Структура управления коммерческого банка. Организация ипотечного кредитования

Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1)    в возмещение убытков и/или  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2)    в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренным обеспеченным  ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3)    в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4)    в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

         2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

         3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

3.1. Порядок  предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных  строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости  от объекта кредитования, кредитной  политики и организационной структуры  каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное  рассмотрение заявки на кредит  и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие  решения о выдаче ипотечной ссуды;

-  оформление  кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение  кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия  выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое  по существу можно рассматривать  как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием. Уже на первом этапе  процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный  работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей кредита, то просьба  о его выдаче отклоняется, при  этом необходимо аргументировано объяснить  причины, по которым кредит не может  быть предоставлен. Если же кредитный  работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего  рассмотрения кредитной заявки.

Второй  этап заключается в том, чтобы  оценить потенциальную возможность  заемщика ввергнуть кредит и оценить  степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка  или фирмы по оценке залога, юридическая  служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая  и жилая площадь; продолжительность  эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние  инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

 Результаты  анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем  сумму ссуды, возможный первоначальный  взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются  следующие доходы: заработная плата,  премии, доход в форме комиссионного  вознаграждения, доход в идее  дивидендов и процентов, пенсионные  выплаты, доход в идее арендной  платы и др., а также финансовые  обязательства: оплата жилья,  коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые  обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты  андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем  этапе кредитный комитет рассматривает  материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом  этапе банк заключает  с заемщиком  кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются  основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в  договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму  и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких  разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма  кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание  и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер  санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом  этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу  кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение  за сохранностью и состоянием  залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль  за регулярными, в соответствии  с ранее согласованными при  заключении договора, сроками возврата  кредита и начисленных процентов.

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных  случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих  обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды  более высокого процента. При нарушении  повторных сроков погашения кредита  ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование –  это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают  участие множество субъектов  рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и  сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и  операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью  ипотечного кредитования доступ на рынок  недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.

Основной  принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что  механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Независимо  от того, какая модель ипотеки приживется в России — американская двухуровневая  или европейская накопительная, — их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования  сложилась такая ситуация, что  ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и немного в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так  выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов – Сбербанк, Дельта Кредит, и агентства  – Московское ипотечное агентство  и Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию. Это можно объясняется  тем, что коммерческим банкам не выгодно  выдавать долгосрочные ипотечные кредиты  без их дальнейшего рефинансирования.

Но для  массового развития ипотеки в  целом по России необходимо обратить взоры на регионы.  Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в  настоящее время этот принцип  не реализуется на практике.  Для  массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны  государственных структур. Поддержка  ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые  приятные перспективы. Возможность  рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что  в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость.

Принятие  ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать  решающим шагом в направлении  развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний  день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью  юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования  системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд  проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия  законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной  концепции ипотеки очевидно и  необходимо, в разработке ипотечных  стандартов участвуют такие организации  как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью  развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо  отметить, что все предпосылки  для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и  незначительная). Задача города – содействовать  развитию этого механизма, создавать  условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря  на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный  рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и  поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет  ипотечное кредитование станет одним  из основных направлений бизнеса  значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ