Ипотечные ценные бумаги

      Рынок ипотечных ценных бумаг США представляет собой наиболее динамично развивающийся  сегмент национального фондового  рынка. В 2002 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн долл. (22% от общего объема облигаций в США).

      Кроме того, государство стимулирует желание  своих граждан приобрести жилье  в кредит. Так, в США налогооблагаемый доход заёмщика уменьшается на выплаченные банку проценты по ипотечному кредиту. В некоторых странах (США, Австралия) ипотечные ценные бумаги, выпущенные государственным ипотечным агентством, могут получить государственные гарантии.

      Наиболее  распространенным в мире видом ипотечных  ценных бумаг являются сквозные ипотечные  сертификаты участия. Совокупная стоимость  эмитированных бумаг такого типа только в Америке превышает 2 трлн долл.

      В Италии и Германии рынок ипотечных  ценных бумаг в последнее время  вытесняется так называемыми  банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует, ипотечный банк сам выпускает  бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных  накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.

      Наиболее  распространенный вид ипотечных ценных бумаг в России  – это закладная. Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. "Об ипотеке".

      Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная  передаётся путём совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит ещё и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее, рынка закладных в России так и не сформировалось.

      Особый  интерес участников фондового рынка  вызывают другие инструменты – ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены законом "Об ипотечных ценных бумагах".

      Рефинансирование  банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных  происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

      Сертификат  участия – совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.

      Основным  покупателем ипотечных бумаг  должен стать Пенсионный фонд России.

      Развитие  рынка ипотечных облигаций также  будет сдерживается рядом факторов, среди которых неразвитость инфраструктуры фондового рынка⁴, нежелание финансовых институтов вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы.

      Кроме того, существуют и другие отрицательные  факторы, препятствующие появлению  ипотечных ценных бумаг на российском рынке. Так, ипотечное кредитование осуществляется лишь в немногих регионах России. Основные причины медленного распространения ипотеки – неразвитость фондового рынка в регионах и высокая стоимость первоначальных кредитов.

      Кроме того, ставка по ипотечному кредиту  зависит не только от состояния экономики, её долгосрочных перспектив, но и от способности заёмщика выплачивать кредит. Между тем нестабильный «серый» доход и отсутствие кредитной истории российских заёмщиков повышают кредитные риски, а следовательно, и процент по кредиту. Доходность же ипотечных ценных бумаг определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам необходимо снизить, чтобы добиться широкого распространения ипотеки.

      В связи с этим одна из основных задач  эмитента ипотечных ценных бумаг –   снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ипотечных ценных бумаг, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций.

      В мировой практике для снижения кредитных  рисков применяются также другие меры, в частности:

• страховка непрерывности процентных платежей ипотечных ценных бумаг – в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ипотечных ценных бумаг страховщик начинает вместо заёмщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога;
• дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями (financial assurance company);
• Страховое покрытие облигаций – обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком «покрываются» страховкой, до тех пор пока рынок не «привыкнет» к данному виду инструментов;
• Гарантированный кредит (letter of credit) – обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента;
• может быть сформирован специальный резервный фонд из поступлений от секьюритизированных активов и (или) выдана гарантия самого организатора секьюритизации;
• выпуск неравноправных классов ипотечных ценных бумаг для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения, когда подчиненные (субординированные) классы имеют рейтинг ниже и соответственно платят более высокий процент. В большинстве случаев подчинённые классы не размещаются на рынке, а выкупаются инициатором. Поступления от активов распределяются сначала старшим классам, а затем подчинённым по остаточному принципу. В основном выпуск состоит из более чем двух классов, при этом каждый последующий класс подчинён всем предыдущим.

      К сожалению, практически все вышеперечисленные  меры неприемлемы для российских участников ипотечного кредитования. Услуги по страховке непрерывности  процентных платежей ипотечных ценных бумаг российскими страховщиками пока не предоставляются.

      Формирование  специального резервного фонда из поступлений  от секьюритизированных активов  экономически невыгодно с налоговой  точки зрения. Структурирование ипотечных  сертификатов участия в несколько  классов с различными параметрами, сроками погашения и рисками  дефолта в рамках существующего  закона напрямую невозможно. Это происходит потому, что сертификат участия трактуется законом как доля в праве общей  собственности на обеспеченные ипотекой имущественные права. А в случае общей собственности российское законодательство требует, чтобы объемы прав по всем долям были одинаковы.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение

      11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который предусмотрел появление ипотечных ценных бумаг.

     Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

     На  территории Российской Федерации все  перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

      Ипотечная ценная бумага – эффективный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов.

      Уровень доходности ипотечных облигаций  как долгового инструмента зависит  от уровня риска невыплат, а также  срока обращения. Риск невыплат по ипотечной  облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением недвижимостью.

      Ипотечное покрытие – это новое понятие  в российском законодательстве, в  состав которого могут входить только обеспеченные ипотекой требования о  возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным  договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в  праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации  или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество  (ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

     К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным  покрытием и ипотечный сертификат участия.

     Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение  исполнения по обязательству, обеспеченному  залогом недвижимости. Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота  заложенной недвижимости с целью  расширения возможностей залогодержателя  в скорейшем удовлетворении своих  требований. В отличие от большинства  других ценных бумаг (векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной.

     Облигацией  с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью  или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается  как в документарной, так и  бездокументарной формах. Главным образом  на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права  требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации  не могут быть обеспечены залогом  недвижимого имущества, строительство  которого не завершено. Отличительной  чертой облигаций как вида ипотечных  ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой  облигации обеспечивается залогом  ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве  случаев составлено обеспеченными  ипотекой правами требования.

     Ипотечный сертификат участия представляет собой  именную ценную бумагу без номинальной  стоимости, удостоверяющую долю её владельца  в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

      Институт  ипотечного кредитования в России только развивается, и в скором времени  этот вид ценных бумаг будет таким  же востребованным финансовым инструментом для граждан и предприятий, каким на сегодняшний день являются облигации.

      Ипотечные ценные бумаги очень востребованы в мире, потому что это финансовый инструмент, предоставляющий гарантии не в виде обещаний будущих заработков от государства или каких-то компаний. Ипотечные бумаги обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене.

      Следует признать, что ипотечная система в нашей стране пока ещё не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной и надёжной для большинства граждан. Обнадёживает то, что власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения.

      В целом для того чтобы ипотека  в России заработала, необходимы стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная  база.

      Таким образом, если общими усилиями удастся  сбалансировать все составляющие – создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.

Список  используемой литературы 

1. Федеральный Закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003г. с изменениями и дополнениями от 29.12.2004г.
2. Бердникова Т. Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. — М., 2010. ― Библиотека банковского дела (http://www.bbdoc.ru).
3. Боровкова В.А. Рынок ценных бумаг – М.: Питер, 2009г. 314с.
4. Бушуев А. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования. //Юрист и бухгалтер 2009. № 3. С. 6      
5. Гинзбург А.И., Михейко М.В. Рынки валют и ценных бумаг – М.: Питер, 2011г. 250с.
6. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. — М.: Вершина, 2009. С. 43.
7. Килячков А.А., Чалдаева Л.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело – М.: Экономистъ, 2009г. 686с.
8. Ценные бумаги/ Под ред. В.И. Колесникова, В.С. Таркановского. – М.: Финансы и статистика, 2010г.
9. Шевчук Д.А. Рынок ценных бумаг – Ростов-на-Дону: Феникс, 2010г. 169с.
10. Правовая система «Консультант Плюс».
11. http://www.finansy.ru/
12. http://www.lenta.ru/news/2006/02/16/ipoteka/
13. htpp://www.rusipoteka.ru