Ипотечный кредит на российском рынке

Рис.2. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года

По прогнозам «Эксперта  РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд. руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. руб.). В отличие от 2010 года основной стимул будет идти уже со стороны спроса:  к весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками, и на фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке. Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

В связи с востребованностью  ипотеки все больше банков выходит  на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.

По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров. Безусловный лидер рынка —  это Сбербанк. За первые шесть месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки. Второе место занимает "Внешторгбанк 24". Третье место делят между собой "Городской Ипотечный Банк" и банк DeltaCredit.( табл.1)

Таблица 1. ИТОГИ РАБОТЫ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ В 2010 ГОДУ

Название	Объем выданных ипотечных  кредитов, млн. рублей	Количество выданных ипотечных кредитов, штук	Доля валютных ипотечных  кредитов, %	Доля ипотечных кредитов в общем объеме всех выданных розничных  кредитов физическим лицам, %
Сбербанк	184 500	166 350	0,5	25
ВТБ24	31 732	20 325	6,2	14,3
Газпромбанк	16 677	8 720	1,5	44
Дельтакредит	10 679	4 628	32	100

 

За первое полугодие 2010 г. в России выдали ипотечных кредитов на 133,4 млрд рублей. Из них почти 79 млрд выдал Сбербанк и 11,3 млрд - ВТБ24 (рис. 3). Показатели того и другого банка удвоились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кстати, в 2009 году двойка лидеров по ипотеке была та же. Четвертое место занял негосударственный банк ДельтаПрофит - 4,3 млрд выданных ипотечных кредитов. Предоставившая эти данные Росипотека также сообщает, что всего за первые 6 месяцев текущего года в России выдали 107,2 тыс. кредитов, а общая задолженность россиян по ипотеке к концу июня составляла 1 034 млрд рублей.

Рис. 3

 

Средневзвешенная ставка ипотечного кредита (рис. 4). Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %.

Рис.4 Средневзвешенная ставка ипотечного кредита 2010 г.

В сентябре 2009 года самые  низкие значения были зафиксированы  в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень  средневзвешенной ставки ипотечного кредита  в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние  два месяца можно заметить тенденцию некоего уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце 2009 года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

2.2. Пути развития ипотечного  кредитования в России

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов  ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

* разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

* возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

* изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

* повышение подвижности населения в пределах территории страны;

* рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные  факторы. Это:

• разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных  подрядчиков;

• острая заинтересованность в преодолении спада в экономике  и увеличении объемов жилищного  строительства;

• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

• возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной  и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками  пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны  государства финансирования реального  сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных  и местных органов власти в  поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами  для органов государственной  и местной власти являются следующие  факторы:

- появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение  среднего класса, рост занятости  населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой  активности на рынке жилья,  в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного  хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные  отношения не приобрели того размаха  и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических  механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

российские банки демонстрируют  стойкое нежелание включаться в  долгосрочное кредитование, в том  числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных  кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

структуры, так или  иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование  только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

 

 

 

Заключение

Чтобы ипотека могла  осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным  при принятии банком решения о  выдаче кредита на приобретение жилья  является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что  долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Проценко С. Проблемы  становления ипотеки в России // Финансы, № 5, 2004г.

2.Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения//Финансы. – 2007 г. - №6.

3. http://www.raexpert.ru/

4. http://rusipoteka.ru/

5. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 3. – 2007

6. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2005

7. Афонина А.В. «Все об ипотеке». «Омега – Л», 2006.

8. Рябченко Л. И. «Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития» // «Деньги и кредит», 1997

9. Основы ипотечного кредитования. // под ред. Косаревой Н. Б. Москва, 2007