Ипотечный кредит на российском рынке

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Механизм ипотечного кредитования

 

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б)   проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка,  клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской  фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма  реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения  между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной  риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Ипотечное кредитование в России

 

Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. По мнению экспертов, уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие.  
Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование.

Ипотека в России выполняет  следующие функции:

-является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

-обеспечивает возврат заемных средств;

-стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; -формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

С середины 1990-х годов  до сентября 2008 года рынок ипотечного кредитования в России развивался очень активно. Каждый крупный банк обязательно предлагал хотя бы одну ипотечную программу наравне с другими кредитными программами. Кроме того, ипотека предлагалась с минимальным (10 %) или и вовсе нулевым первоначальным взносом под 12—15 % годовых в рублях и 10—11,5 % в валюте, а получить её можно было даже без официальных справок о доходах.

Со второй половины 2000-х  годов ипотека в России стала развиваться быстрее, чем другие виды кредитования. Так, в 2006 году ипотека занимала 16 % от объёма рынка кредитов: банками на покупку жилья было выдано $12,4 млрд., или 260 млрд руб. Для сравнения, в 2005 году в России было выдано ипотечных кредитов на $4 млрд.

В планах на 2007 год было довести объём выданной ипотеки до $17 млрд.или 300 млрд руб. и снизить процентную ставку примерно на 1 % — до 11 % годовых в рублях. К тому времени ипотечные программы в России предлагали примерно 600 банков.

В первом полугодии 2008 году рост объёмов ипотечного кредитования продолжился. В январе-марте 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд руб., а до конца 2008 года предполагалось довести эту сумму до 770 млрд руб.

В июне 2009 года объём выданных ипотечных кредитов вырос по отношению к маю 2009 года на 26 %,в июле 2009 года по отношению к июню 2009 года — на 21 %,за 2-е полугодие — в 2,75 раза. Процентные ставки по кредитам в 1-м полугодии 2009-го снизились на 0,03 % в рублях и на 0,4 % в валюте, за 2-е полугодие — ещё уменьшились, соответственно, на 0,3 % и 0,8 %. По мнению аналитиков, последнее было сделано банками в большей степени для того, чтобы напомнить рынку о себе. В сентябре 2009 года процентные ставки по ипотеке в рублях составляли от 18,53 % до 20,72 %,в валюте — от 13,54 % до 15,94 %.

В начале 2010 года рынок  ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования

 

Мировой экономический  кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению  кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Подавляющее большинство  отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые  банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков  с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном  ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А  многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

Динамика выдачи ипотечных  кредитов в России по итогам десяти месяцев 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается.

В 2010 году российские банки стали снижать ставки по ипотечным кредитам, что поспособствовало увеличению их количества. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам также свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам.

На 01.11.2010 средний размер кредита увеличился на 7% по сравнению  с аналогичным показателем, зафиксированным  на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей (рис. 1). Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за января- октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,2 % превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье

( по итогам девяти  месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

Масштабное снижение ставок по кредитам и ослабление требований к заемщикам обусловили стремительный  рост ипотечного кредитования в 2010 году. Для расширения объемов кредитования на фоне слабого платежеспособного спроса на ипотеку банки были вынуждены пойти как на снижение ставок (в декабре они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (см.рис 2). В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.