Ипотечное кредитование

Содержание:

1. Введение………………………………………………….............................2
2. Основное понятие об ипотеке……………………………………………..4
3. Правовые аспекты ипотеки……………………………………..................8
4. Преимущества и недостатки ипотеки…………………………………...12
5. Возможные пути решения проблем, связанных с ипотечным кредитованием……………………………………………………………16
6. Список использованной литературы……………………………………21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Переход к рыночной экономике обогатил современный  русский язык многими понятиями, которые стали для нас новыми. Одним из таких понятий в области экономики стала ипотека, т. е. залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобретения собственности, прежде всего жилья.

Ипотека давно  известна и с успехом применяется  во многих странах. Не была исключением и наша страна, где ипотека существовала до 1917 г. Российская ипотека имела твердую законодательную основу, многие элементы которой были приняты и успешно развиты другими странами. К сожалению, за годы существования административно-командной системы опыт российской дореволюционной ипотеки был утрачен и забыт, и начиная с 90-х гг. ХХ в., нам приходится вспоминать и внедрять механизмы ипотечного кредитования заново. В то же время в других странах уже несколько десятилетий ипотечное кредитование является одним из основных финансовых инструментов в обеспечении населения жильем и другой недвижимостью.

Результаты, как  говорится, на лицо. В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 м² на одного человека, около 30% – менее 9 м², ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее! По данным Комитета по собственности Государственной Думы, в России нуждаются в улучшении жилищных условий не менее 20 млн. человек, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% нуждающихся. Только в Подмосковье в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 200 тыс. семей. Чтобы обеспечить их квартирами, надо построить не менее 12 млн м². В то же время на эти цели выделяется не более 15% от вводимого в эксплуатацию жилья. Если даже очередь не будет увеличиваться, то при ежегодном вводе в эксплуатацию 2,5 млн м² жилья ликвидировать очередь можно лишь за 26 лет.

Сегодня в России налицо проблема обеспечения населения жильем, которую безуспешно пытались решить в рамках административно-командной системы, а следующим этапом раздачи нереализованных обещаний стала обнародованная Б. Ельциным за 3 месяца до переизбрания программа «Свой дом». С другой стороны, существует давно опробованный и надежный механизм решения проблемы – ипотечное кредитование. В Послании Президента Федеральному Собранию РФ эта мысль прозвучала четко и ясно: «полагаю, что развитие ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей».

На сегодняшний  день в России заложены законодательные  основы для развития ипотечного кредитования. К наиболее важным документам, регулирующим ипотеку, относится целый ряд  параграфов, глав и статей Гражданского кодекса, закон РФ от 16.08.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закон РФ от 12.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 11.01.00 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ». Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Важным шагом по развитию ипотеки в России стало создание на основе правительственного постановления в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

 

 

 

 

Основное понятие об ипотеке

ИПОТЕКА (от греческого hypotheke – залог) – это вид залога, при котором заложенное имущество, как правило, недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления  срока платежа. Суть ипотечного кредита  заключается в следующем: вы заключаете с банком договор, согласно которому банк выдает вам средства на приобретение квартиры. За предоставление данного кредита вы оплачиваете проценты и ежемесячно возвращаете заемные средства. Приобретенная за счет кредита квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до тех пор, пока кредит не погасится вами полностью.

Основное преимущество ипотеки заключается в том, что  вы получаете возможность жить в  собственной новой квартире сегодня, а не копить годами необходимые средства для покупки. Заемщиком по данной схеме кредитования может стать любой гражданин России или другого государства. Основные требования к заемщику – это постоянная занятость и стабильная зарплата (предпринимательский доход).

Ипотека – это  долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий основанием этой ссуды, не передается кредитору (коммерческие банки, банки ипотечного кредита, федеральное или региональное правительство), а остается в руках должника. На заложенное по такой ссуде имущество налагается запрещение на продажу до полного погашения ссуды и всех процентов.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит под  недвижимость:

– землю

– производственные помещения с землей.

– частные дома с землей.

– приватизированные  квартиры,

– строящиеся квартиры.

Ипотека сегодня  развивается в двух направлениях. Это кредит под недвижимость для  покупки жилья на вторичном рынке, и кредиты на строительство жилья, в основном, через инвестиционные фонды. Чтобы оформить ипотечный  кредит на покупку квартиры или кредит на дом банку представляются документы на закладываемую недвижимость:

·         свидетельство о праве собственности,

·         правоустанавливающий документ, это документ, на основании которого возникло право собственности. Договор купли-продажи, мены, дарения, документ о приватизации. Протокол продажи строения с публичных торгов. Для вновь введенных строений, акт об отводе земельного участка и акт ввода в эксплуатацию,

·         технический паспорт и поэтажный план здания.

·         документ, подтверждающий право использования земельного участка: свидетельство о праве собственности (свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды),

·         план земельного участка с кадастровым номером,

·         при аренде земельного участка необходимо решение местного земельного управления на залог права аренды,

·         постановление местной администрации, на основании которых выдано свидетельство о праве собственности или заключен договор аренды,

·         справка об уплате налога на имущество, документ об отсутствии задолженности по уплате земельного налога (аренды),

·         справка Центра технической инвентаризации о стоимости объекта недвижимости или оценка независимого оценщика.

·         для физического лица-залогодателя: если предмет залога является совместной собственностью – нотариально заверенное согласие супруга и взрослых детей на залог (ст.35 Семейного кодекса).

Это примерный  список требуемых документов по залогу на кредит под недвижимость. Банки, выдающие ипотечный кредит имеют  утвержденные «Методические указания по работе с залогами» и при оформлении кредита могут запросить какие-либо дополнительные документы или уменьшить их число. И еще не факт, что банк удовлетворит предоставленный потенциальным заемщиком залог или его юридическое оформление. Так, например, в залог могут не взять частный дом, если не приватизирована земля, и отсутствует договор бессрочной аренды или жилье ветхое. Ипотека не реальна и под жилье, находящееся в районе планового сноса.

Много еще проблем  стоит на пути к покупке жилья через ипотечный кредит. Так:

·         не все коммерческие банки принимают в залог недвижимость,

·         не все выдают целевые ипотечные кредиты на покупку жилья на длительный срок,

·         не все принимают в залог единственное ваше жилье, в котором вы прописаны,

·         залоговая стоимость недвижимости, установленная банком, может оказаться недостаточной для получения требуемой суммы по ипотеке. Банк производит оценку рыночной стоимости недвижимости своими силами или привлекая независимого эксперта оценщика.

·         недостаток ваших доходов, чтобы оформить ипотечный кредит в нужной сумме.

·         предварительно рассмотрев заявку и дав согласие на кредитование, банк может не выдать ипотечный кредит, по любой из выше перечисленных причин. Не получив кредита, вы понесете затраты по рассмотрению заявки. А если успели передать аванс продавцу без договора, или без оговорки в договоре такого развития событий то и аванс.

Все сопутствующие  услуги, связанные с получением кредита (рассмотрение кредитной заявки, обследование залога, получение различных справок в государственных органах, открытие ссудного счета, т.д.), а также высокие проценты обойдутся за весь период кредитования в астрономическую сумму.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Правовые  аспекты ипотеки

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих Правовые основы ипотечного кредитования заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Если иное не предусмотрено договором, залог  обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает  в силу договора, а также на основании  закона или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество  и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель – это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог. Им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке  предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки  может содержать ограничения  права залогодателя распоряжаться  произведенной продукцией и основными  фондами.

При обращении  взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки  обязательно должен совершаться  в письменном виде. За регистрацию  залога недвижимости, выдачу свидетельства  о регистрации залога, а также  за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об  ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.