Ипотечное кредитование: сущность и виды в РФ

Рисунок 1 - Средневзвешенная ставка ипотечного кредита

Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние два месяца можно заметить тенденцию некоего уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то к концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране. [14,с.4]

Можно ожидать незначительного уменьшения процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

Рисунок 2 - Средневзвешенный срок ипотечного кредита

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет. [14,с.5]

В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечных кредитов с более продолжительными сроками, и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Рисунок 3 -Средний размер ипотечного кредита

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие если не пропасти, то, как минимум, глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределенности немногие захотят инвестировать туда свои средства. [14,с.5]

Рисунок 4 - Средний первоначальный взнос

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае, причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Рисунок 5 - Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или, точнее сказать, той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года. [14,с.6]

Наверное, здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и все различные премии, и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2010 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Рисунок 6 - Средняя площадь приобретаемого жилья

Как видно из диаграммы, ни какой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различии менталитетов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе. [14,с.7]

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Рисунок 7 - Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода, не наблюдается. Незначительный прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но, тем не менее, подросла.

Если же рассматривать среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.[14,с.7]

Текущая ситуация и тенденции на рынке свидетельствуют о том, что ипотека вновь становится недоступной для значительного числа представителей среднего класса – основных потребителей ипотечных кредитов. В связи с этим в 2013 году мы ожидаем заметное охлаждение спроса на ипотеку и сжатие ее темпов роста по сравнению с 2012 годом.

Рынок, по оценкам, преодолеет отметку по объемам выдачи в 1 трлн рублей. Этому не помешает даже наметившийся рост ставок на рынке, поскольку ипотека обладает определенным лагом. Многие заявки действуют в течение нескольких месяцев. Даже в конце года многие заемщики смогут получить кредит по ставкам, которые действовали в середине года или до конца третьего квартала. Однако мы ожидаем дальнейший рост ставок по ипотеке до конца года, который уже окажет заметное влияние на рынок в 2013 году. В результате даже при оптимистичном прогнозе темпы роста ипотеки в 2013 году не превысят 30-40% по сравнению с 50-60% по итогам 2012 года.

Как я уже отметила, динамика рынка в первом полугодии вселяла оптимизм. Этому есть 4 причины. Существуют 4 фактора, которые оказали позитивное влияние на рынок. Во-первых, имело место снижение до исторических минимумов ставок по кредиту. К началу года в большинстве банков они были снижены. Затем наблюдался небольшой рост, но в целом первое полугодие отмечалось очень низкими ставками по ипотеке в сочетании с все еще достаточно низкими ценами на жилье. [14,с.8]

Во-вторых, стабилизировалось качество ипотечного портфеля. Просрочка не росла вовсе или росла минимально. В-третьих, в 2011 году на рынок вышли или вернулись банки, которые также способствовали активизации спроса посредством своих специальных предложений. В первом полугодии мы увидели результаты. Многие банки выросли по ипотеке более чем на 200-300%. На рынок вышло много новых банков, а также вернулись банки, которые в свое время прекратили работу с ипотекой. Стоит выделить банки «Уралсиб» и «Связь-Банк». Как раз они примерно к середине прошлого года активизировали работу на ипотечном рынке. В то же время могу назвать «Райффайзенбанк» и «Абсолют Банк», которые годом ранее демонстрировали темпы прироста более 400%, а сейчас они имеют отрицательное значение выдачи. Мы связываем это с изменением кредитной политики их материнских структур в связи с кризисом в еврозоне.

В-четвертых, рынок жилищного строительства постепенно нормализуется. Ситуация на нем заметно улучшилась по сравнению с прошлым годом. Это также стало одним из факторов роста ипотеки.

60% регионов показали темпы  роста ипотеки выше среднерыночных. В этой связи стоит выделить  Москву, которая обогнала в рэнкинге Тюменскую область, выйдя на второе место. Мы это связываем с тем, что как раз в конце прошлого года и в этом году были запущены продажи новостроек в Московской области в преддверии расширения границ Москвы.

Как отмечено выше, позитивным фактором является снижение ставок по ипотеке. Сейчас мы видим рост, но в целом ставки все еще находятся на достаточно привлекательном уровне. Просроченная задолженность с начала года выросла всего лишь на 1% в абсолютном выражении. Ее доля сейчас составляет менее 3% и с каждым месяцем снижается. [13,с.2]

Ситуация из года в год особо не меняется. В 2012 году имел место значительный рост ввода жилья. Темпы прироста стали положительными, причем рост значителен. Все это в совокупности привело к тому, что доля ипотеки во всех сделках с недвижимостью выросла впервые за всю историю ипотечного рынка до 20%, т. е. пятая часть всех сделок с недвижимостью проходит через ипотечные сделки.

Итоги 2012 года свидетельствуют о том, что шанс, который давал российской экономике высокий уровень цен на нефть, был использован не в полной мере. Во многом это произошло из-за кризисных явлений в еврозоне, которые негативным образом сказались как на уровне ликвидности банковского сектора, так и на поведении инвесторов, спровоцировав значительную утечку капитала из РФ. [13,с.3]

Основным фактором роста экономики в 2012 году стало внутреннее потребление населения, что без иных структурных изменений в реальном секторе было явно не достаточно для уверенного роста ВВП. В целом во втором квартале 2012 года потребление домашних хозяйств обеспечило около 3,4% из 4,0% роста ВВП (в первом квартале ‐ около 3,8% из 4,9% роста ВВП). По оценке Росстата, за 9 месяцев прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года составил 3,9% ‐ несмотря на благоприятную ценовую конъюнктуру для российского сырьевого экспорта, темпы роста экономики начинают замедляться.

Кроме того, подорожание стоимости фондирования для банков, включая рост стоимости привлечения средств через ипотечные ценные бумаги, ожидаемо привело к росту стоимости кредитования для физических лиц, особенно в третьем квартале, и постепенному охлаждению спроса к концу года.

В этих условиях, несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики, в течение года российский ипотечный рынок продолжал активно расти. За 9 месяцев 2012 года населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 9 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 ‐ в денежном выражении. Такие объемы являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений за показателями выдачи ипотечных кредитов Банком России. По сравнению с 2008 годом, за 9 месяцев 2012 года было выдано в 1,4 раза больше ипотечных кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.