Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы в стране

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

Инициатива использования таких вариантов, привлечения средств населения, принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 - 2 года на сумму от 30 до 50 процентов стоимости жилья.

В данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.

Система жилищных сберегательных программ.

Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС - АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:

гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;

банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.

Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.

Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.

Для обеспечения массового строительства жилья в период с 2008 по 2025 годы необходимый объем финансирования составит 59,8 трлн. рублей, в том числе: средства бюджетов всех уровней – 6,5 трлн. рублей (10,9%), их них: федеральный бюджет – 1,3 трлн. рублей (2,2%), региональные и местные бюджеты – 5,2 трлн. рублей (8,7%); кредитные ресурсы – 33,7 трлн рублей (56,4%); средства инвесторов – 5,1 трлн. рублей (8,5%); средства граждан – 14,5 трлн. рублей (24,2%).

Также Минрегионразвития 24 июля 2007 г. представило черновик программы, которая должна к 2025 году сделать жилье доступным для всех россиян. Это предполагается сделать при помощи строительства двух миллиардов квадратных метров в дополнение к существующим трем, и вводе целой системы льгот для покупателей и съемщиков квартир. В результате к 2025 году на одного россиянина должно прийтись по 40 квадратных метров жилья вместо действующих 20.

Согласно документу, рынок жилья будет разделен на четыре-пять сегментов в соответствии с доходами претендующих на квартиры россиян. При этом на социальный или коммерческий наем придется до 80 процентов сдаваемых площадей. Стоимость коммерческого найма составит 47 рублей за квадратный метр.

Бедняки с доходом ниже прожиточного минимума получат социальное жилье в наем бесплатно. Чуть более богатым россиянам будет предложен муниципальный наем стоимостью в 10 процентов от дохода семьи - остаток будет оплачивать государство. Еще 15 процентов дохода семьи уйдет на оплату коммунальных услуг. Подтверждать свой низкий доход семье придется раз в пять лет. Cамым бедным россиянам потребуется к 2025 году 196,2 миллиона квадратных метров жилья, а их согражданам, воспользовавшимся льготным наймом - 322,2 миллиона.

В следующую категорию попадут россияне, способные оплачивать коммерческий наем. Для них планируется провести легализацию рынка сдачи квартир и создать специальный фонд муниципального жилья. Всего таким гражданам потребуется 711 миллионов квадратных метров жилья.

В четвертую категорию попадут те, кто может позволить себе приобретение в ипотеку жилья эконом - класса. На них придется 702,6 миллиона квадратных метров площадей. Заемщикам планируется помогать льготными кредитами и скидками по подоходному налогу. Кроме того, Минрегионразвития собирается стимулировать застройщиков для массового возведения такого жилья. Помогать застройщикам будет специальное федеральное жилищное агентство, в котором саккумулируют 55 миллиардов бюджетных рублей.

Пятая группа граждан, способная купить жилье без кредитов, сможет, в свою очередь, рассчитывать только на налоговый вычет при приобретении квартиры. [10]

Учитывая заработки и проблемы молодежи, разработана программа молодежной ипотеки. Большинство программ зависит от своих регионов, банков и от местного правительства. Ипотека представляется лицам старше 18 лет, однако, существует ряд ограничений учитывающие: возможность ухода в армию, он должен представить доказательство достаточного и постоянного дохода, предоставить гарантии, что доход не прекратится по каким-то причинам (по уходу в армию, например). Если ипотеку берет девушка, то она представляет доказательства дохода, его постоянство при замужестве, после рождения детей. Существуют разные программы, призванные помощь для молодежи, например, программа Сбербанка. Предусматривает семьям не старше 30 лет, низкий первоначальный взнос. Немаловажен тот факт, что многие банки учитывают доход родителей. Есть программы, которые выдают ипотеку лицам не старше 27, причем с возможностью выступать родителям – как созаемщикам, или поручителям. Процентная ставка обычно от 11-15%. Учитывая жилищные и демографические проблемы России, ипотека для молодых должна являться приоритетной программой. Суть программы зачастую является в выделении госсубсидии для молодой семьи, причем субсидия напрямую зависит от цены жилья, а так же от количества детей. Существуют и другие послабления, например, при покупке жилья в уже строящемся доме, можно отсрочить выплату долга на срок до 2 лет, но при этом ежемесячные проценты сохраняются. Однако, такие послабления дают не все банки.

Достоинства кредита для молодых:

1) выдача заемных средств  до 90% от стоимости желаемой квартиры (первый взнос от 10%);

2) Возможность учитывать  доходы родителей. Но при этом  возраст не должен превышать 60 лет для женщин и 65 лет для  мужчин;

3) Сумма зависит от  общего суммарного дохода клиентов, созаемщиков. А так же от их  недвижимости, ценных бумаг, автомобилей  и т.д.

Обязательное условие молодежного кредита – возраст (от 21-35 в зависимости от программы, банка), учитывается доход семьи. Кредит дается, как правило, до 30 лет.

Со стороны банков на первичном рынке ипотечного кредитования существуют следующие основные программы ипотечного кредитования.

1. Программы коммерческих  банков, ориентированные на выдачу  кредитов по собственным ипотечным  программам под рыночные ставки. К ним относятся, например, программы  Собинбанка, Инвестсбербанка, Раффайзенбанка  и др. банков в Москве, в соответствии  с которыми осуществляется кредитование  сторонних заемщиков в иностранной  валюте. Ставки по кредитам колеблются  от 10 до 18% годовых при сроке кредитования  от трех до десяти лет. Рублевые  кредиты выдаются сбербанком  под ставку до 23% годовых сроком  до 15 лет. Однако такие кредиты  нельзя отнести строго к ипотечным, поскольку они выдаются, как правило, на потребительские нужды, но под залог недвижимости. Удельный вес, выдаваемых кредитов по вышеуказанным программам, на рынке незначителен и по разным оценкам не превысил 10 млн. долл. США.

К таким программам относятся также корпоративные ипотечные программы отдельных банков, ориентированные на выдачу ипотечных кредитов под рыночные ставки для своих сотрудников и сотрудников холдингов, в которые входят эти банки. Ставки по таким кредитам колеблются от 18 до 25% годовых в руб. и от 12 до 14% в иностранной валюте при сроке кредитования до 20 лет. В число таких банков входят Газпромбанк (Газпром), Доверительный и Инвестиционный банк (ЮКОС) и др. Объем портфелей ипотечных кредитов в крупных банках может достигать 5 млн.долл., однако, число таких банков незначительно, а процесс кредитования зачастую базируется не на требованиях закона, а на административных рычагах, что не позволяет отнести их программы к чисто рыночным ипотечным программам кредитования физических лиц.

С развитием ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК указанные программы могут получить широкое распространение за счет возможности преобразования инвестиций на строительство жилья для работников в ипотечные ценные бумаги и их последующей продажи.

2. Специальные ипотечные  программы по выдаче кредитов. К ним можно отнести программы: МИА – Московского ипотечного  агентства, прекратившего выкупать кредиты у банков после 2000г.; «Дельта-кредит», кредитование по которой осуществляется в валюте. Ставки по таким кредитам составляют от 15 % годовых (кредитование приобретения жилья на вторичном рынке) до 21% (кредитование приобретения жилья на этапе строительства) при сроке кредитования до 10 лет.

Снижение удельных затрат крупных банков при ипотечном кредитовании, а следовательно, вовлечение их в рынок ипотечного кредитования может способствовать предложение со стороны АИЖК значительных и относительно дешевых долгосрочных финансовых ресурсов.

По мере роста объемов рефинансирования банки будут вовлекаться в процесс ипотечного жилищного кредитования, размещения средств в кредиты до момента рефинансирования, а также вовлекать граждан в накопление первоначальных взносов. [2; стр. 89]

Вывод: Концепция ипотечного жилищного кредитования носит в себе социально-экономическую проблему приобретения жилья. В ней отражены нормативно правовая база, стратегия развития, определяются основные подходы к рыночного механизма жилищного финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большому количеству заемщиков. Т.о. такие кредиты будут доступны многим слоям населения. Но не все имеют возможность внести 70% собственных средств на покупку жилья. Следовательно, ипотечное кредитование доступно малой части населения. Тогда предлагается предоставление безвозмездных государственных субсидий для оплаты первоначального взноса. В настоящее время предоставление субсидий начинает медленно развиваться.

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на приобретения жилья. Не каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье.

Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

- доступная ценовая политика;

- можно брать кредит  семьей в несколько поколений;

- относительно небольшие  ежемесячные выплаты, сравнимые  со стоимостью аренды жилья;

- фиксированный процент  выплат;

Отрицательные аспекты:

- ограничение прав пользования  недвижимостью в момент выплат  кредита; 
- высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.

В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

В России с начала 2010 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 11 - 13% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также отметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно. Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись на ставках и других условиях, что привело к появлению специальных программ и акций.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Рынок недвижимости все чаще используют для зарабатывания денег. Часть людей с финансового рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого было совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынок интересен и будет развиваться. Доля людей, которые планируют жить в квартирах, которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободные средства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населения возможность приобретения квартиры.