещений. В принципе, офисные помещения подразделяются на категории, которые  принято различать по уровню содержания.

К примеру, категория офисных помещений под буквой «А» представляет собой современные бизнес центры в Москве или в любом другом крупном городе, в котором широко представлена аренда и продажа недвижимости для бизнеса.  

Помимо офисных помещений существуют еще так называемые торговые  площади, представляющие собой специально оборудованные места для  организации продажи товаров или услуг. Внутри торговых площадей  существуют различные деления, будь то торговые центры или супермаркеты,  парикмахерские или стоматологические клиники.

Таким образом, и размеры  торговых помещений могут варьироваться от небольших павильонов до гипермаркета.

Третий вид коммерческой недвижимости – помещения складские, которые   предназначены для хранения различной продукции. Буквенная категория складских помещений означает условия в них.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Рынок коммерческой недвижимости в Москве

 

2.1. Продажа коммерческой недвижимости

Октябрь 2013 года оказался весьма активным и продуктивным в области коммерческой недвижимости столицы. Так на продажу за месяц было выставлено 1577 объектов, общая площадь которых составила 2803 тысячи кв. метров, что превысило показатели сентября на 29% и 21% соответственно. Таким образом, общая стоимость выставленных объектов достигла 12, 683 миллиарда долларов.

Выросла на 7% и средневзвешенная цена 1 кв. метра, достигнув показателя в 4 525 доллара. Все это позволяет говорить о том, что к середине осени деловая жизнь, наконец, активизировалась и вышла на прогнозируемый уровень, правда видимо ненадолго, поскольку впереди традиционные новогодние каникулы и замирание всех дел.

Если смотреть по сегментам, то свое неизменное лидерство удерживают офисные помещения, составляющие 51% от общего объема предложений. За ними идут складские и производственные площади (19%), свободного назначения (17%) и на удивительно низком уровне находятся торговые площади (всего 13%).

Наибольший рост в октябре показала офисная недвижимость. Всего было выставлено 886 объекта (выше на 31%) общей площадью 1418 тысячи кв. метров (выше на 21%), общая стоимость которых 7,231 миллиарда долларов. При этом, наибольший рост по всем показателям зафиксирован в октябре в пределах Центра города, где количество выставленных на продажу достигло 227 объектов (рост 47%), а их общая площадь 240 тысяч кв. метров (рост 33%). Впрочем, такой резкий подъем объемов не отразился на цене и она по-прежнему составляет 9406 доллара за 1 кв. метр.

За пределами Садового кольца ситуация схожая и также наблюдалось резкое увеличение объемов количества на 26% (до 659 объектов) и общей площади на 19% (до 1178 тысячи кв. метров). Повысилась на 5% и средневзвешенная цена 1 кв. метра, достигнув 4224 доллара, что связанно с уходом с рынка нескольких недорогих крупных центров на Дмитровском шоссе, Волгоградском проспекте и Гостиничном проезде.

В торговой недвижимости в октябре было выставлено на продвжу всего 356 объектов, чья общая площадь составила 374 тысячи кв. метров, что на 12% и 19% выше показателей сентября. Общая стоимость продаваемых в октябре торговых объектов – 2,201 миллиарда долларов.

В пределах Садового кольца расположились 58 объектов (рост на 4%), общая площадь которых составила 18 тысяч кв. метров (рост на 3%). Средневзвешенная цена 1 кв. метра в этих объектах составила 19 847 доллара, что на 3% выше прошлого месяца, причем и на тех объектах, что выставлены на продажу не первый месяц.

За Садовым кольцом сохраняется та же тенденция – количество объектов выросло до 298, что на 13% выше сентября, а их общая площадь составила 356 тысячи кв. метров, превысив на 20% сентябрь. А вот средневзвешенная цена 1 кв. метра здесь упала на 3% до 5180 доллара, поскольку на продажу был выставлен недорогой, но весьма крупный торговый объект на ул. Барышиха.

В связи со сменой одних объектов другими в секторе складской и производственной недвижимости на 21% увеличился объем количества (до 88 выставленных объектов), но при этом не изменилась общая площадь, все также составлявшая 546 тысячи кв. метров. При этом отмечен и на 7% рост средневзвешенной цены до 1651 доллар за 1 кв. метр, что связанно с уходом с рынка объектов на Перовской улице и Андроновской набережной. В сегменте помещений свободного назначения отмечался самый большой рост в 58% по количеству и 67% по объему (247 объектов общей площадью 465 тысяч кв. метров). Выросла, несмотря на изобилие предложений, и средневзвешенная цена на 9%, составив в итоге 5 051 доллар за 1 кв. метр.

Октябрьское повышение активности затронуло и сегмент Street-retail, в котором на продажу было выставлено 126 объектов, площадь которых составила 44 тысячи кв. метров (на 7% и 12% выше сентября) общей стоимостью 0,446 миллиарда долларов. В Центре расположились 25 из выставленных объектов общей площадью 5 тысяч кв. метров. Это на 9% и 4% выше предыдущего месяца соответственно, при этом выросла на 8% до 24 726 доллара за 1 кв. метр и средневзвешенная цена, что связанно с выходом объектов на Арбате и Чистопрудном бульваре. Впрочем, и по выставленным давно объектам рост цены составил 5% от сентябрьской.

За пределами Садового кольца в сегменте Street-retail выставлялся 101 объект общей площадью 39 тысячи кв. метров, что на 6% и 13% выше сентября. Чего не скажешь о средневзвешенной цене – она упала на 9% и составила всего 8174 доллара за 1 кв. метр, поскольку с рынка ушли дорогие объекты на Ленинском и Свободном проспектах. Им на смену пришли недорогие объекты на Волочаевской улице, в Олимпийской деревне и Физкультурном проезде.

 

2.2. Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве.

 

В октябре экспонировался 3 401 объект коммерческой недвижимости общей площадью 2 073 тыс. кв.м. По количеству объем предложения по сравнению с сентябрем вырос на 29%, а по общей площади – на 30%. Существенный рост объема предложения наблюдался по всем сегментам рынка. Он мог быть связан с ростом деловой активности и объемов предложения, которые в этом году произошли в октябре, а не, как обычно, в сентябре. 
 
Средняя арендная ставка по сравнению с сентябрем в октябре выросла на 1% и составила 608 $/кв.м/год.

Лидером по объему предложения традиционно остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (28%) и торговые помещения (17%). 

Рис.2 Изменения аренды офисных помещений

 

 

Рис. 3 Изменения аренды офисных помещений по площади

 

 
Рис. 4 Доли сегментов по общей площади

В торговой недвижимости в октябре 2013 года экспонировалось 759 торговых объектов общей площадью 350 тыс. кв.м. Количество торговых объектов выросло на 34%, их общая площадь – на 31%. 

В центре в октябре экспонировалось 97 помещений общей площадью 33 тыс. кв.м, что на 24% выше сентября по количеству и на 65% – по общей площади, при этом рост средней площади составил 33% и был связан с выходом в октябре ряда крупных торговых объектов, таких как на ул.Л.Толстого (1 100 кв.м), на ул.Новокузнецкой (1 728 кв.м) и на ул.Арбат (2 542 кв.м).

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца за месяц уменьшилась  на 4% и составила 1 932 $/кв.м/год. Снижение ставки было обусловлено снижением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно, что может быть связано с переоцененностью таких объектов и соответствующей коррекцией. При этом за год (по сравнению с октябрем 2012 года) прирост ставок составил 15%, что является максимальным среди других сегментов недвижимости. 

Количество предлагаемых в аренду за пределами центра торговых объектов выросло на 35%, а их общая площадь – на 29%, в результате чего объем предложения составил 662 помещения общей площадью 316 тыс. кв.м. Средняя ставка по данным объектам осталась на уровне сентября и составила 898 $/кв.м/год. 

 

Рис. 5 Изменения аренды торговых объектов внутри Садового Кольца и за его пределами

 

 

Рис. 6.Средняя ставка внутри Садового Кольца и за его пределами

Объем предложения по торговым помещениям формата street-retail в октябре 2013 года по количеству вырос на 34%, а по общей площади – на 40%. Всего в октябре экспонировалось 259 объектов площадью 72 тыс. кв.м, из них 48 объектов предлагалось в центре и 211 объектов – за пределами Садового Кольца. Объем предложения в центре за месяц вырос на 17% по количеству и на 56% по общей площади. Средняя ставка аренды по этим объектам в октябре выросла на 4% и составила 2 457 $/кв.м/год. Этот рост произошел в  т.ч. за счет выхода двух дорогих объектов формата street-retail на ул.Тверская (57 кв.м, 4 736 $/кв.м/год и 166 кв.м, 5 809 $/кв.м/год). 
        Объем предложения за пределами Садового Кольца по количеству увеличился на 38%, а по общей площади – на 37%. При этом средняя арендная ставка снизилась на 2% и составила 1 056 $/кв.м/год.

 

Рис. 7 Изменения аренды уличной торговли внутри Садового Кольца и за его пределами

 

 
Рис. 8.Средняя ставка для помещений уличной торговли внутри Садового Кольца и за его пределами

Офисная недвижимость увеличившись в октябре на 26% по количеству и на 30% по общей площади, объем предложения офисных объектов составил 2 108 объектов общей площадью 1 141 тыс. кв.м. 

По сравнению с сентябрем количество предлагаемых в аренду офисных объектов в центре выросло на 34%, а общая площадь – на 49%. Объем предложения в результате составил 386 объектов общей площадью 203 тыс. кв.м. Средняя арендная ставка уменьшилась на 2% и составила 815 $/кв.м/год, при этом ставки по объектам, которые экспонируются давно, снизились на 1%.

 За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 25%, а по общей площади – на 27% и составил 1 722 объекта общей площадью 938 тыс. кв.м. Средняя ставка по таким помещениям выросла на 3% – до 499 $/кв.м/год, что произошло за счет изменения структуры предложения – доля дорогих объектов со ставками выше 500 $/кв.м/год в общем объеме предложения выросла с 35% в сентябре до 39% в октябре.

 

 

Рис. 9 Изменение аренды офисной недвижимости внутри Садового Кольца и за его пределами

 

 

 
Рис. 10.Средняя ставка для офисной недвижимости внутри Садового Кольца и за его пределами

 
         Объем предложения производственно-складских объектов в октябре составил 534 объекта общей площадью 583 тыс. кв.м, увеличившись на 34% по количеству и на 30% по общей площади.

         Средняя ставка осталась на уровне сентября и составила 213 $/кв.м/год.

 

 

Рис.11 Изменения аренды производственно-складских помещений

 

 

 

Рис.12 Средняя ставка производственно-складских помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Рынок недвижимости.

 

3.1. Прогноз на ближайшие  годы

 

Регионы Российской Федерации теперь будут взимать налог на торгово-офисную недвижимость на основе кадастровой стоимости объектов. Соответствующее изменение в законодательстве вступило в силу с начала года. Новый порядок существенно поднимет арендные ставки офисным, торговым и торгово-развлекательным центрам.

По состоянию на конец 2013 года налог на имущество и физических лиц, и организаций платится исходя из инвентаризационной стоимости (балансовой), которая обычно существенно ниже реальной. Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной.

Действие недавно принятого проекта направлено на торговые и административно-деловые центры, нежилые офисные помещения, коммерческие помещения, здания бытового обслуживания и общепита. В этой классификации под определение ТЦ попадают и гипермаркеты FMCG и DIY. И поскольку их собственники не имеют значительных денежных поступлений от сдачи в аренду помещений, принятие данных изменений может сказаться как на уровне цен в гипермаркете, так и на предоставляемых услугах и количестве обслуживающего персонала.

Для того чтобы перейти на кадастровую стоимость, законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ должны принять соответствующие законы. При этом регионы будут не вправе вернуться к определению налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости. В законопроекте устанавливаются следующие налоговые ставки:

 
В 2014 г. ставка налога составит 0,9%, 
в 2015 г. — 1,2%, 
в 2016 г. — 1,5%,  
в 2017 г. — 1,8%,  
в 2018 г. — 2%. 
 
Для остальных регионов они меньше, а именно:

· с 2014 года – не более 1%; 
· с 2015 года – не более 1,5%; 
· с 2016 и последующих годов – не более 2%.

С принятием нового порядка расчета налога собственники торговых объектов будут вынуждены поднять уровень арендной платы для покрытия издержек, так как налог на имущество выплачивают из дохода, получаемого от сдачи ТЦ в аренду. Таким образом, по прогнозам, в 2014 году арендные ставки как в офисных, так и в торговых и торгово-развлекательных центрах, существенно увеличатся, значительно превысив сделанные ранее прогнозы (10-15%).

Налог будет взиматься с отдельно стоящих зданий площадью от 5000 кв. м. К примеру, в столице таких зданий насчитывается около 2000 общей площадью 30 млн. кв. м. Рассчитывать налог по новым правилам регион сможет лишь после утверждения результатов местной кадастровой оценки недвижимости. Так, в Москве метр объектов торговли оценивается в среднем в 135 000 руб., а офисов – в 147 000 руб. Интересно, что за ТЦ в 10 тыс. кв., согласно новой схеме расчета налога, надо будет платить 27 млн. рублей в год.

Изменения в порядок расчета налога были приняты в кратчайшие сроки. Основным лоббистом нового налога является правительство Москвы. По предварительным подсчетам, от введения в действие нового налога, бюджет столицы может получить дополнительно до 35 млрд. руб. Отведения нового налога сильно пострадает средний и малый бизнес.

Много претензий также и к качеству кадастровой оценки земли. В ближайшей перспективе будут учащаться случаи обращения в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, вследствие чего сроки выплаты налога будут затягиваться.