Особенности ипотечного кредитования

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами  и другими экспертами рынка ипотеки  как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг  с целью привлечения средств  инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то что Закон «Об  ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003г.. его реализация связана  с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого  закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организацй, осуществляющих эмиссюю облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает три дополнительных норматива – Н17, Н18 и Н19.

Н17 обязывает кредитную организацию  иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Н18 – соотношение  размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным  покрытием должно составлять 100%. Н19 – объем привлеченных средств  населения не должен превышать 50% капитала. Таким образом новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Совершенстование ипотечного законодательства продолжается по сей день. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений  и дополнений в действующие законодательные  акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодеск РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Основные модели ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и Федеральные власти, и власти субъектов РФ, а также основные участники рынка ипотечного кредитования разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование можно классифицировать по основным признакам в рамках четырех  типов: кредитование через ипотечный  банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку  строительными фирмами, программа  льготного кредитования отдельных  категорий граждан.

Практика российских банков в области  ипотечного кредитования населения  на покупку, строительство жилья.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 году корпорацией «Жилищная инициатива» совмествно со Сбербанков и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Данная программа предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного сроительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объектка.
2. Схема «Ретрокредитинвест», ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры.
3. Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючеринвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственний может сам вкложить в строительство, принимая финансовые риски, либо переложить все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства на генерального инвестора-застройщика, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненую ренту, индексируемую с учетом инфляции.
6. Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости.

К сожалению, в РФ практически нет ипотечных  банков и ипотечные кредитованием  занимаются коммерческие банки. Рискованность  данных операций обуславливает дороговизну  кредита, и тем самым недоступность  его для большинства населения.

В первые годы развития ипотечного кредитования для  снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась  схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход  квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения  кредита. Имея квартиру в собственности, банк снимает с себя проблему выселения  неплатежеспособного заемщика, но заемщик  в итоге несет высокие расходы  при оформлении кредита, а также  при невозможности внести очереднею  сумму платежа заемщик может  лишиться части выплаченных средств. И наконец, в случае банкротства, заемщик теряет свои средства и надежду  на получение квартиры.

Другим способом снижения риска является наличие  поручителя. Существует несколько вариантов  взаимодейсвий комерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам.
2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынкар жилья самим предприятием на свой баланс. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производится ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием.
3. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительсикм кредитом на покупку или строительство жилья. Таким образом банк существенно снижает риск. В большинсте случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.

Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций – застройщиков жилья под будущие поступления  от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство  жилых помещений на основании  договора об инвестировании жилищного  строительства, как правило, свободных  срелств не имеют и ведут строительство  на деньги инвесторов.

На сегодняшний день в  России уже сформировался рынок  ипотечных жилищных кредитов, участники  которого предоставляют населению  ипотечные кредиты на различных  условиях.

Основными источниками финансирования ипотечных операций в России являются:

- бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;

- средства кредитных институтов, с каждым годом уеличивающих объемы ипотечного кредитования;

- средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных,  паевых инвестиционных фондов и т.п.), которые на данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают неободимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;

- иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 года начали активно осваивать ипотечный рынок России.

Приток иностранного (в  основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у  иностранных инвесторов свободных  денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической  ситуации в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в Российской Федерации значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

Как показывает практика, не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских  программ, прежде всего из-за недостатка средств местных бюджетов. Поэтому  строительные организации, объединяясь  с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению  различные формы реализации жилья  в рассрочку.

Существуют различные схемы  взаимодействия этих организаций.

1. Продажа жилья в рассрочку. При такой схеме заемщик вносит первоначальный взном от 30 до 50%. А оставшуюся часть он должен выплатить в течение определенного срока, под годовые проценты указанные в договоре об ипотеке.
2. Выпуск жилищных сертификатов. Некоторые строительные компании осуществляют выпуск жилищных сертиикатов – облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Номинал облигации обозначен в рублях и в квадратных метрах общей площади жилья. При этом минимальный номинал жилищного сертификата не может устанавливаться менее чем в 0,1 кв.метра общей площади жилья. Жилищные сертификаты применяются в различных правительственных программах по предоставлению жилья малообеспеченным семьям, семьям пострадавшим от стихийных бедствий, а также вынужденным переселенцам.
3. Долевое участие (инвестирование) строительства жилья. Дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая и проводит строительные и отделочные работы.
4. Приобретение нового и улучшенного жилья у риэлторов с зачетом старого жилья в стоимость нового. Данный механизм основан на том, что риэлтор продает владельцу новую или улучшенную квартиру и одновременно выкупает у него старую. В случае отсутствия достаточных для покупки квартиры денежных средств риэлтор может предоставить покупателю рассрочку платежа под залог новой квартиры, а банк, в свою очередь может рефинансировать эту рассрочку путем кредитования риэлтора под залог находящихся на его балансе квартир.
5. Жилищная программа «Эффект». Одним из участников программы является ипотечный фонд, который организован в виде некоммерческой организации или акционерного общества администрациями регионов или муниципальных образований. Вторым действующим лицом явлется Межрегиональня ипотечная компания – уполномоченная риэлторская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по рыночной стоимости, передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Покупатель в свою очередь должен самостоятельно оплатить 30-35% от стоимости нового жилья. На недостающую сумму, предоставляется рассрочка в размере 15-20% стоимости нового жилья.

Таким образом , деловой и  информационный потенциал риэлторов, накопивших значительный опыт анализа  и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования. Сотрудничество со страховыми компаниями позволяет снизить риски банковских операций. Усиление координации и  консолидации усилий банков, риэлторских  фирм и страховых компаний будет  содействовать укреплению их позиций  на ипотечном рынке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Программы льготного  ипотечного кредитования

Все модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российкой Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Для таких граждан разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительств (приобретение) жилья в собственность. Государственные субсидии из федерального и местных бюджетов предоставляются гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формирования, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретеение жилья, но не использовавшим это право.

Субсидия предоставляется  гражданам, если уровень их месячного  дохода в расчете на одного члена  семьи не превышает установленного МРОТ для соотвестствующего региона. Расчет производится на день подачи заяявления на получение субсидии.

Размер субсидий устанавливается  в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади  жилья в расчете на одного человека, доходов получателя субсидий и времени  ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. С  учетом всех этих факторов, величина субсидии может составлять 100% стоимости строящегося (приобретаемого) жилья при полной субсидии и от 5-70% - при неполной.

Жилищные субсидии могут  предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов  РФ, органами местного самоуправления. Предприятиями и другими организациями. На основании Указа Президента РФ от 29.03.96г., №431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы  «Жилище»» субъекты РФ и органы местного самоуправления разрабатывают собственные механизмы предоставления безвозмездных субсидий.

На развите льготного  ипотечного кредитования в бюджеты  субъектов Российской Федерации  могут предоставляться субвенции  из федерального бюджета. В основе данной бюджетной модели лежит финансирование строительства за счет привлечения  средств внебюджетных фондов, под  гарантии федеральных и региональных властей. Местные власти самостоятельно определяют размер кредита, проценты и  срок погашения в зависимости  от местных условий и доходов  населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.