Ипотечные ценные бумаги

      Кредитная организация – это юридическое  лицо, которое для извлечения прибыли  как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ (Банка  России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные  Федеральным законом о банках и банковской деятельности (ч. 1 ст. 1).

      Облигации с ипотечным покрытием могут  выпускаться как в документарной, так и бездокументарной формах.

      При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием, обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

     Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определён решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Выплата процентов должна осуществляться не реже чем раз в год.

     Исполнение  обязательств по облигациям с ипотечным  покрытием обеспечивается залогом  ипотечного покрытия с момента возникновения  прав на такие облигации у их первого  владельца. Такие ценные бумаги предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. Передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной.

     Каждый  владелец облигации с ипотечным  покрытием одного выпуска имеет  равные с другими владельцами  облигаций с ипотечным покрытием  этого же выпуска права в отношении  требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, а в случае изъятия посредством выкупа заложенного  имущества для государственных  или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации – в отношении также страхового возмещения, сумм возмещения, причитающихся залогодателю, или имущества, предоставляемого залогодателю взамен.

     В случае эмиссии облигаций с одним  ипотечным покрытием двух и более  выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием  различных выпусков. В этом случае исполнение обязательств по облигациям каждой очереди допускается только после надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием  предыдущей очереди. При этом облигации  с ипотечным покрытием считаются  погашенными, а проценты по ним выплаченными в случае перечисления денежных средств  на банковский счет, указанный владельцем таких облигаций, выплаты владельцу  таких облигаций наличных денежных средств или зачисления денежных средств в депозит нотариуса.

      Установленная очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием  различных выпусков применяется  также в случаях получения денежных средств от реализации ипотечного покрытия облигаций и при досрочном погашении облигаций, если иное не предусмотрено решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

      Обеспечение исполнения по таким облигациям залогом  ипотечного покрытия делает их достаточно надёжным финансовым инструментом на рынке ценных бумаг. Если же обязательства по облигациям с ипотечным покрытием не исполняются или исполняются ненадлежащим образом, то производится взыскание на имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций. Реализация ипотечного покрытия осуществляется по решению суда не ранее чем по истечении двух месяцев со дня наступления срока исполнения по облигациям.

      Реализация  ипотечного покрытия облигаций с  публичных торгов не может быть проведена  ранее, чем по истечении двух месяцев  со дня наступления срока (с последнего дня срока, если исполнение обязательства  предусмотрено в течение определенного  периода) исполнения обязательства  по облигациям с таким ипотечным  покрытием. 

2.2. Ипотечный сертификат участия 

      Ипотечный сертификат участия – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" (ст. 2).

      Ипотечные сертификаты участия не являются эмиссионными ценными бумагами и  могут выпускаться в бездокументарной форме. Эти ценные бумаги не имеют номинальной стоимости и свободно, без каких-либо ограничений, обращаются на рынке. Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допускается. На общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия каждый ипотечный сертификат участия предоставляет при голосовании его владельцу один голос.

      Выдача  ипотечных сертификатов участия  может осуществляться только коммерческими  организациями, имеющими лицензии на осуществление  деятельности по управлению инвестиционными  фондами, паевыми инвестиционными  фондами и негосударственными пенсионными  фондами, а также кредитными организациями.

      Выдача  ипотечных сертификатов участия  является основанием для возникновения  общей долевой собственности  владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под  которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным  покрытием. Общая долевая собственность  на ипотечное покрытие возникает  одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

      Владельцы ипотечных сертификатов участия  несут риск неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное  покрытие.

      Для расчетов по операциям, связанным с  доверительным управлением ипотечным  покрытием, открывается отдельный  банковский счет (отдельные банковские счета), а для учёта прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие, открываются отдельные счета депо. Такие счета, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации, открываются на имя управляющего ипотечным покрытием с указанием того, что он действует в качестве доверительного управляющего, и индивидуального обозначения, идентифицирующего ипотечные сертификаты участия. Имена (наименования) владельцев ипотечных сертификатов участия при этом не указываются.

      По  долгам владельцев ипотечных сертификатов участия, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), обращение  взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, не допускается. По долгам владельцев ипотечных сертификатов участия взыскание обращается на принадлежащие им ипотечные сертификаты  участия. В случае несостоятельности (банкротства) владельцев ипотечных  сертификатов участия в конкурсную массу включаются принадлежащие  им ипотечные сертификаты участия.

      В случае если ипотечные сертификаты  участия составляют ипотечное покрытие других ипотечных сертификатов участия  и принадлежат их владельцам на праве  общей долевой собственности, по долгам таких владельцев взыскание  обращается, и соответственно в конкурсную массу включаются ипотечные сертификаты  участия, удостоверяющие долю в праве  общей собственности на такое  ипотечное покрытие.

      В случае признания управляющего ипотечным  покрытием несостоятельным (банкротом) имущество, составляющее ипотечное  покрытие, в конкурсную массу не включается.

      В случае признания управляющего ипотечным  покрытием несостоятельным (банкротом) или аннулирования лицензии управляющего ипотечным покрытием имущество, составляющее ипотечное покрытие, подлежит передаче в доверительное управление государственной управляющей компании, определённой в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений. Указанное доверительное управление учреждается вследствие необходимости постоянного управления ипотечным покрытием в интересах обеспечения прав владельцев ипотечных сертификатов участия. Заключение нового договора доверительного управления ипотечным покрытием при этом не требуется.

      Имущество, составляющее ипотечное покрытие, подлежит передаче государственной управляющей  компании в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации. При этом денежные средства, составляющие ипотечное покрытие, подлежат передаче государственной управляющей компании в срок, не превышающий трех дней со дня признания управляющего ипотечным покрытием банкротом.

      Ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг  по ведению реестра владельцев именных  ценных бумаг.

      Реестр  владельцев ипотечных сертификатов участия – система записей об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием, об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия, о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия, а также записей о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия.

      Ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг  по ведению реестра владельцев именных  ценных бумаг.

      Порядок ведения реестра владельцев ипотечных  сертификатов участия определяется нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку  ценных бумаг.

      Регистратор, осуществляющий ведение реестра  владельцев ипотечных сертификатов участия, и управляющий ипотечным  покрытием несут субсидиарную ответственность  перед владельцами ипотечных  сертификатов участия за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по ведению указанного реестра, предусмотренных  Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», правилами доверительного управления ипотечным покрытием и договором с управляющим ипотечным покрытием.

2.3. Закладная

     Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение  исполнения по обязательству, обеспеченному  залогом недвижимости. Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота  заложенной недвижимости с целью  расширения возможностей залогодержателя  в скорейшем удовлетворении своих  требований. Передача прав по закладной  залогодержателем осуществляется на основании  цессии (уступки прав требований). Наличие  этой бумаги не исключает необходимость  заключения договора об ипотеке, условия  которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет  перед договором, так что при  несовпадении содержания контракта  положено руководствоваться содержанием  закладной.

     В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства. Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях ― при нарушении порядка её выдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно подтверждается выдачей залогодержателю дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки. 

Глава 3. Мировая практика и российский опыт 

      Ипотечные ценные бумаги, в англоязычной литературе MBS (mortgage-backed securities), являются частным случаем ABS (asset-backed securities). ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного набора активов. В случае ипотечных ценных бумаг активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этим набором, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

      В мире сложилось две модели ипотеки: франко-скандинавская, образцом которой  является Германия, и американская. В США финансирование ипотечных  кредитов происходит в основном на фондовом рынке путем выпуска  ипотечных облигаций (52%), а в Германии средства привлекаются через ссудо-сберегательную систему и лишь 20%  - через ценные бумаги.³

      В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов населения, которые  привлекаются ипотечными банками. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн евро). Ипотечные облигации  широко используются в Германии в  качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.

      На  протяжении уже трех десятилетий  ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг. За этот немалый срок в ответ  на потребности инвесторов появилось  много различных схем, форм и видов  ценных бумаг на базе ипотечного кредита. Однако первая и самая простая схема (так называемая "сквозная", pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства – FNMA и GNMA, а также одно полугосударственное - FHLMC.