Оценка предприятия

Расчет  чистых активов производится в соответствии с «Порядком оценки стоимости  чистых активов акционерных обществ», утвержденным Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29 января  2003 года №№ 10н, 03-6/пз.

В общем  виде алгоритм проиллюстрирован на рис. 11:

 

Рыночная стоимость

Активы

Обязательства

      

 

 

Рис. 11. Алгоритм расчета чистых активов  предприятия

 

Процедура определения стоимости бизнеса  методом чистых активов включает в себя, как правило, следующие  шаги:

• оценка материальной собственности (недвижимость, машины, оборудование) по рыночной стоимости;
• выявление и оценка нематериальных активов;
• перевод финансовых активов в текущую рыночную стоимость;
• перевод обязательств в текущую рыночную стоимость;
• внесение учетных поправок и подготовка скорректированного баланса;
• определение стоимости собственного капитала как разницы между совокупной стоимостью активов и текущей стоимостью обязательств.

Оценка  рыночной стоимости предприятия  методом чистых активов

Проанализировав состояние оцениваемого бизнеса  и достоверность исходной информации, мы сделали вывод о целесообразности использования метода чистых активов для реализации затратного подхода, учитывая следующие условия:

1. Предприятие владеет значительными материальными активами, а нематериальные активы несущественны.
2. Труд доставляет небольшую добавленную стоимость услугам компании.
3. Финансовый баланс отражает все материальные активы компании.
4. Предполагается, что компания будет оставаться действующим предприятием
5. Значительная часть компании составлена из ликвидных активов.

 

Необходимо  отметить, что реализация данного  метода, ограничивается следующим условием:

            Оценка производится применительно  к дате, отличной от конца года. Поэтому оценщик должен воспользоваться  промежуточными отчетными данными,  относящимися к кварталу, завершаещемуся  накануне или ближайшему к  дате оценки. Но квартального  бухгалтерского баланса за 1 квартал  2012.г. на дату оценки нет,поэтому решено было воспользоваться данными на 1.01.2012 г. 

Корректировка отдельных статей баланса

          Единственная статья баланса,  для которой было решено произвести  корректировку, были основные  средства предприятия. Заказчиком  была предоставлена следующая  информация:

 

Таблица 4 Исходная информация для оценки предприятия

Группа	Восстановительная стоимость на 01.01.2012	Амортизация на 31 число тек.м-ца(всего)	Остаточная ст-ть на 31е число тек.м-ца	Корректировка	Скорректированная стоимость, руб.
Здания (100)	85 555 951,25	22 084 974,51	63 470 976,74	1,398	88732425,49
Сооружения (202,203)	95 033 358,42	21 483 326,34	73 550 032,08	1,405	103337795,1
Машины, в т. ч.		0,00	0,00
силовые (400, 407)		0,00	0,00
рабочие (414, 420, 425, 445, 458,461, 491, 493)	12 231 523,60	7 532 321,40	4 699 202,20	1	4699202,204
информационные (456, 459, 470, 490, 480)		0,00	0,00		0
в т. ч. вычислительная техника  (480)		0,00	0,00		0
Транспорт (502,504)		0,00	0,00		0
Производственный инвентарь (600, 700)		0,00	0,00		0
Др виды основных средств (300, 301)	20 034 623,00	6 765 296,95	13 269 326,05	1	13269326,05
Итого	212 855 456,27	57 865 919,19	154 989 537,08		210 038 748,8

 

 

Группа	Восст-я ст-сть на 31-е число тек  мес	Аморт на 31-е число тек месяца (всего)	Остаточная ст-сть на 31-е число  тек мес	Корректировка	Скорректированная стоимость, руб.
Здания (100)	5 894 836,52	2 489 521,62	3 405 314,90	1,398	4 760 630,24
Сооружения (202,203)	1 806 054,18	175 762,22	1 630 291,96		2 290 560,20
Машины, в т. ч.	0,00	0,00	0,00
силовые (400, 407)	674 107,00	177 311,19	496 795,81	1,405	496 795,81
рабочие (403,406,410,414, 416,420, 425, 433, 445, 457,458, 459,491, 493)	1 982 030,54	457 606,78	1 524 423,76	1	1 524 423,76
информационные (456, 459, 470, 490, 480)	950 986,11	491 616,19	459 369,92	1	459 369,92
в т. ч. вычислительная техника  (480)	412 073,11	117 714,68	294 358,43	1	294 358,43
Транспорт (502,504)	1 052 290,00	883 329,18	168 960,82	1	168 960,82
Производственный инвентарь (600, 700)	685 033,80	389 790,44	295 243,36	1	295 243,36
Др виды основных средств (300, 301)	0,00	0,00	0,00	1	0,00
Итого	13 045 338,15	5 064 937,61	7 980 400,54	1	10 290 342,54

 

Корректирующие  коэффициенты по зданиям и сооружениям  были взяты на основании индексов перехода (корректирующие коэффициенты на декабрь 2011 г. по сравнению с декабрем 2009 г.) так как оценщику стало известно, что последняя переоценка производилась на 01.01.2010. Стоимость оборудования не корректировалась.

Кроме того, здания рассчитывались по стоимости  замещения, без учета права аренды земли. Земельный участок, на котором  расположены объекты, находится в аренде, договор аренды №3098 от 19.06.2006 г. Площадь земельного участка составляет 71 024 кв. м. Для обоснованного применения метода чистых активов необходимо определить стоимость права аренды данного земельного участка, принадлежащего предприятию.

         Расчет стоимости права аренды земельного участка

    Состояние рынка прав аренды  земельных участков на дату  оценки – рынок купли-продажи  аналогичных земельных участков, а также их прав аренды полностью не сложился.

   Согласно Распоряжению Минимущества  России от 10.04.03 г. № 1102-р «Об  утверждении методических рекомендаций  по определению рыночной стоимости  земельных участков», рыночная  стоимость земельного участка  определяется исходя из принципов  полезности, спроса и предложения,  замещения, изменения, внешнего  влияния, изложенных в разделе  II Методических рекомендаций по  определению рыночной стоимости  земельных участков, утвержденных  распоряжением Минимущества России  от 06.03.2008 N 568-р.   Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На рыночном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

        В настоящем отчете оценка  стоимости права аренды земельного  участка осуществлялась методом  сравнения продаж аналогичных  земельных участков.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Расчет  рыночной стоимости права аренды участка земли с использованием метода сравнения продаж  основан  на  принципе  замещения.  Для  использования  метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемых земельных участков.

Данный  метод включает в себя следующие  этапы:

- подбор   участков   земли,   сопоставимых   по   ценообразующим   факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

-  внесение  поправок в цены продаж сопоставимых  земельных участков, позволяющих  учесть отличия объекта оценки  от сопоставимого объекта по  выбранным факторам стоимости  (корректировка цен продаж сопоставимых  объектов);

-  расчет  стоимости земельного участка  как среднего или средневзвешенного

значения  скорректированных цен сопоставимых объектов,

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную  для  данного   сегмента  рынка   единицу   измерения   (например,   стоимость   гектара, квадратного  метра земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных  участков осуществляется по следующим  элементам сравнения:

 

      

  Имущественные права

Юрисдикция  объектов недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно  утверждать, что при  прочих равных условиях цена продажи будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности  на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи земельного участка покупателю передаются права собственности в полном объёме: владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Введение тех или иных  ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объектов, а, следовательно, и цену продажи.

 

Условия финансовых расчётов при приобретении недвижимости.

 

Сделки  купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчётов при  их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1. расчёт покупателя с продавцом за счёт собственных средств и на дату продажи;
2. получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объектов недвижимости;
3. финансирование сделки купли-продажи объектов недвижимости самим продавцом, то есть предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам  купли-продажи согласно первому  варианту финансовых расчётов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчётов требует проведения корректировки цены продажи на  величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного  кредита при рыночной норме процента. -   время заключения сделки с объектом-аналогом; 

 

Местоположение и окружение

Пространственно-территориальные  координаты размещения того или иного  объектов недвижимости при определении  его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объектов недвижимости описывается  целым рядом характеристик. Для  объектов недвижимости селитебных территорий (городов, посёлков) это – транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.;

 

Правовые и градостроительные  ограничения по виду использования  и 
застройке земельного участка;

Ограничения или невозможность строительства  потенциально наиболее прибыльных объектов на рассматриваемом земельном участке  может значительно снизить или  повлиять на увеличение стоимости земельного участка

 

Физические характеристики: рельеф, размеры (площадь) и форма земельного участка;

Рельефом  размерами и формой земельного участка  во многом определяется его будущее использование, и соответственно привлекательность для инвестора.

 

Доступные коммунальные услуги (наличие  или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

 

Отсутствие  или несоответствие современным  требованиям тех или иных инженерных коммуникаций, ведет к большим  дополнительным затратам на строительство, а соответственно к меньшей привлекательности

Внесение  поправок в цены сопоставимых участков по всем элементам сравнения   осуществляется либо последовательно,   а   именно:  каждая   последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей, либо одновременно, в зависимости от значимости тех или иных корректировок. Так как в данном случае оценщик посчитал, что все корректировки по значимости одинаковые, то совокупная корректировка определялась одновременным внесением поправок по всем элементам сравнения

Для определения  рыночной стоимости данным подходом мы взяли объекты, сопоставимые по своим  характеристикам с объектом оценки.

Признак сопоставимости основан прежде всего  на наиболее эффективном использовании  сравниваемых объектов. 

Данные  об объектах-аналогах и расчет рыночной стоимости земельного участка приведены в таблице ниже.

Веса  вклада стоимости аналогов в стоимость  объекта оценки были взяты в соответствии с размером величины корректировки, т.е. стоимости аналога наименее подверженной корректировке придавался наибольший вес.