Оценка состояния банковского жилищного кредитования

Погашение задолженности по льготному  жилищному кредиту и выплата  процентов за пользование ими осуществляются гражданами равными долями в течение всего периода погашения кредитов:

• при приобретении жилых помещений — со следующего месяца после выдачи кредита;
• при строительстве (реконструкции) одноквартирных жилых домов хозяйственным способом — со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 2 лет после начала кредитования, а гражданами, постоянно проживающими и работающими в населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. человек, в городах Кобрине, Слуцке, Речице, Светлогорске, и многодетными семьями — со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 3 лет после начала кредитования;
• при строительстве квартир в многоквартирных жилых домах, а также при строительстве одноквартирных жилых домов подрядным способом — со следующего месяца после ввода дома в эксплуатацию, а в случае сдачи дома в эксплуатацию (строительства квартир) без выполнения в полном объеме работ, обеспечивающих полную готовность жилых помещений к эксплуатации, — через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Несмотря на то, что погашение кредита и уплата процентов начинаются при наступлении обстоятельств, перечисленных в Указе №185, проценты за пользование кредитом начисляются сразу после выдачи кредита, в том числе и до наступления обстоятельств, указанных в пп. 1.13 Указа №185. Например, при строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме, несмотря на то, что погашение кредита осуществляется со следующего месяца после сдачи дома в эксплуатацию, начисление процентов осуществляется сразу после выдачи кредита, а их погашение (реальная уплата) — после сдачи дома в эксплуатацию.

В первую очередь система льготного  жилищного кредитования стимулирует жилищное строительство и реконструкцию жилых помещений. Льготные кредиты на приобретение жилых помещений предоставляются гражданам в случае невозможности улучшения их жилищных условий путем строительства жилья [12].

Максимальный размер льготного кредита при строительстве жилых помещений определяется:

• по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения;
• по показателю стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий, утверждаемому местными исполнительными и распорядительными органами.

Этот размер для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 декабря 2004г. №625 составляет 90% (вместо 75% в городах и 95% в небольших населенных пунктах и сельской местности) стоимости строительства норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств и на более льготных условиях (под меньшую процентную ставку). Нормируемый размер общей площади строящегося жилого помещений (из расчета на одного члена семьи) устанавливается:

• для граждан, строящих жилые помещения в городах и поселках городского типа, а также многоквартирных жилых домах в сельских населенных пунктах, — 20 кв. метров (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры — 36 кв. метров);
• для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах и строящих в них одноквартирные жилые дома, а также блокированные жилые дома, 30 кв. метров;
• для Героев Беларуси, Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы, Трудовой Славы, а также граждан, обладающих в соответствии с законодательством правом на дополнительную площадь жилого помещения по состоянию здоровья, указанные нормируемые размеры общей площади жилого помещения увеличиваются на 15 кв. метров на каждого члена семьи, имеющего право на дополнительную площадь жилого помещения по перечисленным основаниям.

При предоставлении льготных кредитов в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь №185 строящиеся (реконструируемые, приобретаемые) жилые помещения находятся в залоге банка. Право залога возникает с момента заключения кредитного договора. Вместе с тем в силу пункта 2 ст. 7 Гражданского кодекса право залога недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Однако в соответствии с законодательством о регистрации недвижимого имущества ограничение (обременение) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права [12].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ограничение права распоряжаться недвижимым имуществом может вступать в силу только после регистрации построенного жилого дома и получения почтового адреса. Это свидетельствует о том, что в настоящее время в республике отсутствует возможность залога строящегося жилого помещения

1.3 История и тенденции развития  банковского жилищного кредитования

Становление и развитие банковского  кредитования строительства и покупки  жилья на различных исторических этапах формирования государства обладает рядом характерных особенностей, изучение и научное обобщение которых представляет интерес для оценки состояния, выявления проблем организации и разработки наиболее приемлемых для Республики Беларусь моделей жилищного кредитования в современных условиях.

Зарождение банковского жилищного  кредитования на белорусских земель  относится ко временам XVI века, когда  ипотечный жилищный кредит являлся  основным источником приобретения жилья. Статуты Великого княжества Литовского, регулируя кредитные отношения, предусматривали письменную форму кредитного договора на сумму свыше 10 коп грошей. Защищая имущественные права кредитора-залогодержателя предполагался значительный денежный штраф по отношению к заемщику, заложившему свое имение или землю, который, не погасив долга, возвращал свою недвижимость. При такой ситуации залогодатель обязан был уплатить штраф в размере 12 рублей грошей. Практика кредитных отношений исследуемого периода допускала возможность и такой ситуации, когда одно имение могло выступать в качестве залога в двух и более кредитных сделках, т.е. перезакладываться [5, с.6].

О значимости ипотечного жилищного  кредитования в дореволюционный  период можно судить исходя из темпов роста объемов кредитования и  развития кредитных институтов. Так, во второй половине XVIII в. в России, в состав которой входили белорусские земли, активно возникали банки ипотечного кредитования. В 1754 г. для дворянства были созданы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, а для купцов — в Петербургском порту при Коммерцколлегии. Обеспечением ипотечного кредита служило населенное поместье, т.е. в случае неуплаты долга продаже подлежали не души, а земля вместе с прикрепленными к ней крестьянами.

Кроме того, начали образовываться частные кредитные организации: в 1861 г. была создана первая частная организация долгосрочного кредита — Санкт-Петербургское городское кредитное общество, в 1863 г. было образовано общество взаимного кредита, в 1866 г. — Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

Значительному развитию ипотечного кредитовая способствовало открытие в 1872 г. Акционерных  земельных банков. На белорусских  землях операции по долгосрочному кредитованию под залог городской недвижимости осуществлялись Виленским, Московским, Санкт-Петербургскому-Тульским акционерными земельными банками и Минским городским кредитным обществом. Предоставлялись краткосрочные (в размере не более 10 % оценки закладываемых имении) и долгосрочные (в размере до 60% оценочной стоимости имущества) ссуды. Долгосрочные кредиты выдавались под залог, как правило, застрахованного недвижимого имущества на срок от 9 лет 10 месяцев до 38 лет 4 месяцев выдавались только под залог каменных зданий, Краткосрочные суды вдавались на срок от 1 года до 3 лет. Процентная ставка по кредиту различалась в зависимости от срока кредитования и предмета залога (земля, каменные или деревянные здания) и варьировались от 2,5 до 4%. Выпускались 4,5 и 5-процентные закладные листы [9, с.75].

В 80-е гг. XIX в. сформировалась система государственного ипотечного кредита: в 1882 г. был учрежден Крестьянский поземельный банк с целью ипотечного жилищного кредитования крестьян; в 1885 г. был создан Дворянский земельный банк для поддержания землевладения потомственных дворян.

В 1867 — 1872 гг. объем выдачи ипотечных  кредитов ежегодно увеличивался в 1,5-2 раза, а в последующие 5 лет —  более чем в 2,5 раза. К началу 1895 г. в акционерных земельных банках было заложено 3860 тыс. десятин земли (41,6% всей земли, находящейся в частном владении).

К концу XIX ст. сложилась развитая кредитно-банковская система долгосрочного ипотечного кредитования, которая состояла из 21 земельного банка, государственного Крестьянского поземельного банка, Дворянского земельного банка и 18 частных банков, а также городских кредитных обществ и городских общественных банков, земских банков, обществ взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательных и кредитных товариществ.

На начало 1915 г. ипотечными учреждениями было выдано 507 тыс. кредитов общим объемом в 3,5 млрд руб. под залог 61587 тыс. десятин частновладельческой земли. Заложенные земли (без Прибалтийских губерний) составляли 78% всей площади частного личного землевладения. Клиентами земельных банков являлись 2/3 частных владельцев [5, с.8].

Однако с провозглашением земли  всенародным достоянием, которая  не могла быть объектом купли-продажи  и залога, в декабре 1917 г. были упразднены основные ипотечные банки. В связи  с реквизицией квартир богатых  для обеспечения нужд бедных, к 1926 г. доля государственного жилищного фонда составила 47% (72,3 млн м2 жилой площади) всего жилищного фонда. Вместе с тем перераспределение жилищного фонда в 20-е гг. XX в. не решило проблемы обеспечения граждан жильем, что обусловило необходимость строительства нового жилья, одним из источников финансирования которого выступал банковский кредит. На территории БССР были открыты филиалы общесоюзных банков и сформирована, сеть местных кредитных учреждений (Белкоммунбанк, Раббанк), обслуживающих жилищно-коммунальное хозяйство. В 1926 г. доля долгосрочных ссуд, направляемых в жилищно-коммунальное строительство, составила около 30% в объеме учетно-ссудных операций банков.

Начало 30-х гг. XX в. характеризуется  переходом к командно-административной системе, централизации всех денежных ресурсов. При этом банковское кредитование строительства и покупки жилья осуществлялось посредством распределения бюджетных ресурсов в соответствии с плановыми объемами финансирования.

Великая Отечественная война привела  к приостановлению жилищного строительства. Материальный ущерб, причиненный жилищному фонду СССР в результате военных действий, оценивается в 1710 разрушенных и сожженных городов и более 10 тыс. сел и деревень. В городах и поселках было уничтожено около 70 млн м2 жилой площади, свыше 6 млн зданий. Однако, несмотря на военные условия, с июля 1941 г. по январь 946 г. было построено и восстановлено жилья общей площадью 49,8 млн м2, в том числе 8,5 млн м2 городским населением с помощью банковских ресурсов. В первые послевоенные годы (1945-1948) в СССР строительство жилья осуществлялось с учетом роста численности населения. В результате к 1951 г. средняя обеспеченность граждан жильем достигла уровня 1940 г. (около 7 м2 общей площади на человека). Недостаток бюджетных ресурсов для жилищного строительства привел к тому, что Коммунальный банк и Сельхозбанк стали предоставлять гражданам кредиты на строительство жилья.

Наиболее интенсивное развитие жилищное строительство получило после  принятия постановления правительства  от 31.07.1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР». В связи с этим в 1959 г. была реорганизована система банков долгосрочного кредитования: упразднены Сельхозбанк и местные коммунальные банки, их функции переданы Госбанку и Всесоюзному банку финансирования капитальных вложений (Стройбанк СССР). В течение 1956 — 1960 гг. были введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 474,1 млн м2, что в 2 раза больше, чем в пятой пятилетке.

В 1966-1970 гг. в республике сумма предоставленных  Стройбанком СССР кредитов на жилищное строительство превысила 21 млн руб., что позволило ввести 189 многоквартирных дома, из них более 50% всего жилья было построено за счет банковских кредитов населению.

Банковские кредиты на строительство  и покупку жилья в БССР предоставлялись  как жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), так и индивидуальным застройщикам. В частности, в 1966-1983 гг. на строительство кооперативного жилья было использовано 462 млн руб. банковского кредита и 348 млн руб. собственных сбережений населения. Сроки и размеры банковского кредита устанавливались в зависимости от доходов членов ЖСК и индивидуальных застройщиков. Как правило, кредит предоставлялся в размере до 60% стоимости дома с погашением в течение 10 — 15 лет, а в сельской местности — до 70% сметной стоимости строительства с погашением в течение 10 — 20 лет.

На индивидуальное жилищное строительство  работникам предприятий и учреждений банковский кредит выдавался при условии, что земельные участки для строительства жилых домов были предоставлены за счет земель городов или поселков. Кредит на индивидуальное строительство домов с надворными постройками сельским жителям предоставлялся в размере до 3000 руб. (для сравнения, работникам предприятий кредит предоставлялся в размере до 700 руб., учителям — до 1000 руб.) с погашением в течение 10 лет, начиная с пятого года после окончания строительства дома. За пользование кредитом взималась плата в размере 2% годовых. В указанном периоде удельный вес банковского кредита в источниках финансирования составлял около 60%. В последующие годы объем строительства жилья с помощью данного источника сократился, поэтому в 1981-1985 гг. населением было построено менее 3,6 млн м2, или 54% от уровня введенного в действие жилья в десятой пятилетке [9, с.77].

С созданием в 1987 г. системы государственных  специализированных банков операции по кредитованию жилищно-строительных кооперативов перешли ко вновь образованному Жилсоцбанку СССР, а по кредитованию индивидуальных заемщиков — к Сбербанку СССР. С осени 1991 г. в связи с распадом СССР и образованием самостоятельных государств начался процесс формирования национальных кредитных систем. На базе отделений Сбербанка, Агропромбанка, Жилсоцбанка СССР были образованы крупнейшие банки республики: Акционерный Сберегательный банк, «Белагропромбанк» и др.

В 1986 — 1991 гг. за счет средств государственного бюджета и общественных организаций  возводилось 84 — 92% жилья. На начало 1992 г. жилищный фонд составлял 187,2 млн м2 общей площади жилья, в том числе 57% — государственный жилищный фонд. Рыночные преобразования в жилищной сфере республики, связанные с проведением с 1992 г. массовой приватизации жилья и расширением сферы частной собственности на жилую недвижимость, способствовали развитию вторичного рынка жилья [7, с.13].