Учет арендных операций с основными средствами

  Арендодатель  обязан предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  имущество, сдаваемое в аренду. К правам третьих лиц относятся, в частности, право залога, сервитут и проч. В противном случае у арендатора возникает право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

  Арендодатель  вправе:

• сдать в аренду принадлежащее ему имущество;
• произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, если в сданном в аренду имуществе присутствуют недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им;
• безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества;
• в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца;
• требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения арендатором сроков ее внесения;
• требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначения имущества;
• требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества. Если эта плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

 

 Организации  и ИП, сдающие какое-либо имущество  в аренду населения, обязаны применять контрольно-кассовую технику при получении наличных денежных средств.

 

Обязанности и права арендатора.

 

  Арендатору принадлежит право  собственности на продукции и  доходы, полученные им в результате  использования арендованного имущества.

  Арендатор имеет право в любое время отказаться от договора, если договор аренды заключен на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

  При обнаружении арендуемого  имущества, которые частично или полностью препятствуют пользованию им, арендатор вправе по своему выбору :

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения собственных расходов на устранение указанных недостатков;
• удержать сумму расходов, понесенных им при устранении недостатков имущества, из арендной платы. Но при данной ситуации арендодателю в обязательном порядке должно быть направлено соответствующее уведомление;
• потребовать досрочного расторжения договора аренды.

  Арендатор может потребовать  уменьшения арендной платы в  случае, если условия или состояние  пользования имуществом ухудшилось  в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает.

  Арендатору с согласия арендодателя  предоставлено право сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом арендатор может воспользоваться исключительно вышеперечисленными способами передачи права аренды другому лицу.

  Арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом- арендной платой. Порядок, условия, сроки внесения арендной платы должны быть прописаны в договоре аренды.

  Арендатор обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не оговорены, то в соответствии с назначением имущества. Содержать имущество в исправном состоянии, производить ремонт и нести расходы на содержание за свой счет.

  Арендатор должен вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии оговоренным в договоре.

 

5. Арендная плата

 

  Арендная плата вносится  арендатором за пользование имуществом. Порядок, срок, условия ее внесения  должны быть определены в самом  договоре аренды. Если таковы не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

  Арендная плата может устанавливаться  за все арендуемое имущество  или отдельно по каждой из его составных частей. Законом определено пять способов арендной платы:

• в виде определенных в твердой сумме единовременных или периодических платежей;
• в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, доходов, плодов;
• посредством предоставления арендатором определенных услуг;
• передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• посредством возложения на арендатора обусловленной договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год.

 

Приведем пример.

ООО «Ромашка» арендовала офис.

Арендная плата будет ежемесячной в размере 35000 рублей.

В договоре предусмотрено, что с первым арендным платежом арендатор вносит 35000 гарантийный взнос в размере ежемесячного платежа.

В бухгалтерском учете гарантийный взнос не признается расходом. Из этого следуют следующие проводки:

Д-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Арендная плата»

К-т 51  «Расчетные счета», 35000 перечислена арендная плата.

 

Д-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Гарантийный взнос»

К-т 51  «Расчетные счета», 35000 перечислен гарантийный взнос.

 

Гарантийный взнос не будет доходом арендодателя ни в бухгалтерском учете, ни в налоговом. Обратим внимание, что с задатка НДС не начисляется, поскольку в момент поступления он не является платежом, полученным в счет выполненных работ, предстоящих поставок, выполнения работ или услуг. Это способ обеспечения обязательств по договору, так скажем гарантия их исполнения.

Из этого следуют следующие проводки у арендодателя:

Д-т 51«Расчетные счета»

К-т 76 субсчет «Гарантийный взнос» 35000-получен гарантийный взнос.

 

Д-т 51«Расчетные счета»

К-т 76 субсчет «Гарантийный взнос» 35000-получена арендная плата.

 

Если гарантийный взнос засчитывается в счет арендной платы.

Например, арендатор просит арендодателя зачесть часть арендной платы за счет гарантийного взноса, а затем вносит средства для восстановления суммы задатка. Или же в счет задатка погашается последний арендный

платеж.

Из этого следуют следующие проводки у арендодателя:

Д-т 76 субсчет «Гарантийный взнос»

К-т 62-1, 35000- зачтен гарантийный взнос в счет арендной платы за месяц.

 

Д-т 62-1

К-т 90-1, 35000- признан доход в виде арендной платы.

 Если сторонами не было  составлено письменное соглашение  о задатке, то перечисленная арендодателю  сумма является для него авансовым  платежом.

 Кроме того, авансом будет  считаться полученная сумма, если соглашение о задатке составлено после заключения основного договора. В этом случае при получении денег придется начислить НДС. 

 

6. Учет доходов и расходов, связанных  с арендой.

 

   В  бухгалтерском учете доходы от  аренды, не являющейся предметом деятельности организации, признаются операционными. Если же аренда - предмет деятельности организации, то поступления от нее относятся к доходам по обычным видам деятельности.

    В целях объединения бухгалтерского  и налогового учета целесообразно одинаково классифицировать доходы от аренды в обоих видах учета.

В налоговом учете различаются систематическая разовая сдача имущества в аренду. Если придерживаться такой же классификации в бухгалтерском учете, то систематические операции следует отражать на счете

90 "Продажи", а разовые - на счете 91 "Прочие  доходы и расходы". Данный подход  в обязательном порядке должен  быть закреплен и в учетной  политике организации. Кроме того, следует иметь в виду, что согласно  п. 18.1 ПБУ 9/99 доходы, составляющие 5 и более процентов от общей суммы доходов организации за отчетный период, показываются в бухгалтерском учете по каждому виду в отдельности. Доходы признаются, когда организация имеет право на их получение.

 

  Расходы, связанные с арендой, классифицируются  в том же порядке, что и доходы. Несмотря на то что признание расходов в бухгалтерском учете не зависит от того, как они принимаются для целей расчета налоговой базы, представляются наиболее оптимальными их признание, классификация и распределение на доходы таким же образом, что и в налоговом учете

Это позволит избежать двойного учета.

 

  Арендатор  вправе использовать часть полученного  помещения для собствен-ной деятельности, а часть сдавать в субаренду.

Действующий порядок отражения доходов и расходов от аренды применим и к субаренде, так как по ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Нормативные акты по бухгалтерскому учету также не устанавливают никаких различий в правилах учета операций аренды и субаренды.

 

Приведем пример учета субаренды.

 

  ООО "Ромашка" арендует помещение площадью 200 кв. м, за которое в начале

каждого квартала платит по 70800 руб., в том числе НДС - 10800 руб.

С 1 февраля 40 кв. м этого помещения сдано в субаренду на 11 месяцев за 1298 0 руб., в том числе НДС - 1980 руб., единым платежом при заключении договора. В стоимость аренды и субаренды входит компенсация арендодателю коммунальных платежей и услуг связи.

Предположим, что ежемесячный доход от реализации - 40000 руб. без НДС. В договоре аренды указана оценочная стоимость помещения - 2000000 руб.

Поскольку это единственный договор субаренды за год, то доходы и расходы по нему считаются внереализационными в налоговом учете и для удобства определяются как операционные в бухгалтерском учете.

При этом делаются следующие проводки:

 

в январе:

- 2 000 000 руб. - отражена стоимость арендованного  помещения в оценке, указанной  в договоре;

 

Дебет 97

Кредит 76

- 60000 руб. - начислена арендная плата за первый квартал;

 

Дебет 19

Кредит 76

- 10800 руб. - выделен НДС;

 

Дебет 76

Кредит 51

- 70800 руб. - перечислена арендная плата;

 

Дебет 68

Кредит 19

- 3600 руб. - принят  к вычету НДС;

 

Дебет 26

Кредит 97

- 20000 руб. - отражены расходы на аренду  за январь.

В феврале (начало субаренды):

 

Дебет 26

Кредит 97

- 20000 руб. - учтены расходы на аренду за  февраль;

 

Дебет 68

Кредит 19

- 3600 руб. - принят  к вычету НДС;

 

Дебет 62

Кредит 98-1

- 129800 руб. - начислен доход будущих периодов  от субаренды;

 

Дебет 98-1

Кредит 68

- 19800 руб. - выделен НДС;

 

Дебет 51

Кредит 62

- 129800 руб. - поступила арендная плата, включая  НДС;

 

Дебет 98-1

Кредит 91-1

- 10000 руб. (110000 руб. : 11 мес.) - признан доход от  субаренды за февраль.

 

В соответствии с учетной политикой ООО «Ромашка» расходы на аренду распределяются пропорционально доходу от субаренды в суммарном объеме доходов:

20000 руб. : (40000 руб. + 10000 руб.) x 10000 руб. = 4000 руб.

Дебет 91-2

Кредит 26

- 4000 руб. - списаны  расходы на субаренду за февраль.

 

В налоговом учете расходы на аренду в размере 4000 руб. будут отнесены на

внереализационные расходы, а в размере 16000 руб. - на расходы, связанные с реализацией и производством.

 

Рассмотрим наиболее распространенные примеры бухгалтерских проводок, используемые при ведении учета по договору аренды.

 

 

7. Бухгалтерские проводки у арендодателя

 

Передача имущества в аренду отражается следующим образом:

Дебет 01, субсчет "Основные средства, сданные в аренду",

Кредит 01- переданы в аренду объекты основных средств.

Амортизация по переданным в аренду объектам основных средств может быть учтена двумя способами.

1. Если доходы  от сдачи в аренду включаются  в состав доходов от внереализационных  операций:

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы",

Кредит 02, субсчет "Основные средства, сданные в аренду"- начислена амортизация по переданным в аренду объектам основных средств.

 

2. Если полученная  арендная плата учитывается в  составе выручки от реализации  услуг:

Дебет 20

Кредит 02, субсчет "Основные средства, сданные в аренду"

- начислена амортизация по переданным в аренду объектам основных средств;

 

 

Дебет 90

Кредит 20- списаны на себестоимость амортизационные отчисления по переданным в аренду объектам основных средств.

 

При проведении арендодателем капитального ремонта сданных в аренду средств делаются следующие проводки:

 

Дебет 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы",

Кредит 10, 60, 70, 69, 71...- отражены затраты по капитальному ремонту переданных в аренду объектов основных средств;

 

Дебет 19

Кредит 60- учтены суммы НДС в составе затрат на ремонтные работы;

 

Дебет 60

Кредит 51- оплачены выполненные ремонтные работы;

 

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы",

Кредит 19- отнесены за счет соответствующих источников финансирования невозмещаемые суммы НДС.

 

Если арендодатель учитывает арендную плату в составе выручки от основных видов деятельности, затраты по капитальному ремонту отражаются так:

 

Дебет 20, 26, 44

Кредит 60- отражены затраты по капитальному ремонту переданных в аренду объектов основных средств;

 

Дебет 19

Кредит 60- учтены суммы НДС в составе затрат на ремонтные работы;

 

Дебет 60

Кредит 51- оплачены выполненные ремонтные работы;

 

Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС",