Понятие гражданской (личной) формы кредита

Сбербанк, например, придерживается иных принципов, взвешенно подходя к оценке платежеспособности каждого клиента. Соответственно и ставки по кредитам существенно ниже - от 10,5 до 17% годовых.

Еще одна немаловажная деталь - некоторые банки (например, Сбербанк, Внешторгбанк) устанавливают разные процентные ставки в зависимости от суммы кредита и срока. Как правило, чем больше срок, тем выше процентная ставка.

Кроме этого, процентная ставка зависит и от валюты, в которой берётся ссуда. Процентные ставки по рублевым кредитам обычно выше, чем по ссудам в иностранной валюте.

Банки используют обычно две системы погашения кредита: стандартную и аннуитетную. При стандартной схеме основной долг делится на равные доли (например, на 12 при кредите на год), а процент начисляется на остаток суммы кредита. Таким образом, процентные платежи уменьшаются каждый месяц по мере погашения основного долга. Другая ситуация у аннуитетной схемы. Здесь равными платежами выплачивается сумма кредита вместе с процентами. При этом сумма процентов и основного долга меняется внутри ежемесячного платежа. Получается, досрочно выгодно погашать кредит, если проценты начисляются на остаток суммы кредита. Невыгодно досрочно погашать кредиты, по которым проценты не пересчитываются.

Необходимо обратить внимание, что ряд банков оговаривают особые условия досрочного погашения и даже вводят штрафные санкции. Например, МДМ-Банк требует первые три месяца погашать кредит по графику и только потом заплатить оставшуюся сумму. Во Внешторгбанке досрочно выплатить кредит можно по истечении полугода. По единовременному кредиту Сбербанка первые шесть месяцев выплачиваются только проценты, а с седьмого месяца можно начинать погашать основной долг любыми долями. Если вы решаете досрочно погасить кредит или его часть в течение шести месяцев с момента его выдачи, то надо быть морально готовым внести плату за досрочное погашение кредита в размере 3% от суммы платежа, превышающей сумму процентов за пользование кредитом. Русский Стандарт, Home Credit при досрочном погашении взимает комиссию в размере 1,9%.

Реальные ставки по потребительским кредитам узнать "с порога" нельзя практически ни в одном банке. Схема одинакова: в рекламе указывается ставка в 10–12%, а в действительности с учетом всяческих непроцентных платежей приходится платить вдвое, а то и втрое больше. Этой порочной практикой заинтересовалась сначала Федеральная антимонопольная служба (ФАС), а потом и Центробанк. В итоге ФАС опубликовала стандарты раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов. Банк обязан: информировать клиента о процентной ставке, единовременной комиссии, о платежах, взимаемых неоднократно, об условиях досрочного погашения кредита, штрафных санкциях и тарифах по обслуживанию банковских карт.

Практически каждый коммерческий банк России, оказывающий услуги физическим лицам, предлагает потребительские кредиты. Рынок потребительского кредитования увеличивается с каждым днём. Условия кредитования разнообразны.

Кредит можно взять в офисе банка или прямо в торговой фирме, оформить за 30 мин или ждать решения о выдаче ссуды неделю, потребительские ссуды могут быть обеспеченными или необеспеченными, выдаваться на 3 месяца или 5 лет. Главное преимущество потребительских кредитов - доступность и относительная лёгкость оформления. А возможность взять ссуду на небольшую сумму облегчает бремя погашения кредита.

                    

3.2 Ипотечное кредитование

 

Ипотечный кредит - это кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

   По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:  

-          земельные  участки;

-       предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-          жилые  дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

-          дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

-          воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки".

Иностранные аналитики считают, что предоставлением льготных условий ипотечного кредитования государство пытается смягчить переход от бесплатного жилья, предоставлявшегося очередникам, к свободному рынку недвижимости, сделавшему новые квартиры совершенно недоступными для некоторых категорий россиян (в частности, для молодых семей). Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

I. Двухуровневая или американская  модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

В настоящее время по программе АИЖК работают все регионы России по единой системе рефинансирования. Объем ежемесячного выкупа составляет в среднем около 4 576 354 тыс. рублей закладных по всем продуктам.

Предметом рефинансирования АИЖК в настоящее время является стандартный кредит: срок от 3 года до 15 лет; процентная ставка — 15% годовых в рублях; сумма кредита — не более 70% и не менее 30% стоимости жилья; максимальный размер ежемесячного платежа в погашение кредита — не более 50% дохода заемщика.

По состоянию на декабрь 2013 года количество закладных, а значит, количество семей, которые получили стандартный ипотечный кредит, составило 14 788 единиц (на сумму 5,7 млрд руб.). Средний размер кредита, учитывая региональный характер деятельности АИЖК, составляет 387,8 тыс. руб., средний размер платежа — 5,6 тыс. руб. в месяц, средняя площадь жилья в залоге — 51,9 кв. м.

Даже если исходить из того, что 30% доходов идет на погашение кредита (хотя разрешено и 50%), сегодня семья с доходом примерно 16 тыс. руб. (без налогообложения) может позволить себе взять такой кредит. В среднем доля агентства в общем количестве залогов составляет 26%.

II. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

- аренда жилья с последующим  выкупом;

- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

- дотирование местными властями  ипотечных агентств, тем самым  значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Тем не менее, ипотечное кредитование развивается всё интенсивнее, доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов растёт. О том, как быстро растёт объём частных ипотечных кредитов можно судить по официальным данным ЦБ РФ            (см. таблицу 3.3).

Таблица 3.3-Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации

 физическим лицам в 2013 году (млн. руб.)

№	Наименование показателя	1.05.13	1.08.13	1.11.13
1	2	3	4	5
1	Предоставлено кредитов физическим лицам, ед.	210 852	409 738	637 414
2	Объем предоставленных кредитов, млн. руб.	336 114	654 645	1 028 949

Таблица 2.3

1	2	3	4	5
3	Задолженность по предоставленным кредитам, млн. руб.	2 042 058	2 221 196	2 366 554
4	Средневзвешенный срок кредитования, месяцев	180	178,2	176
5	Средневзвешенная ставка, %
	- по выданным с начала года кредитам	12,8	12,7	12,6
	- по кредитам, выданным в течение месяца	12,6	12,5	12,3
6	Справочно: Приобретенные кредитными организациями права требования по ипотечным жилищным кредитам, млн.руб.	75 875	75 227	75 456

 

(АИЖК) в специальном сводном  отчете (использовались данные Банка  России, Росстата и Росреестра) подвело  итоги 10 месяцев развития российского рынка ипотечного кредитования. Как говорится в сообщении пресс-службы компании, ипотека динамично развивается, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. По данным АИЖК, в ноябре 2013г. выдано 637 414 ипотечных кредитов на общую сумму 1 028 949 млн. руб., превышая при этом объемы выдачи августа 2013 г. на 37% в денежном выражении.

Одна из причин хорошей динамики по ипотеке - это снижение ставок, говорит аналитик АИЖК Михаил Гольдберг. В III квартале 2013г. ставка кредита снизилась до 12,3%, что на 0,5% ниже, чем в I квартале (12,8%). "Уровень ссуд, по которым вообще нет никакой просрочки, превышает 95% от общего объема ипотечных ссуд, накопленных на балансах банков. Доля просроченных платежей не превышает 1,7%. Эти показатели не дают поводов для беспокойства", - уверен  он. Тем не менее, по его словам, в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - быстро ухудшиться.