Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы в стране

Отрицательные аспекты:

1. ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат кредита;

2.высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.

 

Таблица 1

Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.

Страна	Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах
Россия	Менее 1 %
Великобритания	62%
США	53%
Германия	50%
Развивающиеся страны	5-7%
Страны Евросоюза	38%
Бывшие соцстраны	25%

 

 

Вывод: По данным таблицы можно отметить, что ипотека в РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев населения в приобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политику развитой.

В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, годовой процент снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования в РФ.

2.1. Анализ развития  ипотечного кредитования в России.

В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам. [6]

 

Таблица 2

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2012 год, в тыс. (за период)

Год	2006	2007	2008	2009	2010	2011	II кв. 2012
Кол-во	204,1	214,2	349,5	130,1	301,4	520,8	295,5

 

 

Вывод: по итогам 2009 года объем рынка ипотечного кредитования в стране не превысил 130 млрд рублей, что примерно в 6 раз меньше, чем в 2008 году. Это связано с кризисом в стране. Когда экономическая ситуация нормализовалась,  то сразу виден рост пользования ипотечного кредита.

Вывод:

- в последнее время  быстро развивается кредитование  для приобретения жилья на  этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с  ростом цен на жилье и возможностью  купить его дешевле на ранних  стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.

- еще из тенденций последнего  времени стоит отметить рост  числа банков, предоставляющих ипотечные  кредиты, и если раньше ипотека  выдавалась в основном в долларах  США, то сейчас большое распространение  получили рублевые ипотечные  кредиты, особенно это ощущается  в регионах. [7]

 

Таблица 3

Динамика рынков кредитования физических лиц

год	Ипотечный кредит	Автомобильный кредит	Потребительский кредит
2008	730 млрд. руб	446 млрд. руб	1,4 трл. руб
2009	1,24 трл. руб	637 млрд. руб	1,8 трл. руб
2010	1,39 трл. руб	509 млрд. руб	1,6 трл. руб

 

 

Вывод: из представленной статистики видно, что, в целом, рост рынка кредитования населения прекратился, а объём выданных населению кредитов несколько сократился. Так, например, на 20% сократился объём автокредитования, на 10% сократился объём потребительского кредитования.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Это видно из представленной выше таблицы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. [3 стр. 154.]

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного  строительства;

- государственная бюджетная  поддержка приобретения жилья  населением (система целевых адресных  субсидий).[8]

В РФ долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

 

 

 

 

Таблица 4

Интересы потребителей (в процентном соотношении).

Интересы потребителей	Процент участников
Лизинг	22%
Кредиты для бизнеса	33%
Потребительское кредитование	36%
Кредитные карты	37%
Автомобили в кредит	52%
Ипотека	63%

 

 

Вывод: на сегодняшний день проблема жилья является приоритетной (63% интереса участников в опросе), на втором месте – автомобили в кредит (52%), т.к. проблема жилья является социальной, и многие молодые семьи могут решить проблему путем ипотечного кредитования.

Таблица 5

Первые 10 банков, по объему, предоставленных ипотечных кредитов, за 2010 – 2012 гг.

Первое полугодие 2012 года		Итоги 2011 года		Первое полугодие 2011 года		Итоги 2010 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1.Сбербанк	192 296	1.Сбербанк	320 712	1.Сбербанк	129 000	1.Сбербанк	184 500
2.ВТБ24	59 615	2.ВТБ24	80 382	2.ВТБ 24	27 043	2.ВТБ24	31 732
3.Газпромбанк	26 736	3.Газпромбанк	45 690	3.Газпромбанк	16 386	3.Газпромбанк	16 677
4.Дельтакредит	10 238	4.Дельтакредит	18 144	4. ДельтаКредит	7 157	4.Дельтакредит	10 679
5.Росбанк	7 288	5.Росбанк	13 084	5.Абсолют Банк	4 292	5. Запсибкомбанк	7 428
6.Уралсиб	7 286	6.Уралсиб	9 619	6.Запсибкомбанк	4 092	6.Транскредитбанк	7 190
7.Связь-Банк	5 607	7.Райффайзенбанк	9 612	7.Райффайзенбанк	3 933	7.Возрождение	4 981
8.АК Барс	5 496	8.Возрождение	9 150	8.Возрождение	3 850	8.ЮниКредитБанк	4 939
9.Возрождение	5 357	9.Запсибкомбанк	8 792	9.BSGV	3 679	9.BSGV	4 518
10.Запсибкомбанк	4 813	10.Абсолют Банк	8 581	10.Ханты-Мансийский Банк	3 375	10.Банк Жилфинанс	3 481