Оценка предприятия

 

 

Таблица 5. Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка

 

Район	Краткае описание	Площадь участка, кв. м.	Цена предложения, руб.	Стоимость 1 кв. м., руб.	Корректировка на цену предложения	Корректировка на оцениваемые права	Корректировка на площадь земельного участка	Корректировка на местоположение	Скорректированная стоимость, руб.	Вес аналога	Вклад в итоговую величину стоимости, руб.
Центральный район	Земельный участок под строительство  офисно-торгового здания на ул. Писарева. (право собственности)	1 000	5 500 000	5 500,00	0,95	0,90	0,50	1,00	2 475,00	0,10	247,50
Октябрьский район	Земельный участок под строительство  офисно-торгового здания на ул. Богаткова. (право собственности)	4650	15 000 000	3 225,81	0,95	0,90	0,70	1,10	2 235,48	0,10	223,55
Центральный район	Земельный участок под строительство  административно-торгового здания, центральный район. (право собственности)	3 700	18 000 000	4 864,86	0,95	0,90	0,70	1,00	3 064,86	0,10	306,49
Центральный район	Земельный участок в центральной  части города, 1,5 га, под квартальную застройку, 800 кВт, тепло 1,2г к/кал., с готовым пакетом документов. (право собственности)	15000	37 000 000	2 466,67	0,95	0,90	0,80	1,00	1 776,00	0,40	710,40
Ленинский	Земельный участок под малоэтажную  застройку. Продает собственник. (право  собственности)	26 000	12006000	461,54	0,95	0,90	0,80	1,20	398,77	0,30	119,63
Стоимость права аренды 1 кв. м. руб.											1607,57
Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 71 024 кв. м., руб.											114 175 742,2

 

 

Анализ остальных статей баланса, таких как дебиторская  и кредиторская задолженность, запасы, а также незавершенной строительство, отражены на балансе по рыночной стоимости  и не нуждаются в корректировке

Все составляющие при расчете  стоимости предприятия методом  чистых активов приведены в таблице 6.

 

Таблица 6. Расчет стоимости предприятия методом чистых активов, тыс. руб.

 

I	Активы	Код строки в балансе	Балансовая стоимость	Балансовая стоимость	Балансовая стоимость  на дату оценки	Скорректированная стоимость на дату оценки
			01.01.2010	01.01.2011	01.04.2012	01.04.2012
1	Нематериальные активы	110	0	0	0	0
2	Основные средства	120	62 846	134 396	163 023	220 330
3	Незавершенное строительство	130	28	0	114	114
4	Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0	0	0
5	Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения (за исключением выкупленных собственных акций)	140+250	0	28	0	0
6	Прочие внеоборотные активы (включая отложенные налоговые активы)	145+150	21	-30	76	76
7	Запасы	210	719	971	1 004	1 004
8	Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	218	21	190	190
9	Дебиторская задолженность (за исключением задолженности учредителей по взносам в Уставный Капитал)	230+240	1 843	2 266	12 308	12 308
10	Денежные средства	260	242	438	1 399	1 399
11	Прочие оборотные активы	270	741	1 542	1 300	1 300
12	Итого активы, принимаемые к расчету (сумма п. 1-11)		66 658	139 632	179 414	236 721
II	Пассивы
13	Долгосрочные обязательства по займам и кредитам	510	0	0	0	0
14	Прочие долгосрочные обязательства (включая отложенные налоговые обязательства)	515+520	197	1 265	496	496
15	Краткосрочные обязательства по займам и кредитам	610	0	0	1	1
16	Кредиторская задолженность	620	1 335	2 274	21 263	21 263
17	Задолженность учредителям по выплате доходов	630	0	0	0	0
18	Резервы предстоящих расходов	650	0	0	0	0
19	Прочие краткосрочные обязательства	660	0	0	0	0
20	Итого пассивы, принимаемые к расчету (сумма п. 13-19)		1 532	3 539	21 760	21 760
21	Стоимость чистых активов (итого активов минус итого пассивов п.12-п.20) без учета стоимости права аренды земельного участка		65 126	136 093	157 654	214 961
22	Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 71 024 кв. м., руб.					114 176
23	Индекс изменения балансовой стоимости  чистых активов.		0,48	0,63
	Стоимость чистых активов (итого активов минус итого пассивов п.12-п.20) с учетом стоимости права аренды земельного участка		99 719	208 381		329 141

 

 

Таким образом, рыночная стоимость бизнеса (100% пакета акций) ОАО «Стадион «СПАРТАК», рассчитанная в рамках затратного подхода  методом чистых активов, по состоянию  на 07.04.2012 г. составляет  329 141 000 руб.

2.2. Оценка бизнеса ОАО «Стадион «Спартак» доходным подходом

Методологические  аспекты применения модели Эдвардса-Белла-Ольсона (ЕВО) в рамках доходного подхода

В данном отчете использовалась становящаяся в  последнее время все более  популярной модель Ольсона (ЕВО),  которая, как и доходный подход в целом, ориентирована на получение стабильной оценки внутренней стоимости компании (intrinsic value), являясь максимально свободной  от влияния временных конъюнктурных факторов и сохраняющей свою значимость на длительный период времени.

Как уже было сказано выше, ставка дисконтирования  в применяемой нами модели Ольсона  зависит от безрисковой ставки - доходности наиболее надежных долгосрочных государственных облигаций, номинированных в иностранной валюте (в России это 30-летние евробонды), и премии по доходности, характерной для данной отрасли. Безрисковая и отраслевая ставки (премия за отраслевой риск) рассматриваются  здесь как «чистые» факторы (т.е. очищенные и свободные от взаимовлияний), поэтому допускается их простое  сложение в итоговой ставке стоимости  капитала.

Некоторое упрощение при этом компенсируется тем обстоятельством, что в модели Ольсона (ЕВО) ставка дисконтирования  не является таким критичным параметром как в других моделях дисконтирования  доходов и небольшие искажения  при ее определении не приводят к  сколько-нибудь существенным отклонениям  в оценке.

В качестве безрисковой выбирается ставка доходности к погашению долгосрочных долговых обязательств - 30-летних еврооблигаций  РФ (Euro USD 2030). Поскольку данные облигации номинированы в долларах США, аналогичны по срочности и условиям выпуска американским 30-yr Treasury bonds (30-летним казначейским обязательствам), то разница между их доходностями отражает премию странового (в т.ч. политического) риска России, оцененную рынком российских евробондов.

Данные  отраслевых премий за риск над безрисковой  ставкой взяты из приложения к  статье «Toward an Ex Ante Cost-of-capital» (W.R.Gebhardt, C.M.C.Lee, B.Swaminathan, working paper 2004). Данные ставки, рассчитанные Ex-Ante с использованием модели Ольсона, имеют преимущество актуальности по сравнению с историческими ставками (т.е. рассчитанными Ex-Post) и, исходя из самого метода их получения, наилучшим образом подходят для проведения расчетов стоимости с помощью модели Ольсона (ЕВО). Кроме того, использование премий, рассчитанных для зарубежных компаний, обосновано и для отечественных фирм, поскольку Россия активно интегрируется в мировое экономическое пространство и готовится стать членом ВТО, а многие российские предприятия применяют международные стандарты в бухучете, кадровой политике, маркетинге и т.д., причем некоторые из них имеют котировки своих акций на западных биржах.

Рыночная  стоимость ОАО «Сталион «СПАРТАК»  по модели Ольсона отражена в таблице 7 и проиллюстрирована на  рис. 12.

 

Таблица 7. Динамика рыночной стоимости ОАО «Стадион «СПАРТАК»

	Показатели	Доп. инф.	01.01.2011	07.04.2012
bt	Чистые активы (тыс. руб.)		208 381	329 141
bt-1	Чистые активы в предыдущем периоде (тыс. руб.)		99 719	208 381
xt	Чистая прибыль (тыс. руб.)		-1 860	2 920
E[xt+1]	Ожидаемая чистая прибыль в следующем  году (тыс. руб.)		-2 663	14 729
bt ($)	Чистые активы (тыс. долл.)		7 384	11 956
bt-1 ($)	Чистые активы в предыдущем периоде (тыс. долл.)		3 534	7 384
xt ($)	Чистая прибыль (тыс. долл.)		-66	106
E[xt+1] ($)	Ожидаемая чистая прибыль в следующем  году (тыс. долл.)		-94	535
rt	Ставка дисконтирования		8,56%	8,06%
	Доходность к погашению Euro USD 2028		6,62%	6,12%
	Премия Ex-Ante	Fin	1,94%	1,94%
xat	"Сверхдоходы" (тыс. руб.)		-19107,74	-12531,98
xat ($)	"Сверхдоходы" (тыс. долл.)		-677,10	-455,21
ω	Вес влияния "сверхдоходов" за предыдущий период		0,34	0,34
γ	Вес влияния "другой информации"		0,77	0,77
ξ	Значимость "сверхдоходов"		3,35	3,29
Pt	Стоимость предприятия (в тыс. руб.)		120 936	287 972
Pt (%)	Стоимость пакета акций (в тыс. руб.)	56,33562%	68 130	162 231
	Курс $	28,22	28,22	27,53
Pt  ($)	Стоимость предприятия (в тыс. долл.)		4 285	10 460
Pt  ($,%)	Стоимость пакета акций (в тыс. долл.)	56,33562%	2 414	5 893

 

 

 

 

 

Рис. 12. Динамика рыночной стоимости ОАО «СТАДИОН «СПАРТАК» (в руб.)

 

Итак, стоимость бизнеса (100 % пакет) ОАО  «Стадион «СПАРТАК», определенная в  рамках доходного подхода согласно модели Ольсона, на 07.04. 2012 г. составляет    287 972 000 рублей.

 

 

 

 

 

2.3 Согласование результатов оценки, полученных различными подходами

 

В данной работе при расчетах рыночной стоимости акций применялся метод  чистых активов. Чистые активы использовались в качестве исходных данных для модели Ольсона.

Методы сравнительного анализа  не применялись. Ввиду отсутствия данных о рыночной стоимости акций аналогичных предприятий его сравнение с российскими или зарубежными аналогами не представляется возможным, поэтому данный метод не применялся.

Результаты, полученные с применением  различных методов, приведены в  таблице 8.

 

Таблица 8. Результаты оценки

Пакет акций	Методы оценки
	Чистые активы		Сравнительный подход		Дисконтирования потоков (ЕВО)
100%	329 141 000	0		287 972 000

 

Для определения  итоговой величины стоимости 100% пакета акций использован метод средневзвешенной единицы, согласно результатам которого, присвоены определенные весовые  коэффициенты. Сумма весовых коэффициентов для всех подходов равна единице.

При окончательном  решении  о рыночной стоимости  объектов оценки, веса распределились следующим образом:

• метод чистых активов – 0,50;

-     метод дисконтирования потоков  (ЕВО) - 0,50

     В итоге при согласовании мы  получили следующий результат: 

 

Таблица 9. Итоговый результат оценки

Оценка	Чистые активы	Дисконтирования потоков (ЕВО)	Заключение о рыночной стоимости 100 % пакета акции
Весовые коэффициенты	0,5	0,5
Значение	329 141 000	287 972 000	308 556 000