Жилищный фонд: понятие и классификация

 

 

Государственный учет жилищного фонда и государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России*. Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:

Раздел I. Сведения о принадлежности.

Раздел II. Экспликация площади квартиры.

Раздел III. Техническое описание квартир.

Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.

Жилищный кодекс предусматривает государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, что осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ст. 14, ст. 20 ЖК РФ).

Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, была обозначена государственная жилищная инспекция, которая подлежала образованию в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации». Постановлением определены органы государственной жилищной инспекции: Главная государственная жилищная инспекция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. Постановлением также утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

Данным Положением установлено, в какой области инспекция осуществляет контроль (круг вопросов). Так, в ее компетенции согласно Положению: контроль за техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту; обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг; осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д.

Органы инспекции вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.

Государственная жилищная инспекция обозначена в КоАП в качестве специального уполномоченного органа по контролю за содержанием, использованием и сохранностью жилищного фонда.

Статья 20 ЖК РФ посвящена вопросу государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его собственности, который должны осуществлять уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ.

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет также каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы государственной власти субъектов РФ — за использованием и сохранность жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ); органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда (п. 9 ст. 14 ЖК РФ).

Следует отметить, что Жилищный Кодекс содержит значительное число положений, определяющих ответственность за нарушение установленных правил использования и сохранности жилищного фонда и иные нарушения жилищного законодательства.

В ряде случаев предусматривается столь серьезная мера, как расторжение договора социального найма. Так, расторжение договора предусматривается ст. 29 ЖК РФ в определенном статьей порядке в случае самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения; ст. 83 ЖК РФ — в случаях разрушения или повреждения жилого помещения, несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, нарушения прав и интересов соседей, использования жилого помещения не по назначению.

Статьей 101 ЖК РФ предусмотрено расторжение договора найма специализированного жилого помещения в случае виновного поведения пользователей жильем. Расторжение договора «коммерческого» найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением предусматривается ст. 687 ГК РФ.

Следует упомянуть ст. 293 ГК РФ, которой предусматривается принудительное изъятие жилого помещения у собственника в случаях и порядке, установленных данной статьей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников относятся:

- принятие решений о реконструкции  многоквартирного дома (в том  числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах  использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений об определении  лиц, которые от имени собственников  помещений в многоквартирном  доме уполномочены на заключение  договоров об использовании общего  имущества собственников помещений  в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

- выбор способа управления многоквартирным  домом;

- принятие решений о текущем  ремонте общего имущества в  многоквартирном доме;

- другие вопросы, отнесенные к  компетенции общего собрания.

 

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме определен в ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. Общее собрание собственников многоквартирного дома проводится с целью решить общие вопросы принадлежащего им имущества, то есть общего имущества многоквартирного дома. По смыслу общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

 

Решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, когда решения должны быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.