Ипотечный кредит на российском рынке

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине

«Деньги, кредит, банки»

на тему «Ипотечный кредит на российском рынке»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ижевск, 2011

Содержание

Введение………………………………………………………………………..3

1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях РФ…….5

1.1. Понятие и особенности применения ипотечного кредита……………..5

1.2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе…….10

1.3. Механизм ипотечного кредитования…………………………………….12

2. Ипотечное кредитование  в России………………………………………….17

2.1. Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования………………19

2.2. Пути развития ипотечного кредитования в России……………………..24

Заключение………………………………………………………………………27

Список литературы………………………………………………………………28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Самым распространенный вариант использования ипотеки в России- это покупка квартиры в кредит.

Данная тема является весьма актуальной в настоящее время. Это, прежде всего, связано с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы- обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина, и мало кому под силу приобрести хорошую квартиру, выложив сразу ее полную стоимость. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения.

Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, оказывает положительное влияние на преодоление социальных нестабильности, играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в  целом.

Развитие института  ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам  долгосрочных кредитов на покупку жилья  под залог самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в  России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. Основной причиной уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования является удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов. О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях РФ

 

1.1. Понятие ипотечного кредита

 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки  зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки  зрения, ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником объекта  недвижимости первичных, вторичных  и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты  недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и  особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения  возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно  назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все  представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд – «профессиональный». Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в  случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как  правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на  приобретение жилья должен быть  долгосрочным, на 10-15 лет, как это  было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки  кредитоспособности заёмщика. Как  известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость  квадратного метра жилья фиксируется  в долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность  ряда ипотечных программ, финансируемых  зарубежными инвесторами, к российским  условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для  отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.