Жилищный фонд: понятие и классификация

 

 

Теоретические вопросы

Вопрос 1. Жилищный фонд: понятие и классификация

 

Понятие жилищного фонда

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, причем в пределах нормы предоставления жилой площади (в соответствии со ст. 50 Жилищного кодекса).

Еще одно установленное законом - СТ. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации - требование: предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Учитывая все вышеизложенные положения ныне действующего законодательства, думается, что более широкое толкование понятия жилищного фонда будет более правильным.

В случае установления непригодности для проживания жилые дома и иные жилые помещения, не отвечающие установленным требованиям (не соответствующие на момент обследования санитарным и техническим требованиям), могут быть переоборудованы для использования в других целях, например для нужд торговых, бытовых и иных, либо снесены, если их дальнейшее использование и в качестве нежилых помещений является невозможным. Такое обследование должны осуществлять межведомственные комиссии из представителей органов местного самоуправления, жилищной организации, санэпидстанции, бюро технической инвентаризации, госпожарнадзора и других отраслевых специалистов.

Так, строительные нормы и правила (СНиП) и другие ныне действующие нормативные акты относят к непригодным для проживания жилые дома:

1) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных зон промьшшенных  предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП;

2) получившие повреждения в результате  землетрясений, просадок, неравномерных  осадок и т.п., если эти повреждения  не могут быть устранены с  одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

3) расположенные в опасных зонах  отвалов породы, угольных, сланцевых  шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, солевых потоков  и снежных лавин, могущих угрожать  застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

4) представляющие собой бараки, которыми следует считать одно  и двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного  проживания, с общей кухней и  санитарным узлом, как правило, деревянные, рассчитанные на короткий срок службы (10-20 лет);

5) при возникновении угрозы аварии (обрушения) в результате достижения  предельного физического износа  несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения  прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

6) после аварии, пожара, стихийного  бедствия в том случае, если  проведение восстановительных работ  технически невозможно или экономически  нецелесообразно;

7) в случае невозможности организации  обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

Являются непригодными для постоянного проживания жилые помещения:

1) в которых находятся предприятия, учреждения и оборудование, запрещенные  СНиП, эксплуатация которых приводит  к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

2) признанные непригодными для проживания;

3) имеющие дефекты планировки  и уровня внутреннего благоустройства;

4) санитарно-гигиенические условия  которых не отвечают установленным  требованиям;

5) находящиеся в аварийном состоянии, под угрозой обрушения единичных  строительных конструкций (плиты, балки, простынки, панели и Т.П.).

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания должно быть принято органом местного самоуправления на основании акта об отнесении здания к непригодным и других материалов, представляемых межведомственной комиссией. И только после утверждения этих актов решается вопрос либо о проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений, либо об их переоборудовании для использования в других целях, либо об их сносе, а также вопрос об отселении и улучшении жилищных условий граждан, в них проживающих, в установленном законом порядке.

 

Классификация жилищных фондов

Основания классификации жилищных фондов

Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный - совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности Российской  Федерации (жилищный фонд Российской  Федерации) и ее субъектам (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный  фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками  таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

 

Частный жилищный фонд

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

1) фонд, находящийся в собственности  граждан, - индивидуальные жилые  дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности  юридических лиц (созданных в  качестве частных собственников), построенный или приобретенный  за счет их средств, в том  числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов  с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

Собственность рассматривается в нескольких смыслах. Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов природы, естественных и созданных трудом. Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый. Квартира - это отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физических лиц.

Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация проводится посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер - когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной - когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может быть в форме денационализации - когда национализированное имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев. По содержанию приватизация близка к более широкому процессу разгосударствления, который включает в себя передачу государственного имущества в собственность органов местного самоуправления. Одна из форм приватизации - аренда имущества на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие виды приватизации: распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций - контрольного пакета. Приватизация различается по:

- масштабам;

- сферам экономической деятельности;

- видам собственности;

- способам осуществления;

- формам проведения (продажа, раздача - полная или частичная; выкуп; передача);

- методам (аукцион, конкурсные торги, выкуп работниками предприятия  или менеджером).

Содержание и характер приватизации во многом предопределяются типом экономических отношений, сложившихся в обществе, и национальной спецификой страны.

 

Государственный жилищный фонд

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд, состоящий в  государственной собственности  Российской Федерации и находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала.

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций (или, по меньшей мере, обладает солидным блокирующим меньшинством). Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.