Самым надежным
механизмом по обеспечению этих семей
жильем остается ипотечное кредитование.
В настоящее время, маховик законодательных
основ по развитию ипотечного кредитования
в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В
основу законодательных документов, вошли
целые главы, статьи и параграфы Гражданского
Кодекса «Об ипотеке», «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество»,
«О сделках с недвижимым имуществом»,
«О залоге недвижимости» и т.д. Ежегодно
в Гражданский Кодекс вносятся существенные
изменения, поправки и дополнения по мере
осознания проблем, связанных с ипотечным
кредитованием.
Самым важным
шагом по развитию системы ипотечного
кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства
по ипотечному жилищному кредитованию).
Ипотечное кредитование в России развивается, но
не заняло, в настоящее время, того места, которое
могло бы, в вопросе решения обеспечения
граждан жильем. Это происходит по ряду
причин.
По своей сути ипотека - это
длительный кредитный продукт. Срок, на
который кредитные организации вкладывают
свои средства, должен измеряться десятилетиями.
Для того чтобы предлагать такие программы, требуется
гарантия экономической стабильности. В
то же время, экономика России в очень
большой степени зависит от мировых цен
на сырьевые ресурсы. В условиях, когда
доходы страны в целом и каждого гражданина
в частности подвержены резким изменениям
в связи с волнами мировых кризисов, заключение
длительных договоров представляет значительные
риски, которые кредитные организации
вынуждены компенсировать высокими процентными
ставками.
Не последнюю
роль в этой ситуации играют и вопросы
политической стабильности, а также гарантии
неизменности юридической базы, что также
не всегда может быть обеспечено в РФ.
Несмотря на
то, что уровень инфляции в России существенно
снизился за последние годы, он остается
на более высоком уровне, чем в большинстве
развитых стран. В результате стоимость
привлечения ресурсов для банков не снижается.
Кредитные организации сталкиваются с
ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики
не станут держать деньги на депозитах
при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы
потенциальных заемщиков растут меньшими, чем
этот уровень, темпами. В итоге ипотечное
кредитование развивается, но не как массовый
продукт, а в форме предложения для избранных
и наиболее успешных.
В процессе
анализа функционирования современной
системы ипотечного жилищного кредитования
в России были выявлены следующие основные
проблемы:
- ограниченное
количество кредитных ресурсов, привлекаемых
для предоставления ипотечных жилищных
кредитов, и, как следствие, неразвитость
вторичного рынка, высокие процентные
ставки и низкая доступность кредитов;
- требующие
доработки правовые основы ипотечного
жилищного кредитования;
- относительная
слабость отечественной банковской системы, отсутствие
опыта долгосрочного кредитования;
-невысокий
финансовый потенциал отечественных
страховых, риэлтерских оценочных компаний.
Но проблему привлечения
кредитных ресурсов для долгосрочного
ипотечно-жилищного кредитования можно
считать наиболее острой для развития
системы ипотечного жилищного кредитования
в России.
Слишком «короткие» и
дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают
возможности российских банков при ипотечном
кредитовании. Ни один коммерческий банк
не в состоянии формировать кредитный
портфель из долгосрочных кредитов, опираясь
при этом на краткосрочные источники. Несоответствие
банковских активов и пассивов по срокам
и ставкам рано или поздно приводит к потере
ликвидности и банкротству банка.
Как правило, в
сегодняшних условиях банки имеют короткие
деньги - это или вклады на период до года, или
счета юридических и физических лиц до
востребования.
Альтернативными
вариантами финансирования могут быть
государственные программы поддержки,
однако бюджет не всесилен, на все в нем
денег не хватит.
В будущем, допустимо
предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных
кредитных портфелей. В этом случае, кредитные
организации смогут получить источники
финансирования на длительный срок, а покупатели
таких ценных бумаг сумеют продать их
в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.
Один из вариантов
организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и
обеспечения ликвидности банков, выдающих
ипотечные кредиты, основан на «оптовых»
источниках, формирующихся за счет вторичного
рынка ипотечных кредитов.
На первичном
рынке кредиторы (коммерческие банки)
выдают населению ипотечные кредиты, для
обеспечения быстрой возвратности кредитных
ресурсов и решения, таким образом, проблемы
собственной ликвидности кредиторы продают
выданные ими ипотечные кредиты на вторичном
рынке - специально для этой цели созданному
Агентству ипотечного жилищного кредитования
или иному оператору вторичного рынка.
Рынок первичного
жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую
возможность строить новые жилые дома
имеет узкий круг компаний. Отсутствие
конкуренции удерживает стоимость квадратных
метров на слишком высоком уровне, чтобы
они стали доступными для рядовых потребителей.
Когда рынок долевого строительства перестанет
быть монополизированным, это автоматически
приведет к решению целого ряда проблем
ипотечного кредитования – цена на недвижимость
снизится в соответствии с рыночными условиями.
Коммерческие
банки по своей сути - это предприятия, доход
которых складывается за счет разницы
привлечения и размещения средств. При
формировании кредитного портфеля имеется
ряд альтернатив, таких как кредитование
бизнеса, потребительское кредитование и
т. д. Из всего многообразия банковских
продуктов ипотека - наиболее длительный, но
не самый выгодный с точки зрения действующих
на рынке процентных ставок. Складывается
парадоксальная для финансовых рынков
ситуация: ставки по длительным ипотечным
займам оказываются ниже, чем по краткосрочным
кредитам, например под залог того или
иного имущества торговым предприятиям.
Ситуация осложняется
еще и тем, что смежные сегменты банковского
сектора развиваются слишком быстрыми
темпами. Возможно, когда произойдет насыщение
рынка другими продуктами, дойдет очередь
и до ипотеки. Займы на строительство или
покупку жилья получают все большее распространение, но
далеко не во всех регионах. До сих пор
наблюдается существенная разница в уровне
жизни в нескольких крупных городах и
других регионах. В результате в условиях
свободной экономики в наиболее благополучные
центры устремляется поток мигрантов, увеличивая
тем самым спрос на недвижимость. Выравнивание
доходов могло бы привести к снижению
стоимости жилья, что положительно сказалось
бы на расширении ипотечного кредитования.
Таким образом, решение
проблем ипотечного кредитования – это
комплексная задача, затрагивающая макроэкономику
страны, социальную и миграционную политику, строительный
сектор, развитие банковских продуктов
и многое другое. Такие цели не могут быть
достигнуты сразу, для этого требуется длительное
время. Однако рано или поздно экономика
страны обязательно дойдет до того уровня, когда
ипотечное кредитование в равной степени
будет выгодно и банкам, и самому широкому
кругу их клиентов.
- Основные направления совершенствования
и перспективы развития ипотечного жилищного
кредитования
Совершенствование
ипотечного кредитования является одной
из важнейших задач, которая стоит перед
правительством Российской Федерации, руководством
регионов и многочисленными кредитными
организациями, которые работают на данном
рынке. В настоящее время ипотека является
одним из немногих способов, с помощью
которого жители нашей страны могут приобрести
собственное жилье.
Российский
ипотечный рынок растет очень быстрыми
темпами. Всего за 2014 год в России было выдано
ипотечных кредитов на 1,530 трлн. Руб., почти
на 13% больше, чем в 2013 г. Их число выросло на 6%: если
в 2013 году кредиты на покупку жилья получили 825 тыс. семей, то
в 2013 году — уже 879 тыс.
Показатель\Период |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов,
накопленным итогом с начала года, по данным
Банка России, млн руб. |
716 944 |
1 031 992 |
1 353 926 |
1530343 |
Количество выданных ипотечных жилищных
кредитов, накопленным итогом с начала
года, по данным Банка России, шт. |
523 582 |
691 724 |
825 039 |
878591 |
Таблица 3 –
Динамика изменений объема и количества
ИЖК [11]
Кредитование выросло благодаря появлению
более гибких условий ипотеки и упрощению
процедуры оформления. Кроме того, снижается
сумма первоначального взноса.
В результате в ипотеку продается уже каждая
четвертая квартира на первичном рынке
жилья. Всего в 2014 году в России было введено
в строй 69,5 млн. кв. м жилья, на 7,8% больше, чем
в 2013 году. Однако серьезным препятствием
остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому
министерство строительства и ЖКХ совместно
с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по
выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы
снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается
также выпуск инфраструктурных облигационных
займов. Количество выданных в 2014 году ипотечных
кредитов (878 тыс.) уже превысило ранее установленный
указом президента ориентир к 2018 году (815 тыс.).
По прогнозу
АИЖК, в 2015 году ожидается выдача 885 тыс., в 2016 —
910 тыс. кредитов. При благоприятных условиях
возможно удвоение объема ипотеки и наоборот.
2014 год значительно
не изменил географическое распределение
российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных
в регионах, не превысил столичный. Наряду
с Москвой и Московской областью ипотекой
активно пользуются покупатели жилья
в Санкт-Петербурге и Тюменской области. Такая
тенденция, по прогнозам, сохранится.
График
1 – 30 регионов России с наибольшим объемом
выдачи за
2013-2014гг.
(тыс.руб.)[11]
Тем не менее, развитие
рынка тормозят достаточно высокие ставки.
График 2 – Ставки
по ипотечным кредитам в руб.
выданные в
течении месяца (2010-2014гг.)[11]
Так, средневзвешенная
ставка выдачи кредитов в рублях составила
в 2013 году 12,5%, в первом полугодии 2014 года —
12,3%, но к концу года в свете мировых событий
стала расти и составила в октябре 12,8%
По оценке Аналитического
центра АИЖК, в последнее время растет
доля заемщиков, взявших кредиты с более
низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно
с «серыми» доходами, отличает более высокий
уровень кредитного риска, поэтому, несмотря
на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок
для снижения ставок пока нет.
Пока ипотечные
заемщики отличаются высокой дисциплиной.
График
3 – Структура просроченной задолженности
на 01.09.2014г.
по сроку
допущенных просроченных платежей, %
[11]
Как видно
из графика доля оплаты без просрочки
за последние три отчетных периода практически
не изменилась и составила 95,9% в январе
2013г., 96,1% в январе 2014г., 95,3% в ноябре 201г.,
доля просроченных платежей в общем объеме
накопленной ипотечной задолженности
на 1 января 2013 г. составляла всего 4,0%, на 1
января 2014г. – 3,9%, на 1 ноября 2014г. – 4,7%,
из которой большая часть составляет срок
просрочки до 30 дней. Но в случае резкого
ухудшения экономической ситуации и роста
безработицы доля просроченных платежей
может резко вырасти.
АИЖК
в данный момент ставит перед
собой ряд приоритетных задач, в
частности, развитие специальных ипотечных
социальных программ для отдельных категорий
граждан, формирование вторичного рынка
ипотечного кредитования, развитие рынка
арендного и социального жилья.
Помимо этого, необходимо
сфокусироваться на комплексном развитии
территорий, в том числе на выкупе инженерной
инфраструктуры с последующим выпуском
обеспеченных ею облигаций и на развитии
рынка арендного жилья. В текущем году
законодательное обеспечение российского
рынка ипотеки существенно изменилось.
Это связано с тем, что в декабре 2013 года
были приняты федеральные законы №379-ФЗ
и №367-ФЗ, которые значительно расширяют
возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных
ипотечными и иными видами кредитов.
В частности, закон
№379-ФЗ («закон о секьюритизации»), вступивший
в силу с 1 июля 2014 года, касается таких вопросов, как
выпуск облигаций, обеспеченных залогом
прав требования, новые виды банковских
счетов (эскроу, номинальные счета и т.д), возможность
создания двух новых видов специальных
юридических лиц: специализированных финансовых
обществ (СФО) и специализированных обществ
проектного финансирования (СОПФ).
Перед ипотечными
кредиторами в связи с новым законодательством
встают масштабные задачи. Предстоят изменения
в документации на рынке ипотеки, в частности, в
том, что касается залоговых счетов, уступки
прав требования и т.д. В новом законодательстве, полностью
сохранена концепция ипотечного агента. Однако
отменен ряд требований к ипотечным агентам, в
частности, по поддержанию «чистых» активов, по
одобрению крупных сделок и сделок с заинтересованностью
и т.д. В то же время разрешено создавать
ипотечных агентов в форме ООО (ранее —
только АО) и расширен перечень видов их
деятельности (добавлена возможность
страхования и совершения иных сделок, снижающих
риски потерь). Также вводится институт
представителя владельцев облигаций, который
вправе обращаться в арбитражный суд, заявлять
требования о банкротстве эмитента и совершать
иные действия в интересах владельцев
облигаций. Назначение представителя владельцев
облигаций с 1 июля 2014 года будет правом, а
с 1 июля 2016 года — обязанностью эмитента, совершающего
публичное размещение облигаций. Суммарный
ипотечный портфель на балансах банков
на данный момент составляет уже около 2,75 трлн. руб. Несмотря
на все сложности, рынок ипотеки в 2014 году
может вырасти более чем на 20%.