Система ипотечного кредитования в России

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств [17, c.158].

 

 

 

 

 

 

2. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

 

2.1.  Зарождение ипотечного кредитования в России

 

          Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления [38, c.10].

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк [38, c.15].

29 октября 1768 года манифестом  Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения [7, c.98].

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита [11, c.17].

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб [38, c.26].

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.[38, c.34]

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых [11, c.23].

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные [11, c. 26].

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

 

 

2.2.  Состояние  жилищной   проблемы   России   и   анализ  методов программного решения

 

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) [38, c. 41].

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. [14, с.18] Начальная ступень рыночных отношении  не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1999г. по сравнению с 1993г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Динамика изменения состояния жилищного фонда РФ приведена в таблице:

Таблица 1

Динамика изменения показателей состояния жилищного фонда РФ

 

Показатели	Годы
	11993	11994	11995	11996	11997	11998	11999	22000	22001	22002	02003
Ввод общей площади жилых домов, млн м²	61,7	49,4	41,8	41,5	41,0	39,2	34,3	32,6	31,5	32,6	34,3
Предоставление жилплощади очередникам, тыс. семей	11296	11100	9949	8897	7741	6652	4492	4416	3396	3342	2229,3
Степень обеспечение жилплощадью очередников, % от стоящих на учёте	114	111	110	99	88	88	77	66	66	55	55

 

 

 При средней обеспеченности  жильем 18,8м2 / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составлял от 8,7 до 15,9м2 / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.

Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности было построено 32 млн. м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м2), Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2), Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не рос, но и сокращался. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г. [21, с.29].

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышала 50%.

В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд. руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд. руб. [Там же].

Однако, несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн.кв.м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд – 24,1 %, государственный – 6,8 %, частный – 67,7 %, общественный – 0,1 %, смешанной формы собственности – 1,3 % [35,  c.174]. Схематично структура собственности представлена на сл. рисунке: