Ипотечное кредитование: сущность и виды в РФ

Ипотечная зарубежная недвижимость. Согласно статистике, в качестве второго приобретаемого жилья все большее количество российских семей (с хорошим достатком и стабильной зарплатой) стремится купить по ипотеке зарубежную недвижимость. Значит, 2013 год должен стать переломным и в этих вопросах. Будет наблюдаться жесткая борьба среди «основных ипотечных игроков» за сферы влияния на рынке зарубежной ипотечной недвижимости, борьба за потенциальных клиентов-заемщиков. В первую очередь, речь о недвижимости в странах ЕС, где активно стимулируются вопросы российских инвестиций в сектор недвижимости. Российские банки пока только начинают осваивать эту новую для себя «ипотечную тропу». Простому российскому гражданину пока нелегко найти в России банк, готовый под залог имеющейся у клиента недвижимости выдать кредит на покупку жилья за границей. Но, по прогнозам экспертов, уже в 2013 году общая картина с подобными предложениями должна резко измениться. В европейских странах процентные ставки по ипотеке не превышают 5% годовых, российские же банки пока не готовы на такие условия ипотечного кредитования клиентов. Значит, должна быть создана альтернатива.

Развитие сотрудничества между кредитными банками и компаниями-застройщиками. В 2012 году наблюдался выгодный симбиоз многих банковских учреждений и строительных компаний при участии компаний-риелторов. Для клиентов такое сотрудничество тоже полезно, ведь гражданин может не только с выгодой для себя оформить ипотеку, но и выгодно приобрести жилье, если в этом будет заинтересована вторая сторона – застройщики. По прогнозам на 2013 год, такие виды сотрудничества между российскими банками и строительными компаниями будут только укрепляться к взаимной выгоде всех сторон – участников ипотечного рынка.

Будут ли в 2013 году ужесточаться условия по выдаче ипотечных кредитов населению?

Аналитики АИЖК считают, что ужесточать условия выдачи кредитов по ипотеке бессмысленно. На 2013 год прогнозируется некоторый спад спроса на ипотечную недвижимость. Самые «нуждающиеся» в жилье заемщики уже успели оформить кредиты на жилье в 2011–2012 гг. на выгодных для себя условиях, по действующим ипотечным программам, поддерживаемым государством. Поэтому спад спроса на ипотечное жилье, по самым негативным прогнозам, может увеличиться на 5–7%. Этого допустить никак нельзя, поэтому банки будут всячески стараться «завлечь» новых клиентов-заемщиков. Уже в 2012 году можно было наблюдать, как некоторые банки начали предлагать своим клиентам кредиты без залоговых обязательств. По всей вероятности, их примеру последуют и другие банковские учреждения. То есть ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов ожидать не стоит. [2]

Итоги: Если сценарий развития ипотечного рынка на 2013 год будет развиваться по «консервативному пути», с учетом применения всех позитивных факторов и эффективных ипотечных инструментов, а также при поддержке государства, доля ипотечного кредитования в стране может реально повыситься на несколько процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста этих показателей – с 13,5% годовых до рекордных 30%.

При «форсированном сценарии» развития ипотечного рынка, с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, никаких четких прогнозов аналитики дать не смогут. [2]

Разработанная долгосрочная Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту. [23]

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Правда, остается не ясным, что произойдет с чрезмерным корыстолюбием застройщиков, банкиров и чиновников, которое является основной преградой на пути к доступному жилью сегодня.

Также Стратегия безапелляционно утверждает, что «уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита». Подобного рода заявления ласкают слух, но хотелось бы больше конкретики: что, при «замороженных» ценах на жилье резко возрастут доходы граждан? Но с какой стати? Или доходы продолжат расти в прежнем темпе, но жилья настроят столько, что оно будет стоить не дороже мусора? Но тогда почему уже многие годы не удавалось ощутимо повысить объемы строительства, а тут вдруг получится? В Стратегии заявлены следующие типовые параметры ипотечного кредита будущего: фиксированная процентная ставка на уровне инфляции плюс 1%, первоначальный взнос снизится до 10% (при условии страхования кредита) и средний срок погашения составит 32 года. [2]

Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих "аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка.

В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам. [23]

Для формирования институционального механизма развития ипотеки в России необходимо, чтобы рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.

Одним из ограничений расширения клиентской базы российских банков является ограниченный спрос заемщиков на ипотечные кредиты по ставкам в 12-15%. При такой ставке большинство потенциальных клиентов по-прежнему будут продолжать снимать квартиру или брать в долг у друзей и родственников. Для улучшения ситуации процентные ставки должны регулироваться государством на основе финансовых и страховых инструментов, позволяющие снизить стоимость ипотечных кредитов.

По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. [17]

Удешевлению жилищного строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами. [18, c. 13]

В законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов. [18, c. 16]

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность у банков долгосрочных ресурсов. Для решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета. Кроме того, банки неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих сбережений. [19, c. 15]

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла поправки к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов. Появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. [20, c. 83]

Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. [21, c. 50]

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами - обладателями сравнительно дешевых ресурсов. [21, c. 50]

Процентные ставки будут снижаться только при условии значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. [26, c. 22] Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального взноса при ипотеке будет 0% от стоимости приобретаемого жилья. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов - можно найти оптимальный подбор параметров.

Не менее прогрессивным видится снижение для кредитных институтов планки ограничений на объем эмиссии облигаций, позволив размещать займы в пределах собственных средств эмитента. [22, c. 67] 
                                                  Заключение

Сфера ипотечных кредитов РФ ежедневно растет. Только за первое полугодие 2012 года было выдано 332567 кредитов на сумму 696,6 млрд. руб., что в 2,8 раз превышает итоги прошлого года. Это подчеркивает, что сегодня для большого количества россиян ипотека - единственный возможный способ легально приобрести собственное жилье.

По мнению представителей ипотечного рынка, такому серьезному росту способствуют следующие факторы: постепенное уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам, увеличение доли ипотеки под залог уже имеющейся у клиентов собственности, ускоренный срок рассмотрения заявок на получение кредита, запуск кредитных программ без первого взноса, а также отмена запрета на возможность досрочного погашения кредита.

Самым очевидным недостатком ипотечного кредитования является необходимость сильно переплачивать за квартиру большую сумму денег. От этого уйти никак нельзя, поскольку любые кредиты предусматривают переплату, и каждый человек, берущий в долг у банка деньги, это знает. Однако нужно очень внимательно изучать все положения договора о кредите, чтобы точно определить допустимый для себя размер переплаты.

Наравне с переплатой, еще одним неприятным для заемщика условием могут быть разные скрытые комиссии и платежи, которые написаны в договоре мелким шрифтом. [9,с.41]

Банковские консультанты по ипотечным кредитам утверждают, что клиенты изначально информированы о всех возможных комиссиях, т.к. им дается достаточно времени на изучение всех положений договора. В результате это обеспечит добросовестное и своевременное погашение кредита. Несмотря на это, как показывает практика, клиенты получают только сведения об основных условиях договора о кредите, а информацию о дополнительных, в том числе скрытых обязательствах кредитные специалисты раскрывают позже, после прохождения всех главных стадии оформления кредита. Тогда общая сумма дополнительных платежей к основной выплате становится более существенной.

Еще одним опасным для клиента условием ипотечного кредитования являются высокие штрафы за несвоевременную оплату, которые предугадать заранее невозможно. До последнего времени многие банки брали всевозможные комиссии и дополнительные платежи за досрочную оплату кредита на первых трех месяцах, а иногда обязывали клиентов, в случае погашения кредита, полностью заплатить все проценты и комиссии, начисленные на протяжении всего периода кредитования. Теперь этого боятся не нужно, т.к. с 2012 года действует закон, запрещающий банкам требовать от клиента подобных выплат.

Однако многие специалисты банков уверяют, что спешить с досрочной выплатой кредита не стоит. Сегодня многие банки используют систему аннуитетных платежей, при которой на первом периоде выплачиваются проценты, а потом только основной долг. Аннуитетный платеж хорош тем, что он не будет изменяться на протяжении всего срока кредита. В таком случае инфляция играет на руку заемщикам.

В список главных опасностей, связанных с оформлением ипотечных кредитов, стоит относить недобросовестных консультантов банков и ипотечных брокеров. По задумке эти сотрудники должны помогать клиентам. На практике, получается, что они стремятся заработать на людях, не имеющих специальных знаний в банковском законодательстве. Главная прибыль этих «псевдо» специалистов складывается из продаж дополнительных услуг, таких как страхование жизни и здоровья, страховки от потери работы и дополнительных кредитных карт. В этой связи стоит напомнить всем, желающим оформить договор ипотечного кредитования, – читайте то, что написано мелким шрифтом. [9,с.40]