Ипотечное кредитование: сущность и виды в РФ

Основным вопросом на текущий момент остается перспектива развития рынка ипотечного кредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходил в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что по итогам трех кварталов ставка по кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 0,7 п.п. и составила 12,3%.

Таким образом, не исключено, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики поспешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на комфортном для них уровне, что повышает риски рецессии ипотечного рынка в 2013 году. [13,с.3]

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2012 года он составил 1 678 млрд. рублей, что на 42% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 496млрд рублей. Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и абсолютном выражении (3,04% и 54,9 млрд на 01.10.2012 против 4,47% и 60,6 млрд на 01.10.2011).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о возрастании риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Дорожающее на протяжении всего 2012 года фондирование лишило банки возможности ценовой конкуренции.

В этих условиях в течение 2012 года сформировался тренд к существенному снижению требований к подтверждению дохода заемщика.

Предварительные итоги 2012 года свидетельствуют и об активном развитии рынка жилья.

Оборот рынка жилой недвижимости (количество объектов, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам трех кварталов) достиг 3 млн. объектов, что на 13% превышает уровень соответствующего периода 2011 года.

Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение доли ипотечных сделок. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за 9 месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года). [13,с.3]

Вторым важным  фактором, определяющим динамику жилищного рынка является преобладание на нем альтернативных сделок и постепенное возвращение инвестиционного спроса. На фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.

Следует отметить, что вместе с оживлением рынка цены на жилье перешли к росту в реальном выражении после длительной стагнации 2009‐2011 годов. К концу третьего квартала 2012 года в России цены на жилье выросли по сравнению с концом четвертого квартала 2011 года на 9,1% как на первичном, так и на вторичном рынке, в то время как инфляция за этот период составила 6,6%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не привел к сокращению доступности приобретения жилья: значения индексов доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не меняются с начала 2010 года.

Тем не менее, на протяжении всего года в строительном секторе восстановление шло достаточно вяло. По данным Росстата, за три квартала 2012 года введено в эксплуатацию 408,6 тысяч домов и квартир общей площадью 34,6 млн. кв. метров, что составило 101,6% и 102,7% соответственно к объему ввода жилья в  аналогичном периоде предыдущего года. Таким образом, наметившееся восстановление строительства крайне не устойчиво, хотя опережающие индикаторы строительного сектора ‐ объемы выполняемых работ и кредитование девелоперов ‐ продолжают расти. [13,с.4]

От текущей ситуации перейдем к прогнозам. Как уже сказано ранее, в 2012 году рынок преодолеет планку в 1 трлн. рублей. Однако, если годом ранее мы прогнозировали, что объем рынка составит от 1 трлн. рублей до 1,2 трлн. рублей, сейчас мы полагаем, что рынок пойдет по нижней границе. Его темп прироста не превысит 55%, а объем выдачи – 1,1 трлн. рублей. Мы исходим из того, что текущая макроэкономическая ситуация существенно ухудшаться не будет и сохранится на текущем уровне. При этом цены на нефть не опустятся ниже психологического уровня 100 долларов за баррель. Мы ожидаем, как уже говорилось, рост ставок по ипотеке, но, учитывая лаг между одобрением ипотечного кредита и его выдачей, мы полагаем, что до конца года влияние роста ипотечных ставок будет незначительным. Они не помешают рынку взять 1 трлн. рублей.

В 2013 году ситуация будет хуже, потому что рост ставок окажет значительное влияние на спрос. Мы ожидаем новую волну повышения. Она будет связана, во-первых, с недавним повышением ставки рефинансирования Банком России. Во-вторых, Банк России предупредил, что может продолжить ужесточение, то есть снова поднять ставку рефинансирования. Соответственно, банки будут следовать за регулятором и также повышать свои ставки.

Также ожидается, что будут расти ставки по ипотеке в регионах, в региональных малых и средних банках. Это связано не только с увеличением ставок по ипотеке по наиболее популярным программам АИЖК, но также и с переходом АИЖК на новые правила выкупа закладных: переход к опционам. Многим небольшим банкам станет не очень выгодно работать по такому принципу. Возможно, малые банки станут отказываться от работы с АИЖК, будут переходить на собственные программы или делать упор на собственные программы, что неминуемо приведет к росту ставок с учетом более дорогого их фондирования. Соответственно, их ставки могут сравняться со ставками крупных банков, а при прочих равных условиях и при равных ставках крупные банки имеют возможность предложить и более привлекательные условия по ипотеке. У них более высокая оперативность принятия решений, зачастую более качественный сервис и большее количество отделений.

Прогноз на 2013 год будет полностью зависеть от того, какой будет динамика роста ставок. В оптимистичном прогнозе макроэкономическая ситуация будет оставаться стабильной, при этом рост ставок по ипотеке в трех ведущих банках не превысит 1-2 п. п. В таком случае мы ожидаем, что темпы роста объемов выдачи по ипотеке по итогам 2013 года составят около 30-40%. В нестабильной макроэкономической ситуации, если будут иметь место провалы, например по цене на нефть, возможно дальнейшее удорожание стоимости фондирования для банков и, соответственно, более значительный рост ставок. Мы ожидаем, что при пессимистическом прогнозе он превысит 2 п. п. Тогда темпы прироста ипотеки составят не более 30% в годовом выражении, а ее объемы – не боле 1,4 трлн. рублей. Мы очень надеемся, что ситуация будет развиваться именно по оптимистичному сценарию, ипотека останется доступной для большего числа граждан. [13,с.5]

Что касается ставок. Кто задает тон на рынке ипотечного кредитования? От этого будет зависеть поведение процентной ставки. Общая тенденция, к сожалению, не в пользу ипотеки. Сейчас Центральный банк повысил среднюю ставку привлечения по депозитам. Для физических лиц она составляет около 10% за счет того, что туда вошли крупные розничные банки, которые занимаются розничным кредитованием. Доходность на этом рынке значительно выше. Зачем давать ипотеку под 10%, когда можно дать розничный кредит под 20% или даже под 30%? Разогрев розничного рынка толкает ставки вверх.

Ипотека – это низкомаржинальный продукт, ставка должна быть доступна населению. Она держалась в последние годы на уровне 10-11%. Тенденция к повышению будет. Конечно, кризис, о котором говорили предыдущие участники нашей конференции, отразился и на России. Глобальный кризис продолжается, поэтому ожидания инвесторов тоже отрицательные, рост ставок будет продолжаться.

Проанализировав структуру банков, которые являются маркет-мейкерами, мы увидим следующее. На 1 июля 2012 года у нас всего ипотеки 1 трлн. 673 млрд. рублей, а значит, на балансах чуть больше 1 трлн. 300 млрд. рублей. Кто же лидирует? Сбербанк – 45,5%, Группа ВТБ (Транскредитбанк, Банк Москвы) – чуть более 17%, АИЖК – 10%, Газпромбанк – 5%. Иными словами, если сложить доли 4 лидеров, сумма составит практически 4/5 ипотечного рынка, поэтому именно эти 4 игрока задают ставку в ипотеке. Если они не будут ее повышать, конечно, банку «ДельтаКредит» невозможно будет выдавать под 15%, когда Сбербанк предлагает ставку 10%. В определении ставки будет играть роль больше политическая составляющая. [13,с.6]

Главное, на рост ипотечного кредитования, на его объем влияет то, что люди учатся жить в кредит. Американцы живут в кредит, и счастливы. У нас для людей старшего поколения жизненная модель была такова: «Коплю всю жизнь, во всем себе отказываю. К концу жизни купил квартиру. Я счастлив, но жизнь уже прошла». Молодые люди сейчас являются основными потребителями ипотеки. Молодежь, те, кому сейчас 35 лет, до 70 лет могут выплатить ипотеку. Мы видим по продажам в наших ипотечных объемах, где мы работаем, основную группу составляют заемщики в возрасте около 30 лет. Это молодежь с совершенно иным менталитетом. Молодые люди уже не боятся брать ипотечные кредиты. Происходит популяризация ипотеки.

Государство в 2008 году созданием агентства АИЖК подтвердило, что оно помогает заемщикам, не оставит их в беде. Поэтому постепенно уходит в прошлое мнение, что ипотека – это кабала, а банкиры – страшные звери, которые неожиданно потребуют досрочного возврата кредита, а люди окажутся на улице. Это уже уходит в прошлое. Люди доверяют банкам. Банки достаточно цивилизованно ведут себя с заемщиками, никто их не выгоняет на улицу без нужды. Соответственно, люди перестали бояться так называемой «ипотечной кабалы», все чаще пытаются улучшить свои жилищные условия уже сейчас. По этой причине рост ипотеки, на мой взгляд, является количественным и экстенсивным.

Рефинансирование как таковое сейчас актуально в меньшей степени. Оно развивается, но довольно слабо. На мой взгляд, все большее и большее количество людей будет вовлекаться в ипотеку за счет популяризации. Больше 20% людей вовлечено в ипотеку, 6 лет назад этот показатель составлял 9,5%. Со временем будет как в США – 90%. Однако этот количественный рост «упрется» в возможности рефинансирования. Если держать все кредиты на балансе, то и крупные банки не могут себе позволить бесконечно наращивать портфель, поэтому следовало бы сосредоточиться на вопросах рефинансирования ипотеки и поддержки государства в этом вопросе.

2.2 Перспективы развития ипотечного  кредитования в РФ

Минэкономразвития РФ опубликовало прогноз об экономическом развитии страны на долгосрочную перспективу (до 2030 года включительно). В этом прогнозе говорится о том, что темпы прироста ипотечных показателей по банковским учреждениям страны будут год от года расти. Причем в перспективе 2013–2015 гг. можно ожидать стабилизации рынка ипотечного кредитования. [2]

Судя по аналитическим данным, уже в середине 2011 года рынок ипотеки в России достиг своих докризисных показателей (до 2008 г.) как по объемам, так и по количеству выдач ипотечных кредитов. А на начало 2012 года показатели в цифрах и процентах давали устойчивый прогноз на прирост ипотечного рынка.

Однако Министерство экономического развития также подчеркнуло, что сверхбыстрый темп роста ипотечного рынка, наблюдавшийся в 2011–2012 гг., уже прекратился, поэтому ожидать резких колебаний по ипотечным показателям в ближайшее время не стоит. Во всяком случае, активного роста этих показателей не ожидается, как, впрочем, и многократных сокращений объемов по выдаче ипотечных кредитов, как это случилось в 2009 году.

В мае 2012 года вышел указ Президента РФ, в котором говорилось о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.

После разработки и утверждения таких государственных программ, выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны возрасти с 650 тыс. в 2012 году до 868 тыс. в 2020 году. Другими факторами, стимулирующими доверие населения страны к ипотечным программам, должны стать: [2]

- дальнейшее снижение  инфляции по стране;

- снижение процентных  ставок по ипотечным кредитам;

- повышение уровня денежных  доходов у населения;

- рост средних размеров  ипотечных кредитов;

- рост объемов жилищного  строительства по стране.

Сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать роста цен на ипотечные кредиты по РФ примерно на 0,5–1%. А по процентным ставкам цифры достигнут 13–13,5% годовых.

По словам риелторов, эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость. [2]

Например, если рассмотреть ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, как следует из годовых отчетов, средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3%.

Подобные повышения кредитных ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете на денежные единицы суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам увеличились не более чем на 1 тыс. рублей в месяц.

Ипотека для российских семей продолжает оставаться «спасательным кругом», если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке – отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания. [2]

Как будет формироваться рынок ипотечного кредитования в России в 2013 году?

Естественно, что на 100% прогнозы финансовых и кредитных аналитиков могут не сбыться. Для осуществления всех планов по ипотечному кредитованию должно быть главное условие – все принятые и принимаемые в будущем ипотечные программы должно контролировать государство. Кроме того, должны быть учтены следующие факторы:

«Свежие идеи». Так как ипотечный рынок в целом по стране можно считать вполне сформировавшимся, следовательно, основные «игроки» этого рынка тоже определены. Опасных конкурентов, которые бы могли существенно повлиять на изменения процентных ипотечных ставок, пока не существует. Значит, планы развития ипотечного рынка между «игроками» давно определены, стратегия их поведения не будет кардинально меняться, будут лишь вноситься небольшие поправки (корректировки) в ипотечные программы. Но для любого бизнеса важно его дальнейшее развитие. К примеру, загородный сегмент пока остается до конца не разделенным на сферы влияния основных «ипотечных игроков». Нужно развиваться в этом направлении и искать другие, альтернативные ходы для «свежих идей».