Ипотечные ценные бумаги

Содержание 

Введение………………………………………………………………………..….3

Глава 1. Ипотечные ценные бумаги…………………………………………..…5

1. Понятие и сущность ипотечных ценных бумаг………………………….5

1.2. Ипотечное  покрытие………………………………………………………....7

Глава 2. Сущность и содержание ипотечных  ценных бумаг …………..…….11

2.1. Облигация  с ипотечным покрытием………………………………..……..11

2.2. Ипотечный  сертификат участия……………………………………………13

2.3. Закладная……………………………………………………………………17

Глава 3. Мировая практика и российский опыт………………………….……18

Заключение……………………………………………………………………….24

Список  используемой литературы…………………………………..…………27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который предусмотрел появление ипотечных ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, призванных оживить вторичный рынок ипотечных кредитов. При разработке данного Закона был учтён опыт государств с развитыми жилищными ипотечными рынками.

      Ипотечные ценные бумаги ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

      Ипотечные ценные бумаги очень востребованы в мире, потому что это финансовый инструмент, предоставляющий гарантии не в виде обещаний будущих заработков от государства или каких-то компаний. Ипотечные бумаги обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене.

      Институт  ипотечного кредитования в России только развивается, и в скором времени  этот вид ценных бумаг будет таким  же востребованным финансовым инструментом для граждан и предприятий, каким на сегодняшний день являются облигации.

      Целью данной курсовой работы является рассмотрение сущности ипотечных ценных бумаг.

      Для осуществления этой цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть понятие и сущность ипотечных ценных бумаг и ипотечного покрытия, виды ипотечных ценных бумаг, а также мировую практику и российский опыт, связанные с ними.

     Тема  данной курсовой работы в настоящее  время очень актуальна, так как  ипотечная система в нашей  стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована  законодательная база. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Ипотечные ценные бумаги

1. Понятие и сущность ипотечных ценных бумаг

 

     Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

     Отношения, возникающие по поводу ипотечных  ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг  и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все  перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».¹

Согласно  статье 2 Закона «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечные ценные бумаги бывают двух видов – облигации с ипотечным  покрытием и ипотечные сертификаты  участия.

      Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Такие облигации, в отличие от иных видов облигаций, могут выпускаться только определёнными эмитентами: ипотечными агентами и кредитными организациями.

      Понятие ипотечного агента также содержится в Законе. Это специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных. Никакими другими видами предпринимательской деятельности ипотечные агенты заниматься не вправе. Ипотечные агенты могут создаваться только в форме акционерных обществ. Фирменное наименование ипотечного агента должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент". Особенность правового статуса ипотечного агента заключается в том, что он не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано другой специализированной организации. Совмещение функций единоличного исполнительного органа и функций по ведению бухгалтерского учета не допускается.

      Ипотечный сертификат участия – именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

      Ипотечная ценная бумага – эффективный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов.

      Уровень доходности ипотечных облигаций  как долгового инструмента зависит  от уровня риска невыплат, а также  срока обращения. Риск невыплат по ипотечной  облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение  недвижимостью и гарантией государства  по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные  облигации, но при этом более доходными, чем государственные. 
 

1.2. Ипотечное покрытие 

      Ипотечные ценные бумаги, в отличие от других ценных бумаг, удостоверяют определенные права на ипотечное покрытие:

• облигации с ипотечным покрытием удостоверяют залог ипотечного покрытия;
• ипотечные сертификаты участия – долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

      Ипотечное покрытие – это новое понятие в российском законодательстве, в состав которого могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество (ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

      Таким образом, в соответствии с Законом  в состав ипотечного покрытия могут  входить требования по обеспеченным ипотекой обязательствам при необходимом  соблюдении следующих условий:

• основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определённой независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
• договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
• предметом договора займа должны являться только денежные средства.

      В ипотечное покрытие входят ипотечные  сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей  собственности на другое ипотечное  покрытие. Ипотечный сертификат участия – это новая в российском законодательстве ценная бумага, которая не является эмиссионной и может выпускаться только в бездокументарной форме.

      Ипотечные сертификаты участия не могут  входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности, на которые они удостоверяют.

      В состав ипотечного покрытия могут входить  денежные средства в валюте РФ или  в иностранной валюте.

     Ипотечное покрытие могут составлять государственные  ценные бумаги.

     Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств. В состав ипотечного покрытия облигаций  с ипотечным покрытием, за исключением  жилищных облигаций с ипотечным  покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено².

     Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному  предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному  последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов  определенной независимым оценщиком  рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося  предметом ипотеки.

     Доля  требований, обеспеченных залогом недвижимого  имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

     Требование  по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

• выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;
• документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

     В случае если имели место составление  и выдача закладной, для подтверждения  входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия  закладной.

     Размер  ипотечного покрытия определяется путем  суммирования размера требований, суммы  денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом  исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

     При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

• срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;
• утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);
• вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;
• должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);
• отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.

     Учет  требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра специализированным депозитарием ипотечного покрытия. Такой  реестр ведется специализированным депозитарием ипотечного покрытия, осуществляющего кроме учета имущества ещё хранение и контроль за распоряжением этим имуществом.

     Требования  или иное имущество считаются  включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей  записи в реестр ипотечного покрытия.

     Реестр  ипотечного покрытия должен вестись, в  частности, с использованием электронной  базы данных. 

Глава 2. Сущность и содержание ипотечных ценных бумаг

2.1. Облигация с ипотечным покрытием 

      Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием  могут осуществлять также и кредитные  организации.