Теоретические основы ипотечного кредитования в России

Введение

Актуальность  темы исследования. В наше время в России одной из первоочередных задач общественно-финансового становления стоит задача формирования рынка легкодоступной недвижимости при помощи создания  условий для роста платежеспособного спроса народонаселения на недвижимость, и роста размеров жилищного строительства.

 В соответствии с  оценками Госстроя и итогами  разных социологических исследований, в России до 80% народонаселения  испытывает необходимость в улучшении  жилищных  условий,  примерно 27% народонаселения  живет в неблагоустроенных квартирах  и около 2% – в квартирах,  которые находятся в аварийном  состоянии. Главной причиной этого  является низкий уровень жизни  народонаселения и ограничение  объемов строительства жилья.

 Создание условий,  которые способствуют увеличению  доступности жилища и расширению  платежеспособного спроса народонаселения  на жилище, непосредственно соединено  с развитием и расширением  системы долговременного ипотечного  жилищного кредитования. Выстраиваемая   на данном этапе  система  ипотечного жилищного кредитования  обязана соответствовать потребностям  всех участников  жилищного рынка,  и в первую очередь, кредитных  организаций и возможных заемщиков,  потому принципиальным вопросом  считается создание модели ипотечного  кредитования,  которая будет  основанием для становления и  развития ипотечных взаимоотношений  в будущем.

Невзирая на огромную  численность трудов посвященных  вопросам кредитования в  отечественной  практике не сформировалось единого  мнения относительно действенной модели ипотечного кредитования в РФ.

Целью данной работы  является исследование состояния системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на современном этапе, обнаружение главных проблем, тормозящих  ее развитие  на современном этапе и возможных путей их решения.

Названная цель обусловила постановку таких задач:

- рассмотреть теоретические  основы системы ипотечного кредитования  в РФ;

- рассмотреть одну из  программ ипотечного кредитования  Сбербанка РФ;

- рассмотреть  проблемы  ипотечного кредитования в РФ  и  возможные пути их решения;

1.Теоретические основы  ипотечного кредитования в России

1.1. Сущность ипотечного  кредитования и особенности его  применения в современной РФ

Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека - это обеспечение  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель  имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Жилье, как известно, является дорогостоящим  товаром длительного пользования.  Его приобретение не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья в  кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической  деятельности, главную роль в которой  играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый  прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.¹

Расширение операций по долгосрочному  ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового  рынка и рынка капиталов, что  определяет важность отработки надежного  механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных  кредитов.

Ключевыми условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой  законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и  обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах  и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет  другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения  которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого  кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся  в собственности заемщика иное недвижимое имущество Долгосрочный ипотечный  жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

 

 

 

 

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Выплата процентов и погашение  кредита определяются договором.

В кредитном договоре стороны  предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  другие.

В договор об ипотеке стороны  включают следующие условия: предмет  ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного  обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и  размер процентов за пользование  денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого  в ипотеку имущества; основания  обращения взыскания на предмет  ипотеки и другие.²

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих  прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные  средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

 

         Для России ипотечное кредитование  является достаточно молодой  услугой, но  всё же она постоянно  развивается и завоевывает все  большую популярность. Недостатками  ипотеки в России является  отсутствие полной необходимой  законодатель базы, высокие годовые  проценты по кредиту и отсутствие  у экспертов единого мнения  относительно дальнейшего развития  этого вида бизнеса. Однако  в России уже появились и  учреждения оказывающие услуги  по ипотеке и потребители таких  услуг.

На данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Необходимо провести еще много работ по совершенствованию  законодательной базы, устранению недочетов  и принятию новых законов. Сейчас заемщик может руководствоваться  такими законами как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Закон об акционерных  обществах», «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданский кодекс», «Налоговый кодекс».

Законодатели, разрабатывая новые законы, должны делать упор на то, чтобы максимально обезопасить  как банки, так и заемщиков, а  так же проработать вопросы привлечения  финансовых ресурсов в данный вид  бизнеса. Решение законодательных  вопросов ипотечного кредитования просто необходимо, им занимаются такие организации  как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк.

 

 

1.2. Виды и формы ипотечного  кредитования

 

Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.

Первая – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог  этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных  средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает  проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность  по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой – в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале

В современной практике применяют  кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу  самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита  – погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце  срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают  в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка  земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

• кредиты с выплатой только процентов  – предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение  срока кредита;

• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом –  допускают частичную амортизацию  до конца срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения  основного долга. Например, в течение  первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три  года – проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяют при  финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

• часть превышения ренты, часть  превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в доходах);

• часть прироста капитала или  выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.д.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используются владельцами  сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи  будут увеличиваться ежегодно или  с другой периодичностью. Эта схема  выплат приводит к тому, что в  первые годы текущие расходы могут  оказаться меньше, чем суммы, необходимые  даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного  долга в течение некоторого времени  увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним  взносом.

Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и  т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями  по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы  изменения ставки не были чрезвычайно  резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную  величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний  на денежном рынке, так как даже в  стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска  обеспечивают условия ссуды с  периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита  – кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают  предельные ставки процента. Таким  образом, происходит среднесрочное  финансирование при долгосрочном погашении  задолженности и создается некоторая  возможность адаптации сделки к  изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил  широкое распространение в Канаде и Англии.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предполагают отнесение  процентов на основной долг, а результат  делится на число периодов погашения  для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита.