Анализ рынка недвижимости

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

— путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

— косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

• создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
• удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация;
• установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
• контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
• введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
• выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

 

 

 

1.2. Оценка недвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости – это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости.  Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценки одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

Методика также является одной из составляющих. Подробнее методику оценки жилья мы рассмотрим в Главе 2.

1.2.1. Виды стоимости, концепции стоимости жилья

 
Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная. 
Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости:

1. наиболее распространенной является  оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее  вероятная цена продажи объекта  недвижимости на свободном рынке.

2. Стоимость в эксплуатации отражает  важность объекта для конкретного  субъекта, у которого может отсутствовать  намерение выставить объект на  продажу. Стоимость в эксплуатации  основана на доходности, полезности  и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3. Стоимость для целей налогообложения  базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4. Страховая стоимость основана  на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных  риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5. Для объектов, предоставляемых  в залог, определяется залоговая  стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает  получить при продаже объекта  недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6. Инвестиционная стоимость –  это стоимость капитальных вложений  для конкретного инвестора с  учетом его требований к инвестициям.

7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

 

 

1.2.2. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная  активность снижается «тормозится»  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов  рынка недвижимости (наиболее массовым  является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

1.3. Основные индикаторы  рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья. 

Индекс активности рынка

Данный индикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активности предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга

 

 

Индекс ценовых ожиданий продавцов

Данный индикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку. Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья Санкт-Петербурга

Индекс арендных ставок

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение средней арендной ставки в рублях в январе 2008 года).

 

Индекс доходности

Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге, % годовых

 

 

Изменение цен на квартиры в районах

 Данный  индикатор показывает текущий  средний уровень цен предложения  на вторичном рынке и рынке  строящегося жилья по административным  районам Санкт-Петербурга.

 

Вторичный рынок жилья

Район:	Индекс (руб. / кв. м)
Адмиралтейский	87131.6
Василеостровский	93547.4
Выборгский	80568.0
Калининский	76526.2
Кировский	75133.2
Красногвардейский	75031.4
Красносельский	66879.7
Московский	86999.7
Невский	73120.3
Петроградский	103609.5
Приморский	76203.8
Фрунзенский	72123.7
Центральный	103460.7
Всеволожский	54897.4
Колпинский	59533.6
Кронштадтский	60880.4
Курортный	71470.6
Петродворцовый	63658.0
Пушкинский	72743.8
Область	39116.5

 

Первичный рынок жилья

Район:	Индекс (руб. / кв. м)
Адмиралтейский
Василеостровский	91337.6
Выборгский	65642.7
Калининский	68294.8
Кировский	70368.6
Красногвардейский	71435.6
Красносельский	59934.3
Московский	71542.0
Невский	63913.0
Петроградский	136207.6
Приморский	65787.3
Фрунзенский	65386.9
Центральный	132530.0
Всеволожский	48538.0
Курортный	61546.2
Петродворцовый	67198.3
Пушкинский	49139.4
Область	40733.8

 

Текущие средние цены предложения на рынке аренды жилья. (руб./месяц)

Район:	комнаты	однокомнатные квартиры	двухкомнатные квартиры	трехкомнатные квартиры
Адмиралтейский	8788.7	21809.5	28163.9	39849.1
Василеостровский	8563.2	19203.0	26675.1	39193.0
Выборгский	8046.1	16494.4	20553.9	29550.4
Калининский	7940.9	15438.3	19273.6	25845.1
Кировский	7676.9	15744.8	19576.2	21733.1
Красногвардейский	7893.4	15296.5	19317.3	27034.5
Красносельский	7237.5	14247.0	17310.5	21219.6
Московский	8362.6	16742.3	21844.9	33750.5
Невский	7960.4	15498.5	19157.3	24078.1
Петроградский	8623.2	24875.0	34888.9	44720.6
Приморский	8354.3	17347.5	21833.9	29834.0
Фрунзенский	7837.2	15480.8	18795.9	24835.4
Центральный	8973.0	25013.7	36772.9	47658.2
Всеволожский	7270.8	11705.3	15742.9	19000.0
Колпинский	6486.3	11068.2	14618.2	17823.5
Кронштадтский	0.0	10666.7	15000.0	0.0
Курортный	7200.0	15077.8	21450.0	29444.4
Петродворцовый	6176.5	13108.7	16617.6	18200.0
Пушкинский	7171.4	13527.8	16637.9	29381.0
Область	5909.1	10414.7	11740.7	12111.1