Система ипотечного кредитования в России

 

Рисунок 17. Схема управления риском реинвестирования с помощью СМО

Вторым вариантом страхования от реинвестиционного риска является выпуск ценных бумаг "прямого действия" (pass through).

Владея ценными бумагами "прямого действия", инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход (pro rata). Каждый пул обладает следующими характеристиками: "купонная ставка", дата выпуска, дата погашения, регулярные даты выплат "купонного" дохода.

Инвестор, владеющий ценными бумагами "прямого действия", получает все предусмотренные выплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основе которых выпущены ценные бумаги, за вычетом "дифференциальных" комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств по выплатам. В этом случае эмитенты ценных бумаг "прямого действия" выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Так же эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков, в счет досрочного погашения кредитной задолженности, а, следовательно, риск досрочного погашения переносится на конечного инвестора.

Инвестор в ценные бумаги может быть не заинтересован принять на себя риск досрочного погашения. В этом случае он может приобрести облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, которые представляют собой общее долговое обязательство эмитента. Дата погашения и даты выплат по таким облигациям известны заранее. Денежные потоки по ипотечным кредитам не связаны с выплатами по облигациям, поэтому для защиты прав инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента.

 

Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Управление процентным риском. Эмитент (коммерческий банк или Ипотечное агентство), собравший пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, может подвергаться риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксированная, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая или наоборот. В результате может возникнуть ситуация, когда эмитент выплачивает большую сумму, чем получает.

Так как эмитент получает денежные потоки в течение продолжительного периода времени, то каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки.

Рассмотрим возможности по управлению процентным риском для случая аннуитетного кредитования, привязанного к ставке LIBOR, и для случая CMO.

Эмитент облигаций с фиксированным процентом, владеющий пулом ипотечных кредитов, получает по пулу плавающую процентную ставку (LIBOR+a). Пусть условно процент по облигациям равен 7%, а a=5% и эмитент хочет зафиксировать свой доход в размере 3%. В этой ситуации риск процентной ставки LIBOR заключается в возможности ее падения ниже 5% ((LIBOR + 5%) - 7% I 3% --> LIBOR I 7% + 3% - 5% = 5%). Выходом в этом случае может стать покупка процентного флора (рис. 18). Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки "флор" (floor) контракта на дату расчета.

 

Рисунок 18. Схема управления процентным риском с помощью процентного флора

Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки "флор"=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную:

CF = max [ставка "флор" - LIBOR] * NP  * LPP,

где  
CF - денежный поток, получаемый коммерческим банком;  
NP - условная основная сумма, которую страхует эмитент;  
LPP - длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа (рис. 19). Эмитент ценных бумаг обменивает LIBOR на фиксированную ставку. Прибыль эмитента фиксируется на уровне (+5%-7%=(-2% (если (=5%, то прибыль эмитента составит 3%). Недостатком этой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительный доход в случае роста ставки LIBOR.

 

Рисунок 19. Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов

 

Рисунок 20. Схема управления процентным риском с помощью процентно-кэповых свопов

Третьм вариантом страхования процентного риска может стать использование процентно-кэпового свопа (rate-capped swap). Применение процентно-кэпового свопа показано на рис. 20. Эмитент с помощь свопа обменивает плавающую ставку на фиксированную. Затем с помощью кэпа заемщик страхует превышение ставки LIBOR над ставкой "потолок" (в нашем примере - 5%).

 

Рисунок 21. Схема управления процентным риском с помощью процентно-колларовых свопов

Если же эмитент хочет ограничить изменение процентной ставки в некоторых пределах, то он может использовать колларовый своп (collar swap) (рис. 21). Эмитент обменивает плавающую ставку на фиксированную, а затем покупает коллар, чтобы ограничить изменение ставки LIBOR.

Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность того, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой "флор". В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

 

Риск ликвидности.  Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако, последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу - опцион пут (put option)) для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.

Выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства.

Риски Ипотечного агентства

Ипотечное агентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный кредитор: процентный риск (1), кредитный риск (2) (в России в любом случае остается риском первичного кредитора), риск ликвидности (4) и риск рефинансирования (5). Методы управления этими рисками, описанные выше остаются справедливыми и для Ипотечного агентства.

Риск инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Основным риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, является риск ликвидности (4) этих бумаг на вторичном рынке. Страхование этого риска производится также, как и для обычных ценных бумаг. Инвестор должен покупать наиболее надежные ценные бумаги. Другим риском является риск досрочного погашения, если инвестор приобретает ценные бумаги "прямого действия". Кроме того, возможен и валютный риск (3), если ценные бумаги не номинированы в иностранной валюте.

Таким образом, были выделены основные риски, присутствующие на рынке ИЖК, и рассмотрены технологии управления этими рисками. Реализация приведенных схем в России возможна в случае развития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

            

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения  жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой  оборот выдачи кредитов на  покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

• постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
• оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
• сохранить и расширить рабочие места;
• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки  и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

• недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного    инвестирования;
• отсутствие   государственной    поддержки    и   льготного    налогообложения   для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
• недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
• отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития  жилищного строительства и ипотечного  жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. В целях развития  ипотеки в России необходимо  создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.