Оценка состояния банковского жилищного кредитования

 

 

 

 

Объем предоставленных жилищных кредитов в 2012 году ОАО «АСБ Беларусбанк» — 180 млрд р., что на 70 млрд р. меньше, чем в 2011 году; ОАО «Белинвестбанк» в 2012 году предоставил 70 млрд руб., что почти в 2 раза больше, чем в 2011 году; ОАО «Белвнешэкономбанк» в 2012 году предоставил 49 млрд р., а в 2011 — 61 млрд р.; ОАО «Белагропромбанк» в 2012 году предоставил жилищных кредитов на сумму 25 млрд р.

Наибольшие объем задолженности  по жилищному кредитованию в 2012 году имел ОАО «АСБ Беларусбанк» — 105 млрд р., что на 25 млрд р. больше, чем в 2010 году; задолженность перед ОАО «Белвнешэкономбанк» в 2012 г. составила 28 млрд р., а в 2011 — 26 млрд р.

Важным параметром жилищного кредита  является процентная ставка—цена денежных ресурсов, предоставленных в пользование  заемщику. Кредитная ставка определяется многими составляющими. В первую очередь она включает стоимость привлечения финансовых средств кредитующей стороной, а также доход кредитора. Процентная ставка во многом зависит от степени кредитного риска, на который в свою очередь влияют условия кредитования: вид кредита, стоимость и степень готовность недвижимости, размер первоначального взноса, сумма и сроки кредита, доходы и платежеспособность заемщика, наличие обеспечения т.д.

Процентная ставка, которую начисляет  банк или иная кредитная организация при предоставлении жилищного кредита, может быть фиксированной или переменной. Основанием изменения процентной ставки является существенная динамика стоимости денежных ресурсов на финансовом рынке [9, с.76].

Жилищный кредит выполняет три  функции:

• мобилизация финансовых ресурсов в строительный комплекс и на рынок жилой недвижимости. На потребительском рынке жилищные кредиты могут выступать катализатором для мобилизации сбережений и текущих доходов физических и юридических лиц с целью приобретения жилья, что в свою очередь ведет к увеличению притока средств на рынок недвижимости и в строительную отрасль, т.е. в реальный сектор экономики. Таким образом, жилищной кредитование стимулирует расширение производства и предложения товара — жилой недвижимости путем активизации спроса на него;
• возможность осуществлять вложение денежных средств в строящуюся и готовую недвижимость с целью получения дохода. Для заемщика речь идет о выгоде от приобретения жилья ранее и возможно по меньшей стоимости, чем он мог бы это сделать только за счет собственных средств. Кредитору жилищный кредит позволяет получать стабильный доход в течении определенного времени в виде процентов за кредит или от реализации недвижимости;
• функция финансового моста в продвижении временно свободных денежных средств потенциальных инвесторов к конкретным заемщикам (населению, строительным организациям), а также между создателями жилой недвижимости и ее покупателями. Предоставление и обслуживание жилищных кредитов осуществляется посредством ряда финансовокредитных схем с участием вышеперечисленных субъектов финансового рынка и рынка недвижимости.

В банковской практике pecпублики получил  распространение такой критерий классификации, как условия кредитования. На его основе можно выделить следующие виды жилищных кредитов:

• кредиты на общих основаниях;
• кредиты на льготных условиях;
• ипотечные жилищные кредиты [19, с. 30].

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные  подходы к классификации как  кредитов населению на строительство и покупку жилья, так и кредитов строительным организациям, занятым в жилищной сфере.

1.По срокам:

• краткосрочный;
• среднесрочный;
• долгосрочные;

2.По цели кредитования:

• на строительство;
• на приобретение земельного участка под предстоящее жилищное строительство;
• на приобретение строящегося жилья;
• на приобретение готового жилья;

3.По характеру обеспечения:

• обеспеченные залогом строящегося жилья;
• обеспеченные гарантией, поручительством, уступкой права требования;

4.По способу погашения:

• единовременно (как правило, краткосрочный кредит);
• в рассрочку;

5.По форме предоставления:

• банковский (денежный),
• коммерческий (в форме финансируемой недвижимости)

6.По составу участников:

• кредитование населения на приобретение готового или строящегося жилья;
• кредитование юридических лиц [5, с.23].

 

Таким образом, можно сказать, что понимание содержания понятия «жилищное кредитование» только как кредитование население получило отражение в законодательстве Республики Беларусь. При этом, не смотря на актуальность развития ипотечного жилищного кредитования населения, в республике отсутствует законодательное определение термина «ипотечный жилищный кредит».

 

 

 

 

1.2 Организация банковского жилищного  кредитования в Республике Беларусь

 

 

В настоящее время в Республике Беларусь финансирование строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения осуществляется исходя из действующих на сегодняшний момент норм банковского законодательства. С экономической и правовой точек зрения, отношения с уполномоченным банком в сфере жилищных строительных сбережений не урегулированы [17, с.56].

Жилищные кредиты на общих основаниях и кредиты на льготных условиях в  настоящее время доминируют в объеме кредитов населению, в то время как ипотечные жилищные кредиты в соответствии с принятыми государственными программами являются приоритетным направлением развития кредитной деятельности банков.

Банки выдают кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Значит, кредит должен быть возвращен по истечении установленного срока. Банки не могут выдавать бесплатных кредитов — за пользование кредитом взимаются проценты.

Кредитополучателями могут выступать  кредитоспособные физические лица. Кредитоспособность означает возможность физического лица возвратить кредит и уплатить проценты в установленный срок. О кредитоспособности физического лица свидетельствует, в первую очередь, имеющееся у него имущество, а также наличие постоянных источников доходов в сумме, необходимой для возврата кредита и уплаты процентов.

Жилищные кредиты выдаются при наличии обеспечения. В соответствии со ст. 142 Банковского кодекса Республики Беларусь способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору является одним из существенных условий кредитного договора. Кредит, по общему правилу, без обеспечения не может быть выдан. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору банки используют гарантийный депозит денег, страхование, залог имущества, поручительство, гарантии и иные способы, предусмотренные законодательством или договором. Таким образом, законодательство Республики Беларусь по общему правилу запрещает банкам выдавать необеспеченные кредиты [2].

В силу п. 1 ст. 341 Гражданского кодекса  по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса в силу гарантии гарант обязуется  перед кредитором другого лица (должника) отвечать полностью или частично за исполнение обязательства этого лица [4].

При использовании поручительств  и гарантий в качестве способа  обеспечения банки исходят из того, что поручительства и гарантия по кредитным договорам должны обеспечиваться залогом имущества гаранта или поручителя [11].

Для решения вопроса о предоставлении кредита физическое лицо представляет в банк соответствующие документы. Перечень представляемых документов для получения жилищного кредита банк определяет самостоятельно. В банковской практике Республики Беларусь обычно предоставляют:

заявку с указанием цели получения кредита (в данном случае на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения);

заполненную анкету с указанием сведений о себе и о своем имуществе;

документы (договоры) на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений;

документы об обеспечении исполнения обязательства по кредитному договору;

документы, подтверждающие личность лица [10, с.30].

Кредит предоставляется после  заключения в письменной форме кредитного договора, который подписывают руководитель и главный бухгалтер банка (филиала (отделения)) и кредитополучатель.

Для учета выданного кредита  кредитополучателю открывается  банковский счет. По нему учитывается  задолженность кредитополучателя  перед банком. Кредит предоставляется путем перевода со счета денежных средств на соответствующий счет организации в оплату за строительство (на счет застройщика), либо на текущий (расчетный) или вкладной счет продавца объекта недвижимости на основании платежного поручения либо путем оплаты расчетного чека или выдачи чековой книжки. По заявлению физического лица допускается выдача части кредита наличными деньгами. Однако при кредитовании недвижимости выдача наличных банками практически не осуществляется.

Как правило, жилищные кредиты являются долгосрочными, предоставляются на срок свыше 1 года. Однако срок кредита на строительство (реконструкцию) и приобретение недвижимости может превышать и 6 лет в соответствии с локальными правовыми актами банка.

По общему правилу жилищные кредиты предоставляются в белорусских рублях. Однако на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, их ремонт кредиты могут предоставляться и в иностранной валюте с последующей ее продажей на торгах открытого акционерного общества «Белорусская валютно-фондовая биржа» или на внебиржевом рынке. Полученные от продажи иностранной валюты белорусские рубли направляются в безналичной форме непосредственно на цели, предусмотренные кредитным договором, без зачисления их на счет кредитополучателя.

В результате кредит выдается в иностранной  валюте, у кредитополучателя —  физического лица возникает задолженность  перед банком в иностранной валюте. Однако кредит может использоваться лишь в белорусских рублях, полученных от продажи иностранной валюты. Это обусловлено тем, что расчеты в этих случаях за счет кредита при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений, их ремонте могут осуществляться между сторонами по общему правилу лишь в белорусских рублях, а не в иностранной валюте.

Погашение (возврат) кредита и уплата процентов по нему физическими лицами могут производиться в безналичной форме и наличными деньгами. При этом погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту в иностранной валюте может осуществляться как иностранной валютой, так и белорусскими рублями.

Для строительства и приобретения недвижимости кредиты в банках могут получать и юридические лица. Банки предоставляют им кредиты по правилам кредитования юридических лип. Построенные или приобретенные за счет кредита жилые помещения юридические лица могут использовать в дальнейшем для улучшения жилищных условий своих работников.

Кредиты на общих основаниях белорусские  банки предоставляют в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлеченным ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, проживающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики.

Выдача кредитов осуществляется после проверки правильности и полноты представленных документов, анализа кредитоспособности клиента и на основании заключенного кредитного договора.

Кроме того, одним из основных условий  кредитования является обеспечение  обязательств по кредитам. В зарубежных странах в сфере банковского жилищного кредитования основным способом обеспечения, включенным в обязательную процедуру кредитования, является страхование риска невозврата кредита, в то время как в Беларуси данный способ минимизации рисков не получил должного развития.

Жилищные, как и другие кредиты выдают  за счет средств, ранее привлеченных в виде вкладов, депозитов, остатков по текущим счетам.

За пользование этими средствами банки платят проценты. Учитывая, что банки несут обязательства по возврату привлеченных средств, расходы по выплате процентов по ним, процентные ставки и условия такого кредитования основываются на рыночных принципах. Это предполагает в первую очередь выгоду банка как коммерческой организации. Поэтому получение таких кредитов требует наличия у заемщиков значительных финансовых ресурсов для их погашения и обслуживания (выплаты процентов).

Кроме того, многие банки не рискуют  выдавать долгосрочные кредиты ввиду  недостаточной стабильности национальной экономики. Да и долгосрочных ресурсов (долгосрочных вкладов и депозитов) в банках очень мало. Эту проблему можно решить за счет создания вторичного ипотечного рынка, когда долгосрочные кредиты банков будут рефинансироваться за счет денежных средств и ценных бумаг Национального банка и иных организаций. Механизм формирования такого рынка разрабатывается. Рефинансирование долгосрочных кредитов банков может осуществляться также за счет размещения банками ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

Льготные жилищные кредиты на строительство (реконструкцию) и приобретение жилых помещений предоставляются заемщикам не на рыночных условиях, а на более мягких, выгодных для заемщика. Льготные кредиты являются одной из форм государственной поддержки отдельных категорий граждан и организаций при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений.

Льготный характер проявляется  в длительных сроках кредита, достаточно низких процентных ставках, больших размерах кредита [6, с.83].

Льготные кредиты гражданам  выдаются на срок до 20 лет с взиманием платы за пользование кредитом в размере 5% годовых. Для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. человек, в городах Кобрине, Слуцке, Речице, Светлогорске, и для многодетных семей — 1 % годовых, а также срок предоставления льготного жилищного кредита таким категориям граждан предоставляется до 40 лет.