Рынок ипотечного кредитования России: проблемы и перспективы развития

Важным этапом, закладывающим  организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора  вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию») [21, с. 16].

Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

Весной 2007 г. в Санкт-Петербурге Агентство начало реализацию пилотного  проекта по выкупу долгосрочных ипотечных  кредитов, предоставленных банками  гражданам на цели приобретения жилья. В проекте приняли участие такие банки, как ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». Агентство заключило с ними договоры о рефинансировании выданных ими ипотечных жилищных кредитов. 1 марта были оформлены первые кредиты на общую сумму свыше 80 тыс. долл. США. Процентные ставки, под которые банки предоставили кредиты, варьировались от 15 до 18% годовых в валюте. Срок кредитования составил 3-10 лет.

В ходе реализации данного  проекта Агентства в Санкт-Петербурге разработаны и апробированы стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надёжность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В городе создана необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

Недостаток собственных  средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности Агентства как самостоятельного оператора вторичного рынка. В целях привлечения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов Агентство заключило соглашение с инвестиционным фондом «США – Россия» (TASRIF) об открытии кредитной линии на сумму 5 млн. долл. США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков-партнёров, а также андеррайтинг кредитов в соответствии с установленными требованиями и стандартами.

В настоящее время  в рамках программы инвестиционного  фонда «США – Россия» выдано ипотечных  жилищных кредитов на сумму свыше 4 млн. долл. США. Условия предоставления кредитов: срок до 10 лет, валюта кредита  – доллар США, ставка – 15% годовых, сумма кредита – до 150 тыс. долл. С фондом сотрудничают свыше десяти банков в Москве и Санкт-Петербурге.

Распространение этого  опыта с помощью филиалов Агентства, а также путём сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов  Российской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов, снизить возможные кредитные риски, повысить надёжность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заёмщиков, сделав их доступными для большинства российских семей [26,с.46]

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и  регламентирована деятельность всех субъектов  ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские  и страховые компании).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Основные формы ипотеки в российской практике

2.1. Залог недвижимости  как форма ипотеки

 

Правовое регулирование  данного вопроса осуществляется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который  имеет  исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты.

Большое значение для  регулирования ипотечного дела и  формирования основ национального  ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

Ипотека имеет место  тогда, когда обеспечением обязательства  служит  недвижимость, поэтому изложенная в п.1 ст.1 Закона «Об ипотеке» сущность договорных отношений о залоге недвижимого имущества закономерно аналогична норме, содержащейся в п.1 ст.334 ГК РФ.

В Законе «Об ипотеке»  (ч.2 ст.1) также повторена норма  п.1 ст.335 ГК РФ о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи».

Закон «Об ипотеке» (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что  заложенная недвижимость остается у  залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

     При ипотеке  триада правомочий собственника (п.1 ст.209 ГК РФ) приобретает усеченный  вид. Залогодатель может владеть  недвижимостью, т.е. реально ею  обладать и пользоваться, а также  извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке) можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

  Ипотека может  возникать в силу норм Закона. В частности, считается  находящимся  в залоге с момента государственной  регистрации договора купли-продажи  жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.

Залог в силу Закона имеет  место в отношении товара, проданного в кредит или в рассрочку: до его  оплаты он находится в залоге у  продавца (п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор.

Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер; из-за этого существует проблема соотношения  положений Закона «Об ипотеке» с  общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона «Об ипотеке»  содержится правило отсылочного характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права. В соответствии с п.2 ст.335 общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке».

Применительно к ипотеке  важное значение имеют как общие  правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так  и правила по регулированию оборота  объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.4 ст.1 Закона).  Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ). Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если сторонами ипотечных  правоотношений являются юридические  лица, то обязательства, в отношении  которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч.2 ст.2 Закона «Об  ипотеке»). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п.2 ст.1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В п.1 ст.5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки  может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 В качестве предмета  ипотеки может выступать любое  недвижимое имущество, которое  находится в гражданском обороте  и возможность отчуждения которого имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона «Об ипотеке» установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого имущества.    

В перечень имущества, которое  может быть предметом ипотеки (п.1 ст.5), законодатель включил движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). По классификации ГК РФ (ч.2 п.1 ст.130) они относятся к недвижимым вещам, однако правовой режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержащийся в Законе о госрегистрации прав, на них не распространяется.

Понятие названных транспортных средств, а также порядок их регистрации  раскрываются в транспортных кодексах, уставах и иных нормативных актах. Признание их недвижимым имуществом, несмотря на то что они специально приспособлены к пространственному перемещению, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборот.

 В отношении зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений, непосредственно связанных с землей, в комментируемой статье содержится предписание о том, что названные объекты могут быть заложены по договору об ипотеке, но только при условии соблюдения правил ст.69 Закона «Об ипотеке», регламентирующей ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.

Нормы, отражающие особенности  ипотеки объектов недвижимости в  их связи с земельным участком, также лежат в основе правил, применяемых  к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. При этом должно выполняться условие о том, что здание или сооружение возводится на земельном участке, который отведен для строительства в установленном законодательством РФ порядке. Указанная норма п.2 ст.5 закреплена в ст.76 Закона «Об ипотеке».

 В статье  5 Федерального  закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  отдельные нормы предусматривают  связь определенных элементов  недвижимого имущества. Законодатель  исходит из того, что использование объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном  участке, принадлежащем другому  лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ), причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного участка.

Лицо, к которому перешло  право собственности на недвижимость, приобретает на тех же условиях и  в том же объеме, что и прежний  собственник недвижимости, право  пользования соответствующей частью земельного участка. «Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком» (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто является собственником возведенной на этом участке недвижимости.

В п.3 ст.5 Закона «Об ипотеке»  воспроизведено общее правило о  том, что имеющиеся  принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно, целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается. Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке могут решить данный вопрос по-иному.