Ипотечный кредит

Содержание:

Введение.........................................................................................................2

1. Ипотечный кредит.....................................................................................4

2. Направления в системе  ипотечного кредитования................................4

3.  Жилищные сертификаты.........................................................................6

4. Ипотека.....................................................................................................10

Заключение..................................................................................................20

Список литературы.....................................................................................22

 

 

 

Введение.

Жилье в рыночной экономике  – это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики  и уверенность населения в  своем будущем и в будущем  страны в целом.

Однако жилищная сфера  остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. Согласно имеющимся оценкам, потребность  в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности  может быть удовлетворена на вторичном  рынке жилья – примерно 0,2 млрд. кв.м. Таким образом, потребность  в новом строительстве жилья  составляет около 1,3, а весь жилой  фонд России при этом – 2,8 млрд. кв. м. По официальным данным 30 млн. семей (61%) нуждаются в жилье. Так, по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 млн. российских семей признаны крайне нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий – это более 9% общего количества семей. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% (новостройки не восполняют старение ветхого фонда), 27% населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Германии – 50, Великобритании – 62, в США – 70 кв. м.

Основная часть населения  нашей страны оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения  приобретают жилье на собственные  и заемные деньги и только 0,3% семей  получают его за счет бюджета.

В связи с этим необходимо создать системы долгосрочного  кредитования граждан на цели приобретения жилья, что позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать  приобретение жилья доступным для  основной массы населения. Это в свою очередь обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Во многих странах мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьезная  зависимость социально-экономической  стабильности страны от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильем, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса президентской  программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой  опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века, в настоящее время  ипотека является относительно новым  понятием: большинство людей не имеют  даже общего представления об ипотечном  кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие  сущности ипотечного кредитования, рассмотрение его законодательного обеспечения  и источников финансирования, а также  выявление основных проблем, связанных  с ипотечным кредитованием в  практике современной России.

Актуальность проблемы использования  ипотечного кредитования с целью  улучшения жилищной проблемы населения  страны обосновала выбор темы реферата.

 

 

 

Ипотечный кредит.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большую  роль в замещении государственных  источников финансирования потребностей, предприятий, фирм и жилищного строительства  банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию  инвестиционной активности хозяйствующих  субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высоких темпов инфляции.

 

Направления в системе  ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие  активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени а их базе выпускающие  ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье  обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению  капитала по районам страны и экономическим  сферам, стабилизирует процент­ные  ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным  кредитованием, в этих условиях не так  ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном  рынке, имеют возможность дополнительно  мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное  функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

В России еще только создается  рынок ипотечных обязательств. Первым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная  компания. Активно осуществляет операции на ипотечном рынке Стандартбанк.

Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками  являются: недостаточная ресурсная  база банков, низкий платежеспособный спрос на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств  на сроки более года и высокая  инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность  кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности  является разрыв между сроками привлечения  краткосрочных ресурсов и длитель­ными сроками размещения ресурсов при  ипотечном кредитовании.

Решение проблемы привлечения  ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

В целях расширения использования  средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации “О выпуске и обращении жилищных сертификатов” от 10 июня 1994 г. № 1182 уста­новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при  проведении строительства жилых  домов, отведенный в установленном  порядке земельный участок под  жилищное строительство и проектную  документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с  использованием жилищных сертификатов.

 

Жилищные сертификаты.

Жилищные сертификаты– особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретение собственником  квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

получение от эмитента по первому  требованию индексированной номинальной  стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной  стоимости жилищного сертификата  указывается при его выпуске  и остается неизменной в течение  установленного срока действия жилищного  сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим  или физическим лицом, приобретающим  сертификат; средств на строительство  определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение  установленного срока действия жилищного  сертификата.

Номинал жилищного сертификата  устанавливается в единицах общей  площади жилья, а также в его  денежном эквиваленте.

Жилищный сертификат, как  правило, имеет определенный срок действия.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические  лица, зарегистрированные на территории Российской федерации, имеющие права  заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке  земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения  средств, а также юридические  лица, которым в установленном  порядке переданы все указанные  права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные  учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства  по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой  площади) не может превышать размера  общей площади строящегося эмитентом  жилья, являющегося объектом привлечения  средств.

Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование “жилищный  сертификат”;

б) дату и номер государственной  регистрации выпуска жилищных сертификатов;

в) срок действия жилищного  сертификата;

г) дату приобретения жилищного  сертификата первым собственником;

д) размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;

е) общий объем эмиссии  жилищных сертификатов данной серии;

ж) цену приобретения жилищного  сертификата первым собственником;

з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником;

и) предварительные условия  договора купли-продажи квартиры, который  обязуется заключить эмитент  с собственником определенного  количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры с установленными характеристиками;

к) порядок согласования дополнительных и окончательных  условий будущего договора купли-продажи  квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том  числе указание на срок, в течение  которого эмитент должен дать ответ  на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

л) условия, дающие право  владельцу сертификата заключать  договор на покупку квартиры, в  том числе:

дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием  о заключении договора;

минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и  порядок ее оплаты;

срок исполнения эмитентом  жилищного сертификата и обязанности  по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

м) полное наименование эмитента, его подпись и печать;

н) полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;

о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое  использование привлеченных средств.

Отсутствие какого-либо реквизита  делает жилищный сертификат недействительным.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей  площади квартиры определенного  типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи  на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости  квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:

заключить договор купли-продажи  квартиры с собственником сертификата;

погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного  сертификата.

Если эмитент не может  осуществить погашение жилищных сертификатов, то это должен сделать  гарант, заключение договора с которым  обязательно для эмитента.

К выпуску и обращению  на территории Российской Федерации  допускаются жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел государственную регистрацию в  Министерстве финансов Российской Федерации  или его органах на местах. Выпуски  жилищных сертификатов должны получить в установленном порядке государственный  регистрационный номер.