Земли сельскохозяйственного назначения

Следовательно, хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы могут получить землю независимо от уставных целей деятельности, если в их учредительных документах не содержится исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Главное, чтобы эти организации использовали землю по основному целевому назначению – для ведения сельскохозяйственного производства или иных связанных с ним целей. «Это может быть как основной вид деятельности организации, так и вспомогательный в виде подсобного производства, филиала и т.п.»²⁴

Унитарные предприятия и некоммерческие организации, такие, как: потребительские кооперативы (например, садоводческие товарищества), общественные организации, религиозные организации (объединения), благотворительные фонды и иные, могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только при наличии специальной правосубъектности. В уставе организации должен быть предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства, или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством. «Особыми субъектами являются станичные и иные казачьи общества»²⁵. Они представляют собой юридические лица, которым безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основе традиционных для казачества форм общинного владения землей либо общей собственности на землю (долевой или совместной).

Размер земельного надела, предоставляемого хуторскому и станичному обществу, определяется исходя из количества его  участников в соответствии с установленным  порядком, а также взятых ими на себя обязательств по несению государственной службы и необходимости создания запаса земель, обеспечивающего коллективное землепользование при расширении состава общества, выделение земельных участков гражданам, пожелавшим выйти из казачьего общества. Родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера, связанные с традиционными отраслями и промыслами, также являются особыми субъектами. Им передаются для использования оленьи пастбища, охотничьи рыболовные и другие угодья для комплексного использования (оленеводства, охотничьего, рыболовного и морского зверобойного промыслов, сбора ягод, грибов, орехов). «Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием»²⁶.

Земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте. Оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, предполагается регулировать специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»²⁷. Однако эти ограничения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. В соответствии с принципом приоритета сохранения особо ценных земель, установленным в статье 1 ЗК РФ, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

2.2. Виды прав на земли сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные угодья –  пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного  назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений «допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества»²⁸. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем  выкупа, в целях предоставления для  несельскохозяйственного использования  сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых («за исключением общераспространенных полезных ископаемых»²⁹), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Нередко на практике встречаются  споры, когда предметом изъятия  становятся земли природных заповедников. При рассмотрении дела установлено, что федеральному госучреждению (ФГУ) на праве постоянного бессрочного пользования принадлежал земельный участок, используемый для государственного природного заповедника. В соответствии со свидетельством о регистрации права собственником земли являлась Российская Федерация. На основании постановления администрации муниципального образования часть земли заповедника была изъята и передана в районный фонд перераспределения. Не согласившись с таким решением, ФГУ обратилось в суд. Рассматривая дело, суд правомерно указал, что в соответствии со статьей Закона «Об особо охраняемых природных территориях» государственные природные заповедники относятся к одной из категорий особо охраняемых территорий. Поскольку изъятый участок является федеральной собственностью, он находится в ведении федеральных органов исполнительной власти (п. 6 ст. 2)³⁰. Общий порядок изъятия земель регулируется статьями 49 и 55 ЗК РФ и статьей 279 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данными нормами решение об изъятии участка находится в компетенции федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ, а не муниципалитета. Кроме того, в рассматриваемых правоотношениях применению подлежит специальная норма ст. 6 Закона «Об особо охраняемых природных территориях», согласно которой изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, включенные в государственные природные заповедники, не допускается. С учетом изложенного заявление о признании постановления администрации муниципального образования об изъятии земель государственного природного заповедника правомерно признано незаконным.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, «кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается»³¹. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий к ценным и особо ценным является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. В соответствии с п. 6 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель³², государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

2.3. Особенности возникновения  и прекращения прав на земли  сельскохозяйственного назначения

К регулированию оборота  земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать  землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества – недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования.

Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи «указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями»³³.

Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о  том, что до момента принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»³⁴ не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»³⁵ предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения.³⁶

Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов:

1) отношения, связанные  с владением, пользованием, распоряжением  земельными участками из земель  сельскохозяйственного назначения;

2) установление правил  и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки;

3) определение условий  предоставления земельных участков  из земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности; 

4) определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков³⁷.

При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные  участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ.

Приватизация земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. «Причем приватизация этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможна только с момента, установленного законом данного субъекта Федерации»³⁸. Не допускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя приватизировать земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районах Крайнего Севера и отгонные пастбища.

Особо следует обратить внимание на то, что данный Закон  ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3 Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании договора аренды.

Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, «не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования»³⁹. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации.