Теоретические основы ипотечного кредитования в России

Ипотека с периодическим увеличением  суммы взносов близка к ссуде  с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые 3–5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для  кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый  счет некоторую сумму и, кроме  того, выплачивает периодические  взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые  были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма  поступает с залогового счета. Остаток  на нем, разумеется, уменьшает фактический  размер задолженности [9].

Согласно схеме займа со сниженной  ставкой продавец (как правило, это  владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические  процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который  зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные  взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента  или продавца оказывается более  выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи с  выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом  прироста стоимости имущества, которые  стали распространяться в США  с начала 1980-х годов. Стороны при  заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет  ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения  стоимости имущества к концу  срока сделки. Обычно ставка снижается  на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору  в виде компенсации.

Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит  особняком в системе ипотечных  кредитов, так как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений между  кредитором и заемщиком в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).

Существование такого множества сложных  ипотечных схем обусловлено поиском  наиболее гибких и привлекательных  условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий  для кредиторов.

 

 

1.3. Особенности ипотечного кредитования различных видов недвижимого имущества.

 

Ипотечное кредитование в  сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной  российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия.

При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.  Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят

бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

 

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими

способами:

* на основе балансовой  стоимости имущественного комплекса.

У залогодателей юридических  лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны. Оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен.

Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого

предусмотрена специальная  процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже  банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной.

Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке. Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

Следует отметить, что залог  квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

2. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования

Сегодня развитие жилищной ипотеки для работников учреждений культуры в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России даже  при самых «либеральных», практически  несуществующих параметрах (ипотечный  кредит предоставляется на 15 лет  величиной 70% от стоимости жилья  при цене одного квадратного  метра 11200 р. с кредитной ставкой  10%), максимальная граница доступности  для населения России составит  не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство  банков предлагает для ипотеки слишком  высокие годовые проценты - 17% и  выше, короткий срок выплаты долга - от нескольких месяцев до 10 и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство  людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в  Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке  составляют всего 5%, срок выплаты долга - до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен.

2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.

3. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости.

Так, например, очевидно какое  большое значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной  Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью  имеют различные дефиниции, а  также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все  это, очевидным образом, увеличивает  административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  фактическом наличии данных структур  в России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  как следствие, невысока эффективность  системы в целом, завышены расходы  при совершении сделок.

5. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  нашего населения — нежелания  жить в долг («берешь деньги  чужие, - а отдавать приходится  свои»).

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

- сокращение сроков регистрации  прав и сделок с недвижимостью;

- быстрая и эффективная  регистрация пулов закладных  (передача закладных организации,  выполняющей функции ипотечного  агента.;

- привлечение инвестиций  в строительство нового жилья;

- усовершенствование системы  налогообложения при проведении  ипотечных операций;

- достоверная публичная  информация о состоянии рынка  ипотечных операций;

- упорядочивание системы  передачи страховых возмещений  в погашение кредитов за заемщиков;

- сделать инструменты  секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;

- развитие цивилизованного  рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного  кредитора;

- создание механизмов  социальной защиты при выселении  граждан из жилых помещений  в случае обращения взыскания  на заложенное жилое помещение;

- уточнение порядка заключения  сделок с жилыми помещениями,  права на которые имеют несовершеннолетние  граждане;

- для того чтобы снизить  риски инвесторов при вложении  средств в ипотечные ценные  бумаги, на мой взгляд, законодатели  прежде всего должны создавать  ясные правила игры на этом  рынке. Если нет четко прописанных  прав, ответственности кредитора  и заемщика, то инвестор вряд  ли будет вкладывать свои средства  в этот рынок. 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ ипотечного кредитования на примере Себербанка РФ.

Предоставление кредитов физическим лицам является одним  из приоритетных направлений деятельности Сбербанка России в области кредитования. 
Рассмотрим одну из базовых программ ипотечного кредитования Сбербанка РФ : 
«Приобретение готового жилья»  
Сбербанком России жилищное кредитование осуществляется на срок до 30 лет. При определении возможной суммы кредита теперь могут приниматься в расчет любые официально подтвержденные доходы заемщика и его супруги (-а), раньше — не более одного из видов дополнительного дохода. 
- Программа «Приобретение готового жилья» Предоставляется на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.