Рынок ипотечного кредитования России: проблемы и перспективы развития

Общие правила о делимых  и неделимых вещах изложены в  ст.133 ГК РФ. В п.4 ст.5 Закона содержится специальная норма, уточняющая указанные положения ГК РФ; при этом не дан ответ на вопрос о том, какие виды недвижимого имущества входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом нигде не сказано, и поэтому, например, нет однозначного ответа на вопрос, может ли являться предметом залога часть здания.    Единственное нормативное указание, которое могло бы служить ответом на поставленный вопрос, содержалось в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»¹:   «Часть недвижимого имущества,  раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки».

Представляется, прежде всего с учетом практики, сложившейся  на основе приведенного нормативного указания, что часть здания может  быть предметом залога в строго определенных случаях:

а) если она (например, встроенные нежилые помещения в жилом здании; здания, фактически поделенные на части, закрепленные в собственности различных субъектов и используемые при этом в соответствии с назначением здания) зарегистрирована в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) если произведен в установленном  законом или договором порядке  выдел доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам  на праве общей собственности.

Окончательный ответ  о правомерности такого предположения даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав точное предписание о том, какие виды недвижимого имущества относятся к неделимым вещам.

Также в гражданском  законодательстве предусмотрена возможность  залога не только вещей, но и имущественных прав. Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования), за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации залога прав составляет раздел IV «Залог прав» (ст.54 – 58) Закона о залоге, нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 комментируемого Закона, подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке».

Залогодателем права  может быть лицо, которому принадлежит  закладываемое право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог  права аренды или иного права  на чужую вещь не допускается без  согласия собственника вещи либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения. Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур об обращении взыскания на данное заложенное право.

С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии и производство его ремонта).

При обращении взыскания  речь должна идти не о переводе на залогодержателя  заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы. Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки.

Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю  заложенного имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости  заложенной вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение  надлежащего состояния прав в  течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56 Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право, предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником    обеспеченного залогом обязательства.

При общей совместной собственности ее участники имеют  доли, но размер их в общем имуществе  заранее не определен и считается  равным. Например, такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст.256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников.

Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст.253 ГК РФ).

В п.1 статьи 7 ФЗ  «Об  ипотеке» названы условия, при соблюдении которых может быть установлена  ипотека на имущество, находящееся  в общей совместной собственности. При этом содержится оговорка, что они действительны в том случае, если федеральным законом не установлено иное. В Законе (п.2 ст.7) воспроизводится общее правило п.2 ст.246 ГК РФ, по которому каждый участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в общей собственности. Поскольку на предмет ипотеки может быть обращено взыскание, в комментируемых положениях содержатся нормы отсылочного характера, позволяющие сособственникам реализовать свои преимущественные права по выкупу продаваемого заложенного имущества.

     Исходя  из неотъемлемости части от  целого, квартиры от жилого дома, статья 290 ГК РФ устанавливает  запрет на отчуждение собственником  квартиры своей равной доли  в праве собственности на общее  имущество отдельно от права  собственности на квартиру, т.е. отчуждение совершается только одновременно.

 

2.2.Кредит как  форма ипотеки

 

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания  на жилье с последующей его  реализацией, чтобы погасить задолженность  заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой  банковской операцией. К основным  требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как  правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре  оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации [11, с. 56].

 

 

2.3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

 

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

· аренда жилья с последующим  выкупом;

· создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

· дотирование местными властями ипотечных агентств, тем  самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

· ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь  их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Чтобы ипотека могла  осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным  при принятии банком решения о  выдаче кредита на приобретение жилья  является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

Таким образом, надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в  России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Само по себе ипотечное  кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Законодательные и нормативно-правовые акты
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II (по состоянию на 2 февраля 2006 г.)
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.)
4. Налоговый Кодекс РФ. Части I и II. (по состоянию на 13 марта 2006 г.)
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.)
6. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" (с изм. и доп. от 2 февраля 2006 г.)
7. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию»
8. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" (с изм. и доп. 24 августа 2004 г.)