Особенности ипотечного кредитования

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.1.)

Таблица 1.1.

Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные  средства (в том числе займы  международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агенству, или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агенством  или крупным ипотечным банком

 

 

Таблица 1.2.

Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	Страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-ех лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3 лет

 

6.  По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам. (см. табл. 1.2.)
7. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными валютами;

- кредит с единовременным погашением  согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (велечине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Также, кроме всего выше указанного, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные  (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях.

1.4 Ипотечные банки и  их деятельность

Первоначально ипотечный кредит практически  во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных банков было оказание финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, «классической стране ипотечных банков», первый ипотечный банк – Силезкое кредитное общество – был основан в 1770г. королем Пруссии Фридрихом II (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России же первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-петербурге в 1754г. А первый негосударственный акционерный земельный банк – в 1864 г. в Одессе.

Таким образом, ипотечный банк – кредитная орагнизация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств – закладных листов.

Закладные листы ипотечные банки  как правило пускают в свободную  продажу. Они продаются на бирже  по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса.

Владелец закладной может в  любой момент получить кредит под  залог ценных бумаг. Если их курс находится  на низком уровне, а средства нужны  немедленно, закладную выгоднее заложить, чем продавать.

Благодаря продаже заклыдных листов, банк получает дополнительные средства для предоставления последующих  кредитов. Условия на которых банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются  ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

Чистая выручка –  Курс продажи = Бонификация.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплатат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент  выплаты кредита.

Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов по кредиту взимают  также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев  составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим – т.к. банк предлагая кредит обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В ряде случае ипотечные банки предоставляют  кредиты совместно со сберегательными  банками. Это сотрудничество выражается:

- в программах совместного финансирования  строительства;

- либо при предоставлении ипотечных  кредитов с погашением через  сберегательные банки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредито отодвигается на определенный срок, например 14 лет. За это время погашаетсся кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образомп погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично.

В зависимости от направлений кредитования, ипотечные банки можно разделить  на:

- земельные банки, предоставляющие  залог под кредит земли;

- мелиоративные банки, предоставляющие  кредит на мелиоративные работы;

- коммунальные банки, предоставляющие  кредит под залог городской  недвижимости.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляют банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего  ипотечное кредитование обязательное страхование.

Иногда ипотечный банк выступает  учредителем  самостоятельной организационной  формы ипотечной трастовой деятельности – ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста – перевод денежных средств  рынка капиталов на рынок недвижимости.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами за сферу привлечения  денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных становится все меньше и меньше. Они получили возможность привликать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.

С другой стороны, ипотечным кредитованием  занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

 

 

 

Глава 2. Ипотечное  кредитование в Российской Федерации.

2.1. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Деятельность кредитных организаций  на российском ипотечном рынке регламентируется действуюющими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания  на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частоности, государственной регистрации поддежит не только переход права собственности на жилую недвижимость, но и сам этот договор.

Для  содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 году было создано Федеральное агенство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению  частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного  ипотечного кредитования.

ФАИЖК призвано выполнять следующие  функции:

- содействие развитию ипотечного  жилищного кредитования посредством  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками – первоначальными кредиторами;

- привлечение долгосрочных фиансовых  ресурсов для кредитования населения;

- содействие в повышении ликвидности  банков путем перевода неликвидных  активов (ипотечных кредитов) в  ликвидные (наличность);

- стандартизация и унификация  процедур ипотечного кредитования;

- представление интересов ипотечных  структур в правительстве и  других государственных учреждениях.

Основным законом, решулирующим отношения  по поводу залога, является ФЗ №143 «Об  ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

- определены основные требования  к содержанию договора об ипотеке  и закладной; обозначен момент  возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной  регистрации ипотеки. Несоблюдение  правил государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность;

- определены права и обязанности  залогодателя при использовании  имущества, заложенного по договору  об ипотеке; переход прав на  это имущество к другим лицам  и обременение этого имущества  правами других лиц;

- установлены понятие последующей  ипотеки и условия, при которых  она допускается, а также возможность  уступки прав по договору об  ипотеке;

- заложены основы развития вторичного  рынка ипотечных кредитов;

- удеояется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения  в области ипотеки жилых домов  и квартир.

Законодательство, регилирующее ипотечную  деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. правительством Российской Федерации была одобрена Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации. Концепция представляет огромный простор  инициативе субъектов РФ по выбору схему, согласно которой в регионе  будет развиваться эта система. В рамках этой системы уже разработано  и представлено Государственной  думе множество законопроектов, способных  облегчить деятельность многих ипотечных  кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционироваия на российском рынке ипотеки.

В октябре 2003 года был принят Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую  огласку. Были сразу найдены недостатки и пробелы в его формалировках. Закон разрешает банкам выпускать  ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных  агентов. Специальный ипотечный  агент представляет собой некое  хозяйственное общество, наподобие  акционерного, которое может совершать  ограниченное количество операций.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере 100 млн. долларов США. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансосодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого – реестр ипотечных кредитов, а в пассивах – обязательства по ипотечным облигациям.

Помимо деятельности ипотечных  агентов закон раскрывает такие  понятия и процессы как ипотечное  покрытие, требования к ипотечным  агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон устанавливает  полномочия государственных органов  по рынку ипотечных ценных бумаг.