Ипотечное кредитование

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и/или в качестве неустойки  (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки, исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

 

 

 

 

 

Преимущества  и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье, как правило, можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус»  ипотеки – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского  гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить  поручителей по кредиту и т.д.

Также самым  большим недостатком ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки по кредиту.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного  и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения. Эксперты считают, что потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать граждане, душевой доход которых превышает 400-600 долл. в месяц. Именно этот уровень оказывается нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере 15-20 тыс. долл. США на 10-15 лет под соответствующий процент. Понятно, что при нынешнем уровне жизни населения России социальная база для развития ипотечного кредитования не столь уж велика. Однако помимо этих проблем есть и другие, решение которых возможно в более быстрые сроки при условии наличия доброй воли в отношении к ипотеке со стороны законодательной и исполнительной властей.

Прежде всего, необходимо дальнейшее совершенствование законодательных и нормативных актов, регулирующих процессы ипотечного кредитования. Важный шаг в этом направлении был сделан Государственной Думой РФ в январе 2002 г., когда был принят законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В результате принятия поправок уточнен порядок выдачи залога и передачи прав по закладной, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Появились дополнительные гарантии обеспечения залога.

В апреле 2002 г., Дума рассмотрела законопроект об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Законопроект предоставляет частным инвесторам, инвестиционным и пенсионным фондам возможность и право приобретать эти бумаги. Это позволит банкам получать дополнительные средства на рефинансирование ипотечных кредитов. Законопроект позволяет решать проблему переуступки залога. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться в виде закладных листов и ипотечных сертификатов, причем для обеспечения их надежности законом предусмотрен ряд ограничений.

В результате принятия этих двух законодательных актов  должны возрасти объемы средств, выделяемых на ипотеку, и увеличиться сроки  кредитов. Ипотечные ценные бумаги и развитие вторичного ипотечного рынка  позволят привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы, т. к. теперь в финансировании ипотеки смогут участвовать не только средства банков, бюджетные деньги или средства международных инвесторов, но и финансовые ресурсы небанковских финансовых институтов, в частности – страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов.

Однако любое  совершенствование и развитие законодательно-нормативной  базы не принесет желаемого результата, если не будет подкрепляться должными организационными мерами. И здесь  необходим коренной пересмотр методов деятельности АИЖК. 6 лет деятельности государственного агентства, созданного для ипотечного кредитования населения, оказались, к сожалению, малоэффективными. Подтверждением этому служат материалы Счетной палаты по итогам проверки АИЖК. За 3 года работы, проанализированных Счетной палатой, АИЖК выделило всего лишь 10 ипотечных кредитов, а за последние 2,5 года – и того меньше. Вместе с тем на нужды АИЖК только из федерального бюджета 2000 г. было выделено 360 млн руб. А началось финансирование АИЖК в 1996 г., когда для формирования его уставного капитала было выделено 80 млрд руб. (15 млн долл. США). Интересно, что в 1996 г. законодательства об ипотеке еще не было, да и само АИЖК было зарегистрировано только в сентябре 1997 г. Целый год, пока АИЖК создавалось, 80 млрд руб. лежали на депозитах в коммерческих банках, причем по ставкам ниже рыночных. Реально же работает лишь ипотечная программа «Дельта-Кредит», осуществляемая на деньги фонда «США-Россия» (выдано кредитов на сумму 35 млн долл. США).

Недавно в АИЖК пришло новое руководство, что позволяет надеяться на новый подход к решению сложнейшей задачи по созданию в России системы жилищного кредитования.

И последнее  – государство должно оказать  зримую государственную поддержку  банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием, и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того, чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходим стартовый капитал поддержки, оцениваемый экспертами в 50 млрд руб. Без государственной поддержки решить эту задачу сегодня невозможно.

 

 

 

 

 

Возможные пути решения проблем, связанных  с ипотечным кредитованием.

Ведя разговор о путях решения проблем, связанных  с ипотечным кредитованием, в  первую очередь нужно подчеркнуть еще раз, что возможные выбранные пути должны осуществляться с поддержкой государства.

Государствопросто обязано поддерживать рынок ипотеки, тем самым стимулируя покупательскую способность граждан.

Уже существует ряд государственных целевых программ, которые всячески поддерживают население и помогают гражданам получить собственное жилье. Но им, безусловно, требуется совершенствование и доработка, так как по итогам первого этапа проведения данных программ, были выявлены недостатки.

К примерам таких  программ поддержки граждан со стороны  государства в сфере решения  жилищных проблем можно отнести:

·         Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

«Федеральная  целевая программа «жилище» на 2002 – 2010 годы

·         Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей

Подпрограмма  «Обеспечение жильем молодых семей»

·         Региональные программы

(Например, в  Москве действует такая программа  как «Молодой семье – доступное  жилье») 

 

Разработка  и реализация такого рода программ, несомненно, служит большим плюсом для различной категории граждан. В первую очередь, это, конечно же, поддержка молодых семей, нуждающихся в отдельной жилой площади. Но вот допустим, второй этап программы «Молодой семье – доступное жилье», если его проанализировать, имеет существенный ряд ограничений. Для того, чтобы подать заявку на участие в данной программе, семья должна попадать под определенные условия.

Семья с детьми может подать заявление на участие в Программе для льготного приобретения жилья при соблюдении следующих трех условий:

1. Все члены  семьи постоянно проживают в  г. Москве (супруги могут быть  прописаны по разным адресам  в пределах г. Москвы) и являются  гражданами Российской Федерации;

2. Оба супруга  моложе 35-ти лет.

3. Хотя бы один из супругов признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий в городе Москве до 1 марта 2005 года.

Семья без детей может подать заявление на участие в Программе для льготного приобретения жилья при соблюдении следующих четырех условий:

1. Все члены  семьи постоянно проживают в  г. Москве (супруги могут быть  прописаны по разным адресам  в пределах г. Москвы) и являются  гражданами Российской Федерации;

2. Наличие зарегистрированного  брака продолжительностью более  одного года;

3. Оба супруга  моложе 30-ти лет;

4. Хотя бы  один из супругов признан в  установленном порядке нуждающимся  в улучшении жилищных условий  в городе Москве до 1 марта 2005 года.

Я считаю, что  такое условие как постоянное проживание обоих супругов на территории города Москвы не обязательно. Многие москвичи заключают браки с иногородними гражданами, либо с жителями ближайшего Подмосковья, а это опять получается, что они не попадают под условия Программы. И тем самым сокращается доступность данной Программы. Необходимо либо упразднить его, либо написать какое-то дополнение.

Также пункт, касающийся семьи без детей, что продолжительность  брака должна составлять минимум  один год – не уместен. Ведь и  молодым семьям, не имеющим детей, необходимо отдельное жилье, чтобы  далее укреплять семейные узы, а не жить, как обычно и получается, с родителями. ( также можно отметить, что некоторые браки распадаются в результате неимения собственного жилья, что потом приводит к нарушении демографической ситуации в стране в целом).

Во вторую очередь необходимо обратить внимание на специализированные программы, касающиеся работников различных видов деятельности.

Например, работников образовательной сферы. Из-за небольших  доходов работники бюджетной  сферы не смогут взять ипотечный  кредит самостоятельно. Вследствие этого люди уходят работать в коммерческие организации. Так что скоро государство может столкнуться с ситуацией, что в наших школах, ВУЗах, к примеру, некому будет учить детей. Ведь ни для кого не секрет, что средний возраст преподавателей близится к пенсионному. Чтобы задержать на этих местах молодых специалистов, надо помочь им с жильем. Необходимо разработать специальную Программу, к примеру, беспроцентный долгосрочный ипотечный кредит, дающий возможность приобрести собственное жилье.

Об ипотечном  кредитовании военнослужащих вообще отдельный  разговор.

Переход обязательств государства перед военнослужащими  в жилищной сфере из натуральной  формы (предоставление квартиры) в денежную форму расширил возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья. С введением новой накопительно – ипотечной системы на переходный период сохранилась существующая система обеспечения жильем военнослужащих заключивших контракты до 1 января 2005 г.

Одним из основных преимуществ новой системы является возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении  трех лет участия в накопительно-ипотечной  системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также выбора месторасположения и размера жилья, является одной из новых форм реализации военнослужащим права на жилище.