Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы

Оглавление

 

Введение………………………………………………………………………….3

Глава 1. Рынок недвижимости………………………………………………..5

1.1 Понятие рынка недвижимости…………………………………………....5

1.2 Понятие коммерческой  недвижимости…………………………………..7

1.3 Виды коммерческой  недвижимости……………………………………..11

Глава 2. Коммерческая недвижимость Москвы…………………………...13

2.1 Продажа коммерческой  недвижимости Москвы………………………13

2.2 Аренда коммерческой  недвижимости Москвы………………………...15

Глава 3. Прогноз………………………………………………………………..23

3.1 Прогноз на ближайшие  годы……………………………………………..23

Заключение……………………………………………………………………...26

Список литературы…………………………………………………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Наверное любой человек думал об открытии своего собственного дела, поскольку это очень выгодно. Это всегда будет актуальным. Но в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих государствах далеко не каждый человек готов прибегнуть к банковским кредитам и рисковать, вложив не свои деньги в свое дело.

Поскольку каждый день говорится о том, что возможны кризисы и дефолты даже владельцы среднего бизнеса не решаются строить собственное торговое помещение, ведь никогда не знаешь, хватит ли денег для окончания стройки. Именно поэтому коммерческая недвижимость сейчас пользуется большим спросом. Даже открывая сеть торговых точек, многим приходиться пользоваться услугами арендаторов. Иногда данное решение гораздо выгоднее, чем стройка, поскольку небольшие точки можно расставить в разных городах, и так как они занимают небольшую площадь, плата за аренду не будет высокой.

Торговая площадь продается и арендуется по различной цене. Но стоит отметить, что она зависит не только от площади и удаленности от центра, но и от престижа торгового центра. Исходя из психологии, большие и красивые магазины привлекают гораздо больше покупателей, но в первую очередь они обращают внимание на те точки, которые находятся вблизи с банкоматами и парадным входом. Это связано с тем, что сняв с банкомата деньги, человек инстинктивно хочет их сразу потратить. Поэтому иногда нахождение торговой точки рядом с банкоматом влияет на стоимость аренды.

Коммерческая недвижимость Москвы может быть, как арендована, так и продана, в различных уголках города. Причем в интернете можно найти множество привлекательных предложений, однако не стоит сразу бросаться заключать договор, поскольку нужно сперва узнать реальные цены и сравнить их, а затем найти разумное и подходящее решение.

 

Цель исследования – изучить и проанализировать рынок коммерческой недвижимости г. Москва.

Задачи:

• произвести анализ продажы коммерческой недвижимости в Москве за октябрь 2013г.;
• произвести анализ аренды коммерческой недвижимости в Москве за октябрь 2013г;

Объект исследования –рынок коммерческой недвижимости г.Москва.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Рынок недвижимости.

 

1.1. Понятие рынка недвижимости.

 

Первым делать я считаю нужным выделить термин «недвижимость» и дать чёткое определение темы. Недвижимость — вид имущества, признаваемого законодательством недвижимым. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, как и получение кредита под залог недвижимости называется ипотекой.

Согласно российскому праву, сделки связанные с недвижимостью должны обязательно регистрироваться и считаются заключенными только при условий такой регистрации. Дынные должные быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без государственной регистрации сделка с недвижимостью считается незаключенной и не несет никаких правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России сделки регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Есть два вида заключения сделок – обычная письменная и нотариальная. Оба эти вида сделок имеют совершенно одинаковую юридическую силу.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При оценке определяется: рыночная стоимость, ликвидационная, восстановительная стоимость, стоимость замещения и т. д.

Рыночная стоимость показывает стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект покупатель, обладающий всей необходимой информацией об этом объекте. Обычно, эта стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека. Она отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

При формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

• Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к росту спроса на объект, потому что недвижимость считается наиболее надежным способом сбережения
• Развитие банковского кредитования — очень помогает людям, делая их финансовые возможности намного лучше, что ведет к повышению спроса.
• Ограничение предложения — в мегаполисах остается всё меньше места для строительства, что приводит к низкому темпу строительства, и в сочетании с необходимостью выполнения социальных программ создаёт очень низкое предложение.
• Традиционные жилищные проблемы населения — очень много людей в наше время живут в плохих условиях, либо в арендуемом помещении, что ведёт к увеличению спроса и следовательно увеличению цены.
• Инфраструктурный фактор — хороший уровень жизни возможен только в больших городах, что усиливает желание людей жить ближе к центру, из чего следует высокий спрос на жильё в этих городах. Так же плохо развитая транспортная не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
• Отсутствие зрелого рынка аренды — в России рынок аренды жилья очень «молодой» и в нем нет четко прописанной законодательной базы. Из чего следует, что люди хотят любыми способами перейти из арендаторов в собственники, потому что права собственников защещены горазд лучше.
• Психологический фактор — люди, нацеленные на приобретение объекта недвижимости всегда сравнивают варианты, исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

Для определения рыночной цены производится сравнительный анализ объектов недвижимости. Сравниваются цены объектов при прочих равных условиях. Цена предложения может быть различна с ценой покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

1.2. Коммерческая недвижимость

 

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, заводы, фабрики, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

 

 

Категория	Примеры
Свободного назначение	Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля	Магазины, торговые центры
Офисная	Кабинеты, офисные здания
Индустриальная	Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты	Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная	Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты

Рис.1 Примеры коммерческой недвижимости

Из вышеперечисленных категорий, представленных на рисунке 1 только первые 4 категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, остальные, скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить доход.

Недвижимость становится коммерческой если подразумевается коммерческое использование с получением постоянной прибыли.

Жилая недвижимость также может быть коммерческой, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Многие аналитики приходят к мнению, что наиболее перспективную динамику развития имеют сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос. К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно таких помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ежегодно коммерческие структуры тратят значительную сумму средств со своих бюджетов на аренду помещений, потому финансовые потоки на рынке коммерческой недвижимости становятся всё более привлекательными для банков с программами ипотечного кредитования, с помощью которых они агитируют арендаторов коммерческой недвижимости стать владельцами недвижимости.

Наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала.

Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости  следует обращать внимание, что действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.

Так, сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях. Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора". Также необходимо в протокол о намерениях включить существенные условия основного договора аренды, а именно: предмет договора, размер арендной платы, условия оплаты, а также сроки действия договора аренды. Кроме того, следует четко прописать обязательства сторон по составлению и подписанию в будущем основного договора. В предварительном договоре желательно указать штрафные санкции за уклонение от выполнения или отсрочку выполнения обязательств по предыдущему договору.

 

1.3. Виды коммерческой  недвижимости

Таким  образом, в коммерческой недвижимости, несмотря на общую функцию,  все-таки существует определенная классификация, связанная, прежде всего,  с характером и типом помещения. Самый распространенный вид коммерческого помещения – офисное, которое  несет функцию для размещения представительства компании, именно в офисных помещениях возможна организация приема клиентов, а также  хранение важных документов. Как известно, от уровня комфорта помещения  под офис во многом зависит показатель успешности фирмы. Чаще всего для  организации помещения фирму интересует аренда офиса от собственников,  которая подразумевает под собой такую ситуацию, когда собственники  сдают в аренду объекты коммерческой недвижимости.