Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

Население, в свою очередь, должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве гаранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.

Как заявил Президент Российской Федерации, «национальные проекты - это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.

Ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно регулирующих именно эту сферу, но и других законов, регулирующих весь комплекс однородных отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны.

В целом 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос ниже докризисного в два раза, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.

Уникальность такого быстрого восстановления ипотечного рынка заключается прежде всего в особых преимуществах ипотечных кредитов на фоне других банковских продуктов.

Кризис резко ухудшил финансовое состояние российских компаний и предприятий, снизив их кредитоспособность. Для многих стало невозможным получение банковского займа - из-за несоответствия требованиям кредитной политики банков. С другой стороны, общий экономический спад снижает спрос на продукцию реального сектора экономики, и даже финансово устойчивые компании перестают нуждаться в банковских займах. Немногие оставшиеся предприятия с достаточной финансовой стабильностью и потребностью в кредитовании стали объектом острой конкуренции между российскими банками, которым фактически некуда стало размещать ресурсы. В результате многие из них стали вынужденно свертывать бизнес, отказываясь от дорогих пассивов.

Рис. 1. Объем выданных банками ипотечных кредитов, млн. руб.

Рис. 2. Качество ипотечных портфелей банков

Победителями в такой конкуренции, безусловно, стали госбанки, которые заметно усилили свои позиции во время кризиса, в том числе благодаря поддержке со стороны денежных властей в виде дешевого фондирования. В результате большинство надежных заемщиков перешло на обслуживание в госбанки, что усугубило проблему дефицита потенциальных заемщиков для частных российских банков.

Без возобновления кредитования банки обречены на медленное вымирание - ведь именно процентные доходы от кредитов для большинства из них являются основным источником получения прибыли, необходимой для покрытия операционных издержек и обслуживания платных пассивов. В такой ситуации розничное кредитование становится для большинства банков фактически единственным выходом из безысходной ситуации.

Спрос на розничные кредиты остается достаточно стабильным, что делает этот сегмент рынка крайне привлекательным с точки зрения потенциала роста. Более того, даже крупные розничные кредиты (которыми являются ипотечные кредиты) - относительно невелики на фоне корпоративных ссуд. Управление же рисками розничного кредитования можно успешно свести к формированию диверсифицированных портфелей, риски обесценения которых могут быть компенсированы за счет процентных ставок. Необходимо отметить, что спрос на розничные кредиты преимущественно формируют не самые богатые слои населения: среди них много бюджетников, получающих небольшие, но стабильные доходы. Именно такая стабильность позволяет обеспечить высокую возвратность розничных кредитов.

Особую позицию с точки зрения рисков занимает ипотечное кредитование. Надежное обеспечение в виде недвижимости делает ипотеку одним из наименее рискованных банковских продуктов. Нельзя забывать, что большинство ипотечных заемщиков очень трепетно относятся к своему жилью - чтобы не потерять его, они аккуратно обслуживают кредиты.

И хотя общее ухудшение кредитного портфеля в кризис коснулось и ипотеки, на фоне других направлений кредитования просрочка здесь существенно ниже. Так, на 1 октября 2010 года доля просроченной задолженности ипотечного кредитования составила 4% - более чем в два раза меньше, чем в целом по кредитному портфелю. Более того, темпы ее роста постепенно снижаются, что объясняется ростом кредитного портфеля и завершением реструктуризации проблемных кредитов.

Среди всех сделок с недвижимостью только около 10% происходит с участием кредита, и даже в наиболее благоприятном для ипотеки 2007 году эта доля не превышала 20%. В отличие от многих других видов кредитов, рынок ипотеки еще очень далек от насыщения. Таким образом, ипотека является наиболее безрисковым видом кредитования с высоким уровнем спроса на него со стороны население, что объясняет рост ипотечных портфелей банков опережающими темпами.

Ипотечное кредитование на фоне других видов розничного кредитования имеет две важные особенности, заметно сказывающиеся на динамике рынка.

Во-первых, этот вид банковского кредитования - сверхдолгосрочный (по данным ЦБ, средний срок ипотечных кредитов - 16 лет), что означает медленное погашение. Прочие розничные кредиты имеют дюрацию до года. Таким образом, чтобы поддержать стабильный уровень ипотечных портфелей, банки могут вообще не выдавать новых кредитов, а вот для поддержания стабильности остального розничного портфеля им нужно ежегодно выдавать кредитов объемом, эквивалентным общему размеру кредитного портфеля. Получается, что даже небольшой прирост темпов выдачи ипотеки способен резко увеличить долю ипотечного кредитования в кредитных портфелях банков.

Во-вторых, из-за ограниченной срочности пассивов многие наши банки не способны держать на своих балансах ипотечные кредиты вплоть до их погашения. Поэтому кредиты секьюритизируют и они переходят на балансы инвестфондов и специализированных агентств. Эти кредиты как бы уходят из поля зрения банковской отчетности, однако заемщики продолжают их обслуживать. К тому же помимо банков такие кредиты в России выдают и различные ипотечные агентства, работающие в том числе по программам АИЖК. Понятно, что эти кредиторы вообще никогда не возникают в отчетности коммерческих банков. Иными словами, ипотечные обязательства населения существенно выше, чем совокупный портфель ипотечных кредитов банков.

Рис. 3. Доля валютного ипотечного кредитования

Рис. 4. Ставки ипотечного кредитования

По нашим оценкам, на 1 октября 2010 года совокупный объем обязательств (без учета кредитов, выданных в обход банковской системы) - около 1,9 триллиона рублей, что почти двое превышает совокупный ипотечный портфель банков.

Если же предположить, что текущие темпы роста ипотечного рынка сохранятся (поскольку для банков он особо привлекателен), и допустить, что прочие розничные кредиты будут расти примерно на 25% в год, то уже к концу 2012-го совокупный объем ипотечных обязательств населения достигнет 5 триллионов рублей. То есть каждый второй рубль, выплачиваемый россиянами в погашение кредитов, пойдет именно в счет ипотечных кредитов.

Если проанализировать динамику соотношения рублевого и валютного ипотечного кредитования за несколько лет, очевиден общий тренд: с рынка вытесняется валютная ипотека. Если на начало 2006 года в иностранной валюте выдавалось около 45% всех ипотечных ссуд, то в третьем квартале 2010-го их доля сократилась до 4,4%. Тенденция эта абсолютно закономерна, и следует ожидать, что валютная ипотека в нашей стране может вообще исчезнуть.

В стране, где основная часть населения получает доходы в рублях, валютный кредит влечет дополнительные риски для заемщиков, что осознают и они сами, и банки. Кризис же наглядно продемонстрировал реальность этих рисков: резкое обесценение рубля в 2008 году повлекло рост долговой нагрузки на держателей валютных ипотечных займов, сделав ее для многих непосильной. И именно в сегменте валютной ипотеки мы видим наиболее удручающие показатели просроченной задолженности - 8,4% на 1 октября 2010 года. Поэтому закономерно, что рублевая ипотека набирает обороты.

Чревато рисками валютное кредитование и для самих банков - ведь основная часть их пассивов формируется в рублях. Кризис «отрезал» большинство наших банков от займов на зарубежных рынках, а если такая возможность и осталась, цена на деньги резко возросла. Поэтому банки начали и привлекать и размещать средства в рублях. Особый вклад в этот процесс внесло АИЖК, рефинансирующее ипотечные кредиты банков исключительно в рублях.

Рублевое кредитование может стать еще более привлекательным для банков при активном развитии рынка рублевых еврооблигаций - это позволит им привлекать международное фондирование, не принимая валютных рисков.

Продолжение роста рынка ипотечного кредитования неминуемо столкнется с ограниченностью круга надежных заемщиков, в результате чего банки будут вынуждены перенастраивать свои кредитные скоринги в пользу менее надежных заемщиков, которым банки будут выдавать кредиты только в рублях, чтобы не усугублять и без того высокие кредитные риски.

Рис. 5. Ипотечные обязательства населения, млн. руб.

Рис. 6. Объемы ипотечных портфелей государственных институтов на     1 июля 2010 года

Процентные ставки по ипотеке в третьем квартале текущего уровня фактически вернулись на докризисный уровень, где, как и раньше, рублевые примерно на 2 процентных пункта выше валютных.

Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2010 года стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился.

Если принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе 2010 года до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.

Одновременно происходит сужение «вилки» ипотечных ставок. Если в начале года, благодаря кредитам АИЖК, минимальные ставки начинались от 9% годовых, то весной минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли, и стали составлять 10,5-11% годовых. На сегодняшний день отмечается тенденция дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам, однако такие кредиты заемщики практически не берут).

В целом банки сейчас стали более лояльны к заемщикам, нежели в начале года: получить ипотечный кредит стало проще.

Правда, смягчение требований к заемщикам приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут тратить и 50% на погашение долга. Есть даже банк, где считают, что заемщик может тратить на обслуживание кредита и 70% доходов. А это означает, что максимальный кредит для заемщика с доходом 100 тысяч рублей на семью может быть уже не 4 миллиона, а все 6 миллионов! Но такие программы появились буквально недавно, и пока что они не определяют ситуацию на рынке ипотечного кредитования.

Что касается ипотечных программ для приобретения загородной недвижимости и новостроек - на рынке они сейчас также есть. В сегменте загородной недвижимости банки достаточно активно кредитуют коттеджные поселки, но особое внимание они обращают на статус земли, на которой поселок построен. Кроме того, банки возобновили кредитование новостроек, но в-основном тех, которые реализуются в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Игры с векселями, столь популярные на рынке новостроек до кризиса, сейчас мало каким банкам интересны.

По моему мнению, в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, но достаточно медленно. Скорость снижения ставок, скорее всего, будет на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 12,5% годовых. Однако есть все основания полагать, что если ситуация в стране будет оставаться стабильной то банки и дальше будут смягчать условия предоставления кредитов и снижать ставки, то спрос на ипотеку постепенно восстановится.

При этом банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты: ведь сегодня на рынке предоставлены кредитные программы практически для любых задач заемщика и придумать что-то новое достаточно сложно. Скорее, банки пойдут по пути улучшения условий по уже действующим программам.