Договор купли продажи

Купля-продажа недвижимости в прежнем законодательстве регулировалась как купля продажа строений и  стройматериалов и в отношении  продажи жилых домов существовали ограничения. Так, нельзя было продавать  дом чаще одного раза в течение 3 лет (ч. 1 ст. 227 ГК Каз ССР), нельзя было иметь в собственности одновременно два дома (ч.2 ст. 227). Новый Гражданский Кодекс устранил эти ограничения. Более того, с введением приватизации государственного и ведомственного жилья в настоящее время основная масса бывших государственных и ведомственных квартир принадлежит гражданам на праве собственности и количество принадлежащих лицу строений, в том числе жилых, законом не ограничивается. В российском Гражданском Кодексе в этом виде купли-продажи в качестве самостоятельного объекта выделены предприятия как имущественные комплексы, аналогичные нормы введены а ГК РК. Кроме того, круг объектов расширен в связи с возможностью приобретения в частную собственность земельных участков. В отношении формы договора купли-продажи недвижимости действует уже упоминавшееся нами правило о том, что эти договоры подлежат нотариальному удостоверению в предусмотренных законом случаях. Например, купля-продажа жилья должна быть обязательно нотариально удостоверена (для города или рабочего поселка). В сельской местности договор должен быть совершен в письменном виде и зарегистрирован в местной администрации. В соответствии с Указом Президента, имеющим силу закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995 года, договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Если быть точнее, то регистрируются права лиц, а не сам договор, например, право собственности. Несоблюдение указанных выше правил влечет недействительность договора. Однако, ст. 154 ГК РК позволяет в отдельных случаях признать действительным договор купли-продажи жилья без соблюдения нотариальной формы, но с правильным содержанием, если договор исполнен хотя бы частично (например, одной из сторон) и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Тогда по заявлению заинтересованной стороны суд может вынести решение о признании договора действительным т дальнейшее нотариальное удостоверение при этом не требуется.

Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами  купли-продажи земельного участка, на котором расположена недвижимость, и вещное право покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости от условий  договора. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе права  собственности на строение к покупателю автоматически переходит и право  владения и пользования земельным  участком, а право собственности  на земельный участок – по соглашению сторон. Это правило распространяется и на недостроенные объекты.

При продаже дома, квартиры, обремененных ссудой или залогом, необходимо согласие покупателя на погашение ссуды, которая выдавалась под залог дома, квартиры. Если продается строение, принадлежащее одному лицу, то достаточно его волеизъявления для заключения договора. А при продаже недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, требуется согласие всех совершеннолетних участников такой собственности, а в отношении несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.

3.6. Купля-продажа транспортных  средств.

Действовавшие ранее правила  о продаже автомашин противоречили  новому гражданскому законодательству, особенно требование продажи только через комиссионные магазины автотранспортных средств, принадлежащих гражданам (Правила  комиссионной торговли легковыми автомобилями и мотоциклами с колясками, утвержденными  Советом Министров СССР 19.08.1982 года). А новые автотранспортные средства продавались только в магазинах  государственной торговой сети. С  развитием рыночных отношений в  качестве продавцов стали выступать  граждане и негосударственный юридические  лица, однако, прежний порядок оформления договора купли-продажи автотранспортных средств и обязательная уплата государству  комиссионного вознаграждения сохранялись. В 1989 году государственным предприятиям тоже было разрешено продавать транспортные средства, принадлежавшие им на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления, в собственность граждан  или других юридических лиц.

Но с 1993 года эти операции для государственных предприятий  стали ограничиваться и могут  быть произведены только с согласия собственника имущества. Покупателем  могут быть любые юридические  и физические лица, однако, для последних, требуется достижение возраста 18 лет. Форма договора простая письменная, с обязательной регистрацией транспортного  средства в органах государственной  автомобильной инспекции.

3.7. Купля-продажа валюты

Купля-продажа валюты регулируется Указом Президента РК, имеющим силу закона “О банках и банковской деятельности”  от 31 августа 1995 года и Правилами  проведения валютных операций в РК от 24 ноября 1994 года с изменениями  и дополнениями. Купля-продажа валюты может осуществляться только уполномоченными  на то банками или обменными пунктами, имеющими специальную лицензию. Осуществление  любых валютных операций, минуя уполномоченные банки и обменные пункты, запрещается. Для совершения валютных операций, кроме обменных, юридические и  физические лица открывают валютные счета в одном из уполномоченных банков. Валютные средства должны иметь  легальное происхождение. При двусторонних сделках купли-продажи валюты через  уполномоченные банки и обменные пункты покупатели и продавцы вправе самостоятельно определять обменный курс казахстанского тенге к иностранным  валютам. Граждане могут выступать  только в качестве покупателей иностранной  валюты. Однако, на практике, это правило  не соблюдается, хотя за его нарушение  предусмотрена как административная, так и уголовная ответственность.

Заключение

Подводя итоги проведенного научного исследования необходимо сделать  следующие выводы:

Договор купли-продажи составляет основную часть заключаемых в  гражданском обороте сделок. В  настоящее время большую часть  всех заключенных договоров купли-продажи  составляют международные договоры купли-продажи.

. Понятие и сфера применения. Выделение поставки товаров для  государственных нужд (§ 4 гл. 30 ГК) в отдельный вид купли-продажи  преследует цель установление  специального правового режима, учитывающего участие в этих  отношениях такого своеобразного  субъекта гражданского права,  как государство - Российская  Федерация и ее субъекты (ст.  124 ГК). Сфера применения поставок  товаров для государственных  нужд определяется понятием таких  нужд. В ГК не упоминаются муниципальные  нужды, однако заказы для удовлетворения  таких нужд существуют, что нашло  отражение, в частности, в Федеральном  законе от 21 июля 2005 г. "О размещении  заказов на поставки товаров,  выполнение работ, оказание услуг  для государственных и муниципальных  нужд"*(16) (далее - Закон о размещении  заказов). Кроме того, согласно ст.  3 этого Закона среди государственных  нужд необходимо различать федеральные  нужды и нужды субъектов РФ.

 Понятие "государственные  и муниципальные нужды" характеризуется  следующими признаками. Во-первых, сущность  нужд, т.е. потребности Российской  Федерации, ее субъектов или  муниципальных образований в  товарах, работах, услугах. Во-вторых, источник их покрытия - средства  соответствующих бюджетов и внебюджетных  источников финансирования. В-третьих,  преследуемые цели. Ими могут  быть: осуществление функций органа  публичной власти, реализация целевых  программ, решение вопросов местного  значения (муниципальные нужды); исполнение  международных обязательств (только  федеральные нужды).

2. Источники правового  регулирования. Отношения, связанные  с поставками товаров для удовлетворения  потребностей государства, принято  регулировать специальными актами  гражданского законодательства. Специфика  правового регулирования поставок  для государственных нужд состоит  в установлении специальных правил, направленных на стимулирование  принятия заказа государства  и обеспечение государственного  влияния на исполнение таких  договоров. Переход к рыночным  методам регулирования экономики  вызвал необходимость разработки  ряда специальных законодательных  актов в этой области.

3. Основания поставок товаров  для государственных нужд. Поставка  товаров для государственных  нужд осуществляет на основании  государственного контракта на  поставку товаров для госнужд, а также договоров поставки товаров для госнужд, заключаемых между организациями - исполнителями заказа и потребителями товаров (п. 1 ст. 525 ГК). Таким образом, структура договорных связей в этой области может быть простой или сложной. В первом случае в соответствии с условиями госконтракта поставщик поставляет товары непосредственно госзаказчику либо указанным им получателям. При этом поставщик не заключает каких-либо договоров поставки товаров с получателями. Во втором случае госконтрактом предусматривается прикрепление поставщика к конкретным покупателям для заключения с ними договоров поставки товаров для государственных нужд.

 Государственный контракт. По государственному контракту  на поставку товаров для государственных  нужд поставщик (исполнитель)  обязуется передать товары государственному  заказчику либо по его указанию  иному лицу, а государственный  заказчик обязуется обеспечить  оплату поставленных товаров  (ст. 526 ГК). Закон о размещении  заказов содержит более общее  определение государственного и  муниципального контракта: это  договор, заключенный заказчиком  от имени РФ, ее субъекта или  муниципального образования в  целях обеспечения государственных  или муниципальных нужд (ст. 9).

 В качестве государственных  и муниципальных заказчиков могут  выступать): органы государственной  власти РФ или ее субъектов  и органы местного самоуправления, а также уполномоченные ими на размещение заказов получатели бюджетных средств (при размещении заказов за счет бюджетных средств). Госконтракт заключается на основе принятого исполнителем заказа на поставку товаров для госнужд - государственного заказа. Исходя из способов размещения госзаказов, перечисленных в ст. 10 Закона о размещении заказов, поставщиками-исполнителями могут быть: 1) победители торгов (конкурса или аукциона); 2) победители по результатам запроса котировок; 3) единственные поставщики (субъекты естественных монополий, учреждения уголовно-исполнительной системы, органы исполнительной власти и т.п.), принявшие предложение госзаказчика; 4) лица, заключившие контракт по результатам биржевых торгов.

 В предусмотренных  законом случаях заключение государственного  контракта будет являться для  поставщика обязательным при  условии, что государственным  заказчиком будут возмещены все  убытки, которые могут быть причинены  поставщику (за исключением казенного  предприятия) в связи с выполнением  госконтракта. Государственный заказчик обязан заключить госконтракт с лицом, победившим на конкурсе или принявшим заказ к исполнению (ст. 527 ГК). Проект государственного контракта разрабатывается госзаказчиком и направляется поставщику, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Сторона, получившая проект госконтракта, подписывает его и возвращает один экземпляр другой стороне, либо при наличии разногласий составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным госконтрактом другой стороне, или уведомляет ее об отказе от заключения госконтракта.

 Выполнить любую из  перечисленных обязанностей сторона  должна в течение 30 дней. Сторона,  получившая госконтракт с протоколом разногласий, должна в течение 30 дней рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию и известить другую сторону о принятии госконтракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также по истечении 30-дневного срока неурегулированные разногласия по госконтракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной в течение 30 дней на рассмотрение суда. Если сторона, для которой заключение госконтракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить государственный контракт (ст. 528 ГК).

 Государственные и  муниципальные контракты, заключенные  по итогам размещения заказов,  учитываются в соответствующих  реестрах контрактов, ведение которых  обеспечивают уполномоченные государственные  органы исполнительной власти  и орган местного самоуправления (ст. 18 Закона о размещении заказов).

 Договор поставки товаров  для государственных нужд. Если  госконтрактом предусмотрено, что поставка товаров осуществляется поставщиком покупателю по договорам поставки товаров для госнужд, государственный заказчик не позднее 30 дней после подписания госконтракта направляет поставщику и покупателю извещение о прикреплении покупателя к поставщику. Извещение о прикреплении является основанием заключения договора поставки товаров для госнужд (ст. 529 ГК). Поставщик обязан направить проект договора поставки указанному в извещении о прикреплении покупателю не позднее 30 дней с момента получения извещения от госзаказчика, если иной порядок подготовки проекта договора не предусмотрен госконтрактом либо проект не представлен покупателем. Дальнейший порядок взаимоотношений сторон совпадает с порядком заключения госконтракта, за тем лишь исключением, что обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор поставки может только покупатель, а не поставщик.

4. Особенности исполнения  обязательств. Оплата товаров (ст. 531, 532 ГК). Когда поставка товаров  для госнужд осуществляется государственному заказчику или получателям, указанным в его отгрузочной разнарядке, оплата товаров производится самим госзаказчиком. При поставке товаров покупателям по договорам поставки оплата товаров производится покупателями по ценам, определяемым в соответствии с госконтрактом, а госзаказчик признается поручителем по этому обязательству покупателя. Если иное не предусмотрено законами о поставке товаров для госнужд или госконтрактом, убытки, причиненные поставщику в связи с выполнением госконтракта, подлежат возмещению госзаказчиком не позднее 30 дней со дня передачи товара. Когда такие убытки в соответствии с госконтрактом не возмещаются, поставщик вправе отказаться от исполнения госконтракта, потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением госконтракта, отказаться от исполнения договора.