Ипотечное кредитование: содержание, проблемы и перспективы развития

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные  ипотечными кредитами, эмитируемые  кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство  — определяет концепцию развития  системы ипотечного кредитования  и формирует правовую базу  для надежного и эффективного  функционирования системы ипотечного  кредитования, создает механизм  социальной защиты заемщиков, проводит  налоговую политику, стимулирующую  участников рынка ипотечного  кредитования, создает необходимые  институты для организации рынка  и участвует в управлении ими.

 Функции  остальных участников рынка ипотечного  кредитования:

- продавцы  жилья - физические и юридические  лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим  и юридическим лицам, по их  поручению;

- операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному  кредитованию) - специализированные  организации, осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование  кредиторов на основе установленных  стандартов и требований, предъявляемых  к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных  бумаг; привлечение средств инвесторов  в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам  по внедрению рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования и в разработке  типов ипотечных кредитов, более  доступных для заемщиков и  менее рискованных для кредиторов;

- органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним. Их  функциями являются: регистрация  сделок купли продажи жилых  помещений, оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику; регистрация договоров  об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем  участникам ипотечного рынка;

- страховые  компании – компании имеющие  лицензии и осуществляющие, имущественное  страхование (страхование заложенного  жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

- оценщики  – юридические и физические  лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых  помещений, являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские  фирмы – юридические лица, выступающие  как профессиональные посредники  на рынке купли – продажи  жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи  жилья для заемщиков и продавцов  жилья, помощь в заключение сделок  по купли – продажи, организация  продажи жилья по поручению  других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту  жительства (в том числе в заложенных  квартирах и домах), защиту прав  несовершеннолетних при заключении  сделок с недвижимостью.

 Практическое  применение ипотечных кредитов  как методов финансирования недвижимости  должно обеспечивать выполнение  следующих условий: достижение прибыльности  и возвратности средств; сохранение  денежных средств кредитора от  инфляции; защита от рисков; доступность  условий предоставления кредита  заемщику.

 

3.   Правовые основы ипотечного кредитования

 

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель - это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

 

4.   Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

 

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

 

5.  Pасчет платежа.

 

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. 

Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. 

Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

 

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8100 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

 

 

 

 

Аннуитетные платежи:

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитетных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

 

Формула аннуитетных платежей

 

                                    X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

 

X - размер аннуитетного платежа;

 S - сумма кредита;

 p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

^ - означает  в степени; m - срок кредита, в месяцах.

 

Месяцы	Сумма кредита на начало	Процент	Кредит +процент	Ануитет	Сумма кредита на конец
1	135700,00	1243,92	136943,92	11993,39	124950,53
2	124950,53	1145,38	126095,91	11993,39	114102,52
3	114102,52	1045,94	115148,46	11993,39	103155,07
4	103155,07	945,59	104100,66	11993,39	92107,26
5	92107,26	844,32	92951,58	11993,39	80958,19
6	80958,19	742,12	81700,31	11993,39	69706,92
7	69706,92	638,98	70345,90	11993,39	58352,51
8	58352,51	534,90	58887,41	11993,39	46894,02
9	46894,02	429,86	47323,88	11993,39	35330,49
10	35330,49	323,86	35645,35	11993,39	23660,96
11	23660,96	216,89	23877,85	11993,39	11884,45
12	11884,45	108,94	11993,39	11993,39	0,00
Итого		8220,70		143920,68