Ипотечный кредит

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости – ипотеки.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать  землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также  его права свободного отчуждения находящейся в собственности  недвижимости. При этом ипотека здании оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления  операций с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован  ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю  и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты  законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан  ряд указов Президента и постановлений  правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах  по развитию ипотечного кредитования.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятие  строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

 

 

Ипотека.

Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно  связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).

Закон РФ “О залоге” устанавливает  правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с  земельным участком, на котором находится  недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности  или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок  его оформления.

Субъектами договора о  залоге являются:

стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) -юридические  и физические лица;

регистрирующий орган;

держатель единого залогового реестра.

Договор об ипотеке заключается  в письменном виде и должен быть Нотариально удостоверен. Он может  предусматривать значительную свободу  действия залогодателя:

а) возможность отчуждения заложенного имущества с переводом  на

 приобретателя долга  по обязательству;

б) сдачу имущества в  аренду;

в) обременение имущества  новыми долгами и т.д.

Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество  передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого  им обязательства по кредиту.

Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая  основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом  или договором.

Предприятия, за которыми государственное  имущество закреплено а основе хозяйственного владения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом. Комитет по управлению имуществом может  дать согласие на передачу в залог  имущества только после оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога при наличии документов, устанавливающих  необходимость осуществлять залог  государственного имущества.

Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.

Договор об ипотеке должен содержать:

наименование залогодателя и залогодержателя и места  их нахождения;

название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;

указание суммы основного  обязательства, обеспеченного ипотекой;

указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

описание закладываемого недвижимого имущества и его  денежную оценку, место его нахождения;

наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;

указание на то, что закладываемое  имущество не обременено другими  обязательствами;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку с указанием даты, места  регистрации, номер в Едином залоговом  реестре.

По соглашению сторон в  закладную могут быть включены иные условия.

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного  долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с  использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и  возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих  органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности  на предмет ипотеки к другому  лицу необходима регистрация в том  же месте, где зарегистрирована ипотека.

Постановлением Правительства  Москвы от 20 сентября 1994 г. №788 “О введении на территории Москвы единой системы  государственной регистрации залога и единого реестра договоров  залога” введен регистрационный  реестр договоров о залоге – Единый залоговый реестр.

Государственную регистрацию  договоров ипотеки (как часть  государственной системы регистрации  недвижимости и сделок с ней) осуществляют:

Комитет по управлению имуществом г. Москвы;

Московское городское  бюро технической инвентаризации;

Московский земельный  комитет;

Департамент муниципального жилья;

Московская регистрационная  палата – держатель Единого залогового реестра;

•          “Мослесопарк”.

Договор о залоге считается  зарегистрированным, если:

ему присвоен номер (код) Единого  залогового реестра;

обязательная запись в  регистрации залога внесена в  Единый залоговый реестр;

на договор о залоге и на свидетельство о регистрации  залога нанесен номер (код);

надлежаще оформленные копии  переданы в Архив договоров о  залоге держателю Единого залогового реестра.

Регистрирующий, орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства  или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в  ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.

При прекращении права  залога регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.

После Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г., который представляет собой  изложение статей законов «Об  ипотеке» и «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество» в России создается Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В соответствии с Законом  Российской Федерации “Об основах  федеральной жилищной политики”  и Указом Президента Российской Федерации  от 24 декабря 1993 г. №2281 “О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы” ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются  на кредиты, предоставляемые непосредственно  его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного  строительства производится при  условии отвода застройщику в  установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство  жилья.

Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется  в рамках, предусмотренных проектами  и договорами порядка на осу-ветвление  строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства (реконструкции).

Объектами кредитования выступают: приобретение и обустройство земли  под предстоящее жилищное строительство;

- строительство (реконструкция)  жилья;

- приобретение жилья.

В зависимости от объекта  кредитования банки предоставляют  три вида жилищных кредитов:

земельный;

строительный;

кредит на приобретение жилья.

В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости  этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика  строительства.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при  условии, что остальная часть  затрат осуществляется заемщиком.

Решение о предоставлении кредита на строительство принимается  банком-кредитором на основе кредитной  заявки заемщика.

Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается  цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные  документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и  обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое  обоснование использования кредита  и расчет предполагаемой окупаемости  кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки и  разрешение на строительство; проектно-сметная  документация, утвержденная в установленном  порядке; копия договоров на осуществление  подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

для физических лиц - документы, подтверждающие право на участок  застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном  порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения  платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В  обеспечение кредита предоставляется  залог и гарантии.

На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный  анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья – продажа, сдача в арендуй потребности рынка жилья в месторасположении застройки.

Основными документами, определяющими  взаимоотношения, банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор  о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок, размеры  кредита, порядок выдачи и погашения  кредита, процентная ставка, условия  и периодичность ее изменения, обеспечение  кредит» го обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование  и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора  и заемщика.

До полного погашения  суммы основного долга и процентов  по ссуде заемщик не имеет права  без письменного согласия банка  продать или переуступить имущественные  права на недвижимое имущество третьему лицу.

В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются  банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы  основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита  в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок  залогового обеспечения кредита.

Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

Санкт-Петербургский ипотечный  банк использует следующие схемы  кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два  года, а также муниципальный облигационный  заем под строительство жилья  и выдачу коммерческих кредитов под  приватизацию предприятий.