Ипотечное кредитование: содержание, проблемы и перспективы развития

 

Таблица 1 – расчет аннуитетных платежей  (сост. автором)

 

 

Дифференцированные платежи:

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотекезначительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

 

 

Месяцы	Сумма кредита на начало	Процент	Оплата кредита	Итого платеж	Сумма кредита на конец
1	135700,00	1243,92	11308,33	12552,25	124391,67
2	124391,67	1140,26	11308,33	12448,59	113083,33
3	113083,33	1036,60	11308,33	12344,93	101775,00
4	101775,00	932,94	11308,33	12241,27	90466,67
5	90466,67	829,28	11308,33	12137,61	79158,33
6	79158,33	725,62	11308,33	12033,95	67850,00
7	67850,00	621,96	11308,33	11930,29	56541,67
8	56541,67	518,30	11308,33	11826,63	45233,33
9	45233,33	414,64	11308,33	11722,97	33925,00
10	33925,00	310,98	11308,33	11619,31	22616,67
11	22616,67	207,32	11308,33	11515,65	11308,33
12	11308,33	103,66	11308,33	11411,99	0,00
Итого		8085,46	135700,00	143785,46

 

 

Таблица 2 – Расчет дифференцированных платежей  (сост. автором)

 

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993,39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит – 143920,68 руб., а во втором варианте – 143785,46 руб. Разница в 135,22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

 

2. История становления и современное состояние ипотечного кредитования в  России.

 

2.1 Ипотечное кредитование до 1917 г.

В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине 
XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в 
России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, 
Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

 

2. Кредитование при советской системе.

Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был принят Федеральный  закон «О банках и банковской  деятельности», в соответствии с  которым было установлено, что  кредиты, предоставляемые банком, могут  обеспечиваться залогом недвижимого  и движимого имущества.

До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

 

2.3.Кредитование в переходный  период.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов ипотечного  кредитования;

- небольшие объемы выданных  ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли  бы быть использованы на поддержку  жилищного сектора, и крайне неэффективное  их использование;

- высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы  в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на имущество;

- исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки  процентов по депозитам.

Формировалась рыночная система ипотечного жилищного кредитования. Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а 16 июля 1998г.–  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.

Отличительными чертами данного этапа являлись:

- признаки достижения Россией  относительной экономической стабилизации, что безусловно сделало бы  долгосрочные кредиты более привлекательными  для банков;

- перспективы развития рынка  ипотечных кредитов в России  расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования  значительно снизились по сравнению  с предшествующим периодом;

- начало формирования необходимой  нормативно-правовой базы;

- значительное расширение круга  субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитие системы  обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

 

2.4.Современная ситуация.

Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным. 
Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом».

Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. 
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

 

 

3. Основные проблемы развития ипотечного жилищного  кредитования в России

 

Согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И, только 1% населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают, то «ужасное» положении с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И это притом, что имеющийся жилой фонд, каждый год стареет, требует капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных вложений.

 Единственным  выходом из создавшейся ситуации, остается ипотека. Причем, на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все приложенные усилия будут напрасными. Согласно отчетам, предоставленным из Комитета по собственности Государственной Думы, в настоящее время остро нуждаются, хоть в каком-то жилье, более 20 миллионов граждан России. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, нужно в самое ближайшее время, построить более 12 миллионов квадратных метров жилья. А еще, следует учитывать, что список очередников с каждым днем увеличивается. При нынешнем положении вещей в строительной государственной сфере полностью обеспечить все семьи жильем из этого списка можно только за 26 лет.