Анализ рынка недвижимости

Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола

Общая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

В общую площадь жилых домов не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площадь в жилых домах, предназначенная для встроенно-пристроенных нежилых помещений.8

 

3.1. Кризисная ситуация на рынке недвижимости

Глобальный кризис, с которым мы столкнулись, стал принципиально новым для нашей страны явлением. На данный момент рынок не обвалился катастрофически, но всё же существенно затормозил свой рост. Сегодня строительные фирмы, которые рассчитывали переждать период падения спроса только за счёт внутренних резервов, испытывают нарастающие проблемы, ведь любой запас прочности имеет предел. В этой ситуации часть компаний окажутся вынуждены делать выбор между консервацией предприятия и его банкротством.

Сокращение персонала и офисных затрат, «замораживание» проектов и сворачивание финансирования уже было. На очереди – избавление от активов, которые ещё год назад считались высококвалифицированным имуществом, но сейчас их значительная часть потеряла свою ликвидность.9

Объекты недвижимости, подвергнутые сегодняшней «заморозке», условно можно разделить на две группы. К первой относятся проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Вторая группа – строящиеся объекты различной степени готовности, завершение строительства которых откладывается из-за проблем финансирования. Однако такая процедура чревата серьёзными затратами и непредсказуемыми последствиями.10

В I квартале 2009 года рынок жилой недвижимости сократился на 30% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

Главной тенденцией на рынке становится сокращение однокомнатных квартир и студий. Сегодня только половину покупателей приобретают недвижимость в рассрочку, остальные выплачивают всю сумму единовременно. На вторичном рынке ожидается падение цен. Большинство сделок в последнее время совершается с малогабаритными квартирами. Я считаю, что повышение цен будет возобновлено только после процесса возобновления кредитования, т.к. не все семьи способны осуществлять полный платёж. Если посмотреть уровень населения находящийся за чертой бедности, то это будет около половины города, а число среднестатистических семей не превышает 27% населения Санкт-Петербурга.

Конечно, затраты на строительство сократились в целом, на деньги на строительном рынке есть. В этом году спрос на частные дома и коттеджи больше, чем в докризисные времена. Дорогой рынок долевого строительства теряет доверие и своего клиента. Люди стали отдавать предпочтение не такой дорогой, но при этом надёжной загородной недвижимости. Спрос выстроился под проекты с разумной экономикой.

Несмотря на кризис, жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга не намерен снижать темпы расселения коммунальных квартир. Так в нынешнем году планируется расселить около 2 тыс. коммуналок, в которых проживают 3,5 тысяч семей.

Из городского бюджета на социальные выплаты очередникам, проживающим в коммуналках, выделят 1 млрд руб. Однако, несмотря на уменьшение финансирования на треть, расселить предполагается не меньше,  чем в минувшем году. На сегодняшний день насчитывается более 109 тысяч коммунальных квартир, при этом, одной из наиболее острых проблем при расселении остаются завышенные требования жильцов и невозможность им договориться между собой. Наиболее успешным вариантом расселения остаётся выкуп всех комнат одного из соседей и переселение остальных в другие квартиры.

На сегодняшний день фактически расселены 374 коммуналок, а новым жильём обеспечены более 600 семей. За счёт инвесторов оказано содействие 2,5 тыс. семей для расселения 1080 коммунальных квартир. В 2008 году в Петербурге в рамках целевой программы получили «добро» на расселение почти 1,7 тыс. коммуналок, в которых поживают более 3,5 тыс. семей.

Конечно эти цифры недостаточны для полного решения проблемы, нужны огромные вложения, большую часть которых должны осуществлять инвесторы.

Вообще, в каждой стране кризис протекает по-разному. Для России прогноз австрийских партнёров выглядит следующим образом: в течение двух лет продолжится спад, но небольшой, в пределах 10-15%, потом 5-7 лет будет постепенный подъём рынка. Российский строительный рынок с приходом весны оживает и достаточно быстро набирает  объёмы.

Кризис, как критика, в определённой степени полезен для рынка. Он спасает его от застоя, заставляет привести себя в порядок, избавиться от лишнего и начать работать более эффективно и качественно.

 

Объём работ в строительстве за прошлые годы:

 Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", за 2008 г. составил 112,8% к уровню 2007 г,.11 Т.е. в 2008 году ввод жилья составил    2, 63 млн. м. кв.

Ввод в действие строек и объектов12

 Рассматривая  тему недвижимости, нельзя не затронуть такой пункт, как нацпроект: «Доступное и комфортное жилище гражданам России». Его работа проходила  с 2006 по 2008 год, в марте 2009 года был упразднён сам департамент. Теперь финансирование отдельных мероприятий идёт по разряду государственной поддержки отрасли (выкуп жилья у застройщиков), либо по отдельным ведомственным категориям (квартиры для военнослужащих). Из федерального бюджета на реализацию нацпроекта было направлено 262,2 млрд руб. больше всего «неисполненных назначений» получилось по итогам 2007 года – 19,75 млрд руб. в 2008 году объём неисполненных обязательств составил 14,8 млрд руб. деньги «зависли» в том числе из-за того, что было поздно принято решение о  выделении бюджетных средств на покупку квартир в рамках подпрограммы «выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Для поддержки строительной отрасли в рамках антикризисных мероприятий Правительство РФ решило направить 32,6 млрд рублей на приобретение уже построенного жилья для Минобороны РФ, ещё 60 млрд руб для поддержки системного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов.

Этим саамы члены счётной палаты хотят сформировать госзаказ, чтобы поскорее обеспечить жильём льготников, «с определением количества квартир, которые необходимо построить». В условиях кризиса это поможет решить две проблемы: поддержать рынок жилья и, в конечном счёте, граждан, стоящих в очередях.13

 

 

3.2. Ипотечное кредитование

Проблема ипотечного кредитования существовала всегда, сейчас, во время кризиса, она выступает наиболее остро.  За первые 3 месяца этого года петербургские кредиторы выдали 693 жилищные  ссуды. Масштабы «ипотечного» бедствия налицо: примерно столько же в I квартале 2008 года оформил только ВТБ24. Объёмы ипотечного кредитования сократились втрое, если сравнивать с IV кварталом прошлого года, и в 10 раз относительно I квартала 2008 года. Общая сумма выданных с начала 2009 года ссуд – 1,4 млрд.

Сегодняшняя ипотека по условиям и объёмам очень напоминает 2005 год: минимальные ставки – 15-16% в рублях; первоначальный взнос от 30%. Средняя сумма займа около 2 млн руб. многие кредиторы вынуждены пересмотреть условия, приостановить наиболее рисковые программы и внимательнее отнестись к оценке платёжеспособности клиентов. Снизился и сам процесс, клиенты не готовы брать на себя кредитные обязательства.

Госбанки («Сбер» и ВТБ24) сохранили свои позиции на рынке – совокупно 80%, хотя их объёмы кредитования тоже снизились в разы. Оставшаяся доля приходится на «Санкт-Петербург», банки, работающие по стандартам АИЖК, а также кредиторов, предоставляющих не более 10 ссуд в месяц по собственным программам.

Как и в конце 2008 года, Абсолют Банк вообще не предоставил отчёта о выданных ссудах; причину в банке не разъясняют, хотя заявляют, что ипотечное кредитование ведётся. Аналогичная ситуация с Городским ипотечным банком – цифры неизвестны.

Вдвое увеличилась выдача ссуд по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования: региональные партнёры возобновляют сотрудничество с АИЖК (впрочем, пока доля этих кредитов в общей массе не существенна).

Если учесть, что подавляющее большинство ссуд было выдано для приобретения жилья на вторичном рынке, получается, что на них пришлось лишь 6% сделок за I квартал (всего в городе было зарегистрировано 10 703 сделки). В 2008 году, по разным оценкам (и в разные периоды), ипотечная доля рынка составляла от 15 до 30%. Очевидно, что восстановить объёмы кредитования до уровня 2008 не удастся ещё долго.14 Динамику ипотечного падения15 см. Табл. 1

 

Банк-кредитор	2008 год		I квартал 2009 года
	Число кредитов за год, шт.	Число кредитов за IV квартал, шт.	Число кредитов, шт.	Объём, млн руб.	Средняя сумма кредита, млн руб.
Северо-Западный банк Сберегательного банка России	4217	960	416	801,5	1,92
Банк «ВТБ24»	2922	420	114	289,5	2,53
Банк «Санкт-Петербург»	2033	195	42	65,6	1,56
Городской ипотечный банк	794	118	-	-	-
Банки, работающие по собственным программам ипотечного кредитования16	4621	47	65	150	2,3
«Городская программа ипотечного кредитования», банки-партнёры Агентства	509	24	56	105,8	1,89
Банк «КИТ-Финанс»	1290	-	-	-	-
Банк «Абсолют»	1108	-	-	-	-
ИТОГО	16 700 (43,2 млрд руб.)	1646 (4,3 млрд руб.)	693	1412,4	2,03

 

Также интересен тот факт, что же будут делать банки с недвижимостью, полученной за долги, и выгодно ли им это?

Множество экспертов сходятся на едином мнении, что банки будут до последнего пытаться эту недвижимость не получить. Банки никогда не любили непрофильные активы, финансовые структуры интересуют только деньги. Сейчас не так просто реализовать недвижимость, подавать её придётся с дисконтом (по отношению к первоначальной оценке). В итоге рыночная стоимость или стоимость продажи может оказаться ниже залоговой.

Выброс на рынок «ипотечных» квартир приведёт к цепной реакции: цены снизятся ещё больше – банкам станет ещё труднее вернуть свои деньги. И сами кредиторы это понимают: продают жильё только в крайнем случае, если заёмщик точно не сможет платить по ссуде. На самом деле на рынке жилья таких объектов единицы.

Говоря об ипотечном кредитовании, также хочется отметить, что Президент РФ, Дмитрий Медведев заявляет, что государство в случае необходимости готово выделить дополнительные средства.

Революционные меры принимает государство в отношении всех банков, получивших господдержку. Теперь они должны кредитовать предприятия и население по  ставке не выше ставки рефинансирования плюс 3%. Сейчас ставка рефинансирования составляет 13%, а это значит, что максимальная ставка по кредиту не должна превышать 16%. В реальности же она приближается к 20%.

Министр финансов, Алексей Кудрин уточнил, что кредитовать по ставке 16% должны только банки, получившие субординированные кредиты. Банков, получивших от ЦБ беззалоговые кредиты, это не касается.

Субординированные кредиты выданы на сегодняшний день:

• Сбербанку – 500 млрд. руб.,
• ВТБ – 200 млрд. руб.,
• Россельхозбанку – 25 млрд. руб.,
• Газпромбанку – 15 млрд. руб.,
• Аьфа-банку – 10,2 млрд. руб.,
• Номос-банку – 4,9 млрд. руб.,
• Ханты-Мансийскому банку – 2 млрд. руб.

Сейчас акционеры банка должны на рубль такова кредита привлечь ещё рубль со стороны. А размер субординированного кредита не может превышать 30% капитала банка.

От пика цен с сентября 2008 года – к апрелю 2009 года квартиры подешевели на 13, 4% в рублях, в том числе за 1 квартал – на 7%. Сначала года больше всего в цене сдали «единички» - минус 8%, «двушки» - минус 7%, «трёшки» - минус 6%. Быстрее остальных сдавали дешёвые объекты низкого качества (которые ещё год назад дорожали опережающими темпами): панельные «хрущёвки» и «корабли» потеряли 9%. Чуть меньше подешевели «панельки» 1970-80-х годов – минус 8%, цены на современные кирпичные дома упали на 7%, а в старом фонде на 6%.