Рынок ипотечного кредитования России: проблемы и перспективы развития

Министерство  образования  и  науки  Российской  Федерации

Федеральное  государственное  бюджетное  образовательное  учреждение

высшего  профессионального  образования

«Ивановский  государственный  архитектурно-строительный  университет»

Факультет  коммерческой  подготовки  и  повышения квалификации специалистов 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «ДЕНЬГИ, КРЕДИТ, БАНКИ»

на тему: «Рынок ипотечного кредитования России: проблемы и перспективы развития»

 

Вариант № __

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

студент группы БЭ -21                                     

                                                                                                     Р.Н. Филиппов       

 

Проверил:

А.М. Кадышева

 

 

 

 

Иваново 2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

Введение 1 Теоретические   основы ипотечного кредитования 1.1 Понятие и особенности  применения ипотечного кредита  1.2 Механизм ипотечного  кредитования 1.3 Проблемы ипотечного  кредитования в РФ на современном  этапе      1.4. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования    в России 2.Основные формы ипотеки в российской практике 2.1. Залог недвижимости  как форма ипотеки 2.2.Кредит как форма ипотеки 2.3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа Заключение Список литературы

3 7 7 9 14   15 22 22 30 31   33 35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 Актуальность  исследования. Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Актуальность исследования обусловлена во многом тем положением, которое занимает система ипотечного кредитования в национальной экономике. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и падежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Известно, что Соединенные Штаты Америки в 1936 году после великой американской депрессии вышли из глубокого кризиса во многом благодаря именно своей программе ипотечного кредитования. Многие политики, проводя аналогию, рассматривают подобную программу как способ выхода из экономического кризиса для России. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, протекающие в обществе - человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности общества.

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство  Российской Федерации в настоящее  время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Развитие ипотечного кредитования является одной из основных задач национальной программы социально-экономического развития во многих странах. Особую актуальность приобретает вопрос формирования и развития ипотечного жилищного кредитования в странах с переходной экономикой. Комплекс мер, направленных на стимулирование развития ипотечного кредитования связан и с необходимостью развитая рынка недвижимости и фондового рынка, и с необходимостью проведения налоговой и пенсионной реформы, с банковской реформой и развигием банковского дела в стране.

Степень разработанности  проблемы. Теоретическим и историческим основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой практики, прежде всего в развитых странах, а также исследованию проблем развития ипотечного кредитования в России и залогового права посвящены работы отечественных ученых Вишневского А.А. (вопросы залогового права), B.C. Ема, Н.Б. Косаревой (в основе - анализ опыта развития ипотеки в Америке, исследование рисков и инструментов ипотечного кредитования). В.А. Кудрявцева, Е.В Кудрявцевой (затрагивают в своих работах основы ипотечного кредитования, опыт зарубежных стран), В.И Лимарснко. С.Н. Максимова (рассматривают как историю развития ипотеки за рубежом, так и механизмы реализации в России, особенности и проблемы рынка недвижимости) и др. Данные вопросы рассматриваются и зарубежными авторами: М. Дестресс, А. Солее. Дж. Куммингс. Р. Страйк, Б. Фергюсон, Ф. Фабоцци и др. Несмотря на наличие работ вышеуказанных авторов, немалого количества материалов по вопросам развития ипотечного кредитования, имеющихся в отечественных периодических изданиях, среди специалистов, занимающихся данным вопросом, не сформировалось единого мнения по поводу наиболее целесообразной модели ипотечного кредитования в России.

Значимость анализа  специфики ипотечного кредитования, оценки возможности эффективного функционирования данной системы в современных  российских условиях обусловило выбор темы исследования.

Целью данной курсовой работы является изучение форм ипотечного кредитования.

В ходе исследования были  выполнены следующие задачи:

1.Рассмотреть  понятие и особенности применения ипотечного кредита

2.Проанализировать механизм ипотечного кредитования

3.Выявить проблемы  ипотечного кредитования в РФ  на современном этапе.

4.Изучить необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования    в России.

5.Проанализировать  российскую  практику  ипотечного кредитования.

6.Раскрыть совершенствование форм ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются формы ипотечного кредитования.

В работе раскрыты проблемы развития системы ипотечного кредитования в стране и определены направления  ее формирования как единой целостной  системы с учетом национальной специфики нашей страны, разработан комплекс предложений по развитию ипотечных операций в РФ, в том числе по организации процесса, ресурсному обеспечению, участию государства. Положения и выводы диссертационной работы использованы при подготовке Целевой программы Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 гг.» (утверждена Законом Санкт-Петербурга от от 26.10.2001г. №707-90). подготовке проекта Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.2002г. №18-ФЗ. подготовке проекта Федерального закона  «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». Материалы работы могут быть использованы в учебных целях, а также для дальнейшей разработки программных материалов в данной сфере (в частности, для разработки региональной целевой программы развития долгосрочного жилищного кредитования), что подчеркивает практическую значимость проведенного исследования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические   основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие  и особенности ипотечного кредита

 

Ипотека – это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [4, с 45].

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения  возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [10, с.43].

 

1.2.  Механизм  ипотечного кредитования

 

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который  может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных [11, с. 59].

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке жилья.[12,с.166]

В настоящее время  в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).